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??2024年7月22日，央行連發三個公告，逆回購“降息”、階段性減免MLF質押品以及下調LPR。

??央行公告稱：為優化公開市場操作機制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調整為固定利率、數量招標。即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調整為1.70%。

??同時，中國人民銀行決定適當減免中期借貸便利（MLF）操作的質押品。自本月起，有出售中長期債券需求的中期借貸便利（MLF）參與機構，可申請階段性減免MLF質押品。

??隨后中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較上一期下降10個基點。

??一直以來LPR是每月由18家銀行在央行制定的MLF利率的基礎上加點來報價，再剔除最高報價和最低報價之后取算數平均數，即LPR利率=央行公開的MLF利率+18家銀行每月報價平均加點。

??此次，央行推出逆回購“降息”、階段性減免MLF質押品以及下調LPR組合拳目的仍是加大逆周期調節力度，平衡市場波動。

??從房地產市場來看，整體關注度并不高，這一方面是，目前全國已有超250城取消房貸利率下限，LPR波動對市場影響不如從前，另外一方面則是因為，購房者更關注存量房貸利率變化。

??對存量房貸來說，LPR下降一定程度上可以減輕還貸壓力，但一般來說存量房貸利率將在重新定價日（通常是明年1月）調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持不變。

??近期，隨著越來越多城市取消房貸利率下限，存量房貸利率下調呼聲再起。我們認為，存量房貸利率下調仍需相關監管部門出臺政策引導。

??2024年7月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較上一期下降10個基點。

??這是自今年2月以來，5年期以上LPR再次下調。2月20日，5年期LPR從4.2%調整至3.95%，下降25個基點，是LPR設立以來最大幅度下調。累計來看，2024年至今5年期以上LPR已下調35個基點。

??從歷史數據來看，2019年以來5年期及以上LPR共經歷過9次調整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.85%，共計下降100BP。

??值得注意的是，此次全國銀行間同業拆借中心受權公布最新LPR的同時，還調整了LPR發布時間。

??為加強預期管理，促進LPR發布時間與金融市場運行時間更好銜接，自2024年7月22日起，將LPR發布時間由每月20日（遇節假日順延）上午9:15調整為9：00。

??一直以來，降低LPR有助于引導實際利率的下行，尤其是對5年期及以上LPR來說，與房貸利率密切相關。但從國家統計局最新公布的6月金融數據來看，當前居民信貸需求依然不足。上半年，居民短期貸款凈增長0.3萬億，是2009年以來上半年凈增量的最低值。居民中長期貸款凈增長1.2萬億，是2013年以來上半年凈增量的最低值。偏弱的貸款增長意味著居民不愿意加大債務負擔，加杠桿消費意愿明顯不足。

??因此，此次下調LPR更多的還是為了更好的促進經濟恢復。

??從房地產來看，2024年5月17日，中國人民銀行連發三文，降首付至首套最低首付比例15%、二套25%，取消首套和二套房利率下限，下調公積金貸款利率為2.85%。

??此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。

??截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限，僅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房貸利率與LPR掛鉤，如北京首套房房貸利率下限為LPR-45BP，以5年期以上LPR最新報價3.85%計算，目前北京首套房房貸利率為3.4%。

??國家金監總局數據顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。

??由于當前房貸利率下限普遍取消，這意味著大部分城市新增房貸利率已不受LPR報價影響。

??而從存量房貸情況來看，雖然作為利率錨的5年期以上LPR下調將帶動存量房貸利率下行，但一般來說存量房貸利率將在重新定價日（通常是明年1月）調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持不變。

??隨著越來越多城市取消房貸利率下限，以及5年期以上LPR年內再次下調，存量房貸利率下調呼聲再起。

??事實上，2023年三季度，存量房貸利率曾經歷了一輪調整。

??2023年9月20日，央行發布“國新辦舉行經濟形勢和政策國務院政策例行吹風會文字實錄”，會上就降低存量首套住房貸款利率落地問題展開了具體論述。

??中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。

??2023年11月6日，央行發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。

??不過，存量房貸利率下調仍面臨加點調整約束，政策規定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

??對此不少購房者表示，當前新增房貸利率與早期存量房貸利率差明顯，同時在就業和收入增長預期不穩定下，還貸壓力較大。

??我們認為，在當前內需不足、購買需求相對疲弱的市場環境下，寬松政策仍是接下來調控主旋律。在存量房貸利率下調方面，考慮到房貸存續期最長可達30年，而且不同貸款的時間、地域、個體差異較大，仍需相關監管部門出臺政策引導，按照市場化、法治化原則，細致化推進政策落地。

??需要注意的是，存量首套房貸利率的下降，在一定程度上確實能夠降低購房者的還貸壓力，但對房地產市場本身來說，并不存在直接的刺激作用，更多的是中長期的影響。

??從當前市場來看，穩經濟穩增長，提升居民對于就業和收入增長的預期，才能根本改變市場困局。