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??2024年7月，整體市場回落明顯。

??其中新房供需兩淡，絕對量僅略高于年初的1-2月。二手房表現(xiàn)略好于新房，但也仍有近4成城市成交回落，上海、杭州、重慶等跌幅都在2成左右。

??在經(jīng)歷了5-6月份政策利好及房企年中沖刺后，新政效應(yīng)減弱，成交開始放緩，觀望情緒再次升溫，市場進(jìn)入冷靜期。

??從當(dāng)前整體市場情況來看，我們認(rèn)為，去庫存仍是核心，對企業(yè)而言仍需“提質(zhì)減量”。

??2024年7月，新房市場供需兩淡。CRIC數(shù)據(jù)顯示，30個重點(diǎn)監(jiān)測城市7月新增供應(yīng)804萬平方米，環(huán)比下降24%，同比下降16%，絕對量為年內(nèi)低位，較二季度月均下降23%，

??其中，4個一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積142萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降23%，較二季度月均水平下降26%，供應(yīng)顯著回落。26個重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)662萬平方米，環(huán)比下降20%，同比下降14%，累計(jì)同比降幅為33%。

??7月市場供應(yīng)回落主要是因?yàn)?月年中沖刺季已過，企業(yè)推盤力度和積極性大幅下降，從前兩年來看，在年中集中推盤后，2022年及2023年7月供應(yīng)環(huán)比下降都在30%左右水平。

??在供應(yīng)回落下，2024年7月30個重點(diǎn)監(jiān)測城市整體成交1009萬平方米，環(huán)比下降29%，同比下降11%，與二季度均值相比下降16%，僅略高于年初1-2月水平。

??其中，4個一線環(huán)比下降24%，同比下降4%，較二季度月均下降5%，累計(jì)同比下降29%。26個重點(diǎn)二三線城市成交環(huán)比降幅29%略高于一線城市，同比持降13%、累計(jì)同比下降37%。

??對比前幾年成交來看，2024年7月成交環(huán)比下降幅度僅高于2023年，與2019年至2022年均有較大差距。由此可見，與供應(yīng)相比，7月成交表現(xiàn)不如人意。

??具體到城市來看，4個一線城市“四限”解綁新政對市場提振效應(yīng)遞減，僅廣州同比持增，與二季度月均值基本持平。二三線城市中多數(shù)城市環(huán)比均出現(xiàn)大幅回調(diào)。表現(xiàn)相對較好的有西安、成都等城市，市場熱度雖然微降，但是仍處于相對高位，單月成交規(guī)模居前。還有南京、長春、常州等少數(shù)城市成交同環(huán)比微增，延續(xù)低位震蕩走勢。這些城市7月成交表現(xiàn)略好于二季度，市場延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??自“517”新政后重點(diǎn)城市二手房整體韌性一直好于新房。尤其是上海，2024年6月上海二手房成交面積接近200萬平方米，成交量創(chuàng)2022年以來單月新高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年7月，22個重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1393萬平方米，環(huán)比轉(zhuǎn)降3%，同比增長31%，增幅有所擴(kuò)大。前7月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為8731萬平方米，累計(jì)同比下降4%。

??其中，近4成城市成交回落，6月二手房市場火熱的上海，7月成交環(huán)比跌幅達(dá)27%。這其中有一部分是因?yàn)?月的高基數(shù)影響，另外一部分也是由于經(jīng)過前期的高交易量后，很多性價(jià)比高的房源都被消化殆盡，在低價(jià)房源減少的同時(shí)，新政效力減弱，上海市場開始趨于冷靜。

??當(dāng)然也有表現(xiàn)較強(qiáng)的城市，如成都、深圳等成交發(fā)力，成都成交規(guī)模再破200萬平，環(huán)比增幅高達(dá)17%，而深圳在上月高基數(shù)的基礎(chǔ)上，本月成交規(guī)模不降反增，環(huán)比再增長8%，并再創(chuàng)2022年以來單月新高。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場雖然整體成交動能略有放緩，但是因剛需購房客群基數(shù)較大，市場韌性還是略好于新房。

??2024年至今，房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍延續(xù)寬松趨勢，尤其是在4月政治局會議之后，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立并加速推進(jìn)，白名單項(xiàng)目獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進(jìn)住房“以舊換新”。各地購房限制性政策持續(xù)松綁，財(cái)稅端購房激勵政策批量發(fā)布。

??在政策利好推動下，部分城市市場熱度回暖，但整體成交復(fù)蘇情況不及預(yù)期。與以往從點(diǎn)到面的片狀復(fù)蘇不同，當(dāng)前市場熱度點(diǎn)狀分布明顯，對核心熱點(diǎn)城市來說，既有熱點(diǎn)區(qū)域也有去化壓力較大區(qū)域，而對部分沒那么核心的城市來說，市場內(nèi)也出現(xiàn)了部分熱點(diǎn)項(xiàng)目，還有個別出圈項(xiàng)目，如南京、合肥、成都等城市都連續(xù)出現(xiàn)了難得的開盤即售罄的項(xiàng)目。

??由此可見，當(dāng)前市場仍有一定的需求存在。從當(dāng)前熱銷的項(xiàng)目來看，更多是復(fù)合優(yōu)勢，不僅需要強(qiáng)勢區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，還要高性價(jià)比，企業(yè)品牌、產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、服務(wù)、景觀無一不卷，這對企業(yè)也提出了更高的要求。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前政策低已現(xiàn)，一方面是中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，另外一方面是地方接連松綁托市。短期內(nèi)再發(fā)布重磅利好政策的可能性不大，因此，對于企業(yè)而言，還需積極自救提高經(jīng)營穩(wěn)定性。

??總體來看，預(yù)判8月，我們認(rèn)為，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應(yīng)邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預(yù)期延續(xù)低位波動。

??不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情：第一梯隊(duì)當(dāng)屬成都和西安，短期內(nèi)市場韌性相對較強(qiáng)，對周邊地市虹吸使得整體新房成交尚有支撐；第二梯隊(duì)當(dāng)屬京滬深杭等新政邊際效應(yīng)遞減，本月受供給結(jié)構(gòu)影響，京深去化率持增，而滬杭則高位回落，后續(xù)市場熱度也將隨新盤入市波動加??；第三梯隊(duì)當(dāng)屬合肥、南京、武漢、長沙、天津等二線城市，新房成交仍處于階段性調(diào)整期，短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯回升。其他多數(shù)弱二線和三四線城市成交大概率沒有起色。