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??被萬科退還的地塊，終于翻倍成交。

??7月25日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊公開出讓，海開、中海、保利+建工3家房企及聯(lián)合體報(bào)名。經(jīng)過3手線上報(bào)價(jià)和5手現(xiàn)場報(bào)價(jià)，最終由保利+建工聯(lián)合體以89.01億元、3.5%溢價(jià)率成功拿下，成交樓面價(jià)5.46萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)9萬元/平方米。

??今年上半年，海淀區(qū)出讓了2宗宅地。一宗為2月22日，港中旅搖中的中關(guān)村翠湖地塊，成交價(jià)28.865億元，與中海合作開發(fā)為西山觀復(fù)；另一宗為6月4日，海開79.17億元摘得的永豐南地塊，總成交金額108.04億元。

??相比以往地塊成交盛況，此次海淀永豐地塊稍顯冷清。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這是由于上半年已有多宗地塊入市，且周邊在售項(xiàng)目仍有庫存，同時(shí)地塊總價(jià)較高，因此沒有出現(xiàn)激烈爭搶的局面。

??此次海淀永豐地塊89.01億元成交總價(jià)，在北京宅地出讓歷史上并不多見，其土地總價(jià)僅次于1個(gè)月前中建智地112億元拿下的朝陽巨無霸地塊，成為海淀區(qū)“新地王”。

??“19號(hào)地”回爐

??值得關(guān)注的是，該地塊屬于二次出讓，在2016年11月，分別經(jīng)過38輪和52輪競價(jià)觸頂，并在與保利、綠地、首開等鏖戰(zhàn)100%自持70年和多輪方案評(píng)審后，萬科住總聯(lián)合體最終分別以50億元、59億元斬獲海淀永豐18號(hào)地和19號(hào)地。

??據(jù)悉，18號(hào)地塊已被萬科開發(fā)為萬科翡翠書院，項(xiàng)目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而拿地僅1年，住總就從19號(hào)地塊退出，隨后萬科也萌生退地念頭，最終于2021年折價(jià)退還，也就是今日重新拍賣的海淀永豐地塊。

??對于萬科退地的原因，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問題，萬科曾提出眾籌方案，選擇周邊企業(yè)參與眾籌，幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問題。參與眾籌的企業(yè)早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

??不過對于萬科自持眾籌的做法，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所律師宋庭敏表示，眾籌涉及融資和項(xiàng)目公司股權(quán)問題，也涉及土地使用權(quán)出讓后的監(jiān)管問題，更重要的是此舉難以看出贏利點(diǎn)。

??以常規(guī)出租來算，按照翡翠書院此前公布的租金方案，以年租金2400元/平方米且100%滿租的情況計(jì)算，項(xiàng)目第一個(gè)10年年租期收取的租金總額為33.3億元。

??這也就意味著，該項(xiàng)目至少需要30年租賃期全部租金收入，才能勉強(qiáng)覆蓋109億元的土地成本。如果再考慮上建安、財(cái)務(wù)、管理、融資成本，以及折舊、貼現(xiàn)等因素，項(xiàng)目的投資回收期將會(huì)更加漫長。

??而隨著該地塊再度上市，其出讓條件已進(jìn)行了改變，土地出讓價(jià)格也大幅增長。此次出讓起拍價(jià)為86億元，土地合理上限價(jià)格103億元；而2016年拍賣時(shí)該地塊起拍價(jià)僅為44億元，土地合理上限價(jià)格59億元。可以看出，8年后，該地塊地價(jià)以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長。

??“地價(jià)大幅提升，主要是受市場發(fā)展的推動(dòng)。自2016年至今，北京經(jīng)濟(jì)水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展，地塊價(jià)值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時(shí)疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，總體價(jià)值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪說。

??永豐北踏入“9萬關(guān)”

??作為海淀近幾年供地的主要區(qū)域，這幾年新盤扎堆于永豐北。

??幸福里潤園、中海匯德里、中海富華里、棲海澐頌實(shí)際成交均價(jià)約8.2萬元/平方米~8.3萬元/平方米。今日競拍的保利建工地塊指導(dǎo)價(jià)，相比上述項(xiàng)目上漲近8000/平方米。

??1個(gè)月前，海開摘得的永豐南地塊指導(dǎo)價(jià)定9.3萬元/平方米，地塊臨近16號(hào)線永豐南站，一站西北旺、三站西二旗，未來可以承接西北旺的改善需求，位置比永豐北部更融入海淀通勤圈。

??地塊北側(cè)臨近的富華里匯園、富園，去化率87%、53%，均已進(jìn)入中尾盤階段。從價(jià)格上看，匯園網(wǎng)簽均價(jià)8.2萬元/平方米，可售存量所剩無幾。富園期房網(wǎng)簽均價(jià)約8.4萬元/平方米、現(xiàn)房均價(jià)約8.7萬元/平方米，但是富園期房和現(xiàn)房都將于2025年交房，很快就能入住。而今日競拍的永豐北地塊要到2027年左右才能交房。

??產(chǎn)品上看，永豐北地塊容積率1.7/2.0，控高36米。而富華里富園容積率1.5，8~10層小洋房，匹配中海高端產(chǎn)品系，西側(cè)緊鄰西玉河濕地公園，產(chǎn)品力相對更強(qiáng)勢。

??對比之下，今天9萬元/平方米不臨鐵的永豐北地塊，多少會(huì)有價(jià)格下調(diào)的壓力。未來指導(dǎo)價(jià)是否能夠兌現(xiàn)，取決于歷史成交數(shù)據(jù)和板塊未來的規(guī)劃發(fā)展，更取決于當(dāng)下樓市的信心。

??退地潮涌現(xiàn)

??當(dāng)前樓市環(huán)境下，如萬科一般退地的情況并不罕見。自2021年開始，各地退地案例不斷增多。

??公開資料顯示，2021年最早的一宗退地事件，是蘇寧環(huán)球于2月退還安徽蕪湖未開發(fā)的12.3萬平方米商辦地；2021年7月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱正式退回佛山嶺南天地7號(hào)、8號(hào)地塊。

??近兩年，房企退地現(xiàn)象更為密集。就在今年7月初，華潤在福州鼓樓斗池路拿下的地塊也被退出。2014年6月，華潤以底價(jià)9.2億元競得該地塊，這個(gè)項(xiàng)目分3個(gè)地塊開發(fā)。西區(qū)潤和郡安置房部分已交房，原計(jì)劃建設(shè)4棟商務(wù)樓及1棟4層商業(yè)中心的東區(qū)未曾開發(fā)。

??近日鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)政府在福州市12345平臺(tái)回復(fù)市民稱：華潤對未開發(fā)部分無建設(shè)計(jì)劃，提出退地申請，市相關(guān)職能部門正與華潤公司對接開展后續(xù)工作。

??綜合來看，這些退地房企中超過半數(shù)存在資金問題和經(jīng)營壓力。而即便是華潤這樣的品牌實(shí)力房企，在寫字樓商辦產(chǎn)品投入大、變現(xiàn)周期長，還有自持、配建等壓力下，面對不確定項(xiàng)目沉淀資金，也會(huì)選擇退地將更多的資源投入到主力項(xiàng)目中。

??有人退出，自然有人補(bǔ)進(jìn)，這些被退的地塊重新上架，會(huì)被更有實(shí)力的開發(fā)商拿下。比如今日競拍的永豐北地塊，重新出讓后由保利和建工聯(lián)合體拿下。

??融信、融創(chuàng)等出險(xiǎn)房企拿下的地塊，因資金鏈緊張而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，接盤方中雖然也閃現(xiàn)有中小房企身影，但那些房企中不少自身也存在資金風(fēng)險(xiǎn)，主要還是被市場占有率較高的實(shí)力房企接盤。