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??下調(diào)存量房貸利率呼聲越來越高。

??伴隨著“5·17新政” 取消貸款利率下限后，新發(fā)房貸利率已降至“3”字頭，四大一線城市也已全部跟進，但存量房貸利率卻依然高企，這讓不少存量房業(yè)主直言被“背刺”。

??“新政策只照顧到了新購房者，難道我們就不需要減輕還貸壓力嗎？希望盡快取消加點。”存量房業(yè)主李先生抱怨道，自己的商貸利率是LPR+55個基點，他的朋友剛剛買了新房，享受到了最新的政策紅利，不僅首付比例降低了，房貸利率還降為了LPR-45個基點即3.5%。

??較大的利息差之下，部分存量房業(yè)主考慮提前還貸。“雖然這并不是最理想的解決方案，但可以減輕部分利息負擔。”李先生表示。

??存量房業(yè)主王女士則選擇了不同的應對方式。由于沒有足夠的積蓄提前還款，她計劃將經(jīng)營貸騰挪用于償還房貸。王女士解釋說：“經(jīng)營貸利率比房貸利率要低很多，這樣也可以減輕還款壓力。”

??銀行可否下調(diào)存量房貸利率？多位受訪人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，根據(jù)現(xiàn)行政策和規(guī)定，銀行并沒有義務或要求下調(diào)存量房貸利率。

??“但未來房貸利率還是可能會下調(diào)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，首先，如果提前還貸的現(xiàn)象較為普遍，這將是一個重要因素；其次，如果央行下調(diào)存款準備金率以及商業(yè)銀行貸款利率，包括MLF（中期借貸便利）和其他再貸款利率等，銀行也有可能會相應調(diào)整房貸利率。

??政策紅利下的存量房貸者

??“坐標深圳，貸款一樣的金額，現(xiàn)在新購房者月供比我少2000元。”6月初，有讀者留言呼吁公平對待，降低存量房貸款利率。

??存量房貸款利率多由5年期LPR（貸款市場報價利率）和加點兩部分組成，其中基準部分隨5年LPR變化浮動，加點部分則在合同期限內(nèi)固定不變。李先生是一位在北京工作的工程師，3年前其所購買的商品房商業(yè)貸款利率就是LPR+55個基點，總貸款額248萬元，月供達14788元/月。

??今年5月17日，中國人民銀行召開了一次重要會議，宣布了進一步降低首付比例和房貸利率的政策。這一消息令很多新購房者歡欣鼓舞，他們可以以更低的利率買房。然而，對于李先生這樣的存量房貸者來說，情況卻截然不同。

??會議結(jié)束后，各地迅速落實了這些政策，新發(fā)房貸的利率顯著下降，而存量房貸的利率卻沒有同步下調(diào)。李先生的房貸利率依然保持在4.75%，新購房者則享受到了3.5%的低利率，這讓他感到十分不滿，“我們這是被‘背刺’了啊！”

??近1年來，“提前還貸”現(xiàn)象持續(xù)升溫。和妻子商量后，李先生也決定提前還款以減輕利息負擔。“如果提前還款，我們要壓縮家庭開支，比如取消了原計劃的家庭旅游。”

??存量房業(yè)主王女士則選擇了一條不同的道路。2020年，王女士購買了一套二手房，總價約250萬元，商貸150萬元，商貸利率5.3%，月供超過8000元。

??在聽到信貸人員介紹的“經(jīng)營貸置換房貸”辦法時，王女士很快來了興趣。“最近經(jīng)常接到銀行電話推銷年利率2.8%的低息貸，稱可以通過經(jīng)營貸款來來償還房貸。”

??信貸人員告訴她，經(jīng)營貸是商業(yè)銀行針對中小企業(yè)或個體工商戶推出的貸款產(chǎn)品，目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營活動時的負擔，“商貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，都是通過正規(guī)銀行放款的，絕對安全”。

??“需要我準備一個1年以上的營業(yè)執(zhí)照，向銀行遞交相關材料進行面簽，銀行出評估后再準備去補充遞交流水、公章、上下游合同等材料，銀行放款之后解押上家銀行，抵押下家銀行。”王女士告訴記者，信貸人員給了她一份年化2.95%固定利率、20年期等額本息，金額110萬元的經(jīng)營貸貸款方案。

??即使名下沒有公司，信貸人員也會協(xié)助辦理相關材料，100萬元以上的貸款只需要付1%的手續(xù)費即可。“與商貸相比，經(jīng)營貸每月少還2000多元的利息，還貸壓力會小很多。” 王女士表示。

??存量房貸利率會調(diào)整嗎

??盡管購房者對于下調(diào)存量房貸利率的呼聲越來越高，但銀行卻表現(xiàn)得相當謹慎。

??某國有商業(yè)銀行負責信貸的工作人員告訴記者，主要是因為涉及大量的存量貸款，一旦調(diào)整，將對銀行的利潤產(chǎn)生重大影響。此外，銀行在貸款利率調(diào)整上的靈活性有限，需要考慮市場競爭、資金成本等多方面因素。

??該工作人員進一步解釋，銀行的存款利率和貸款利率是相互關聯(lián)的，如果大規(guī)模下調(diào)存量房貸利率，銀行的利息收入將大幅減少，這可能導致銀行的資金成本增加，進而影響其運營穩(wěn)定性。

??而提前還貸使銀行的資金流動性受到影響，收益預期也受到較大影響，銀行對于“提前還貸潮”也并不感到輕松。

??實際上，根據(jù)現(xiàn)行政策和規(guī)定，銀行沒有義務下調(diào)房貸利率。“購房人與銀行之間的貸款協(xié)議受合同法保護，這是契約精神的體現(xiàn)。”李宇嘉表示，雙方在簽訂貸款合同時，已經(jīng)約定了具體的利率，這是一個市場化的合同。因此，銀行沒有義務向購房者讓利。

??此前，深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監(jiān)管總局深圳監(jiān)管局在回復市民咨詢時就曾明確表示，2024年5月29日之前發(fā)放的個人住房貸款，執(zhí)行當時深圳利率下限政策。

??但多位研究人士建議政策的制定需要與時俱進，監(jiān)管機構應鼓勵銀行根據(jù)市場化、法治化原則與借款人協(xié)商調(diào)整利率，以更好地適應現(xiàn)實需求。

??此前，我國曾兩次調(diào)整存量房住房利率，一次是2008年，另一次是2023年，其原因也與提前還貸增多及新發(fā)房貸及存量房貸息差較大等因素有關。

??未來存量房貸利率是否會有下調(diào)的可能性？李宇嘉認為，如果提前還貸的現(xiàn)象變得非常普遍，未來存量房貸利率有可能會下調(diào)。此外，如果央行下調(diào)存款準備金率、對商業(yè)銀行的貸款利率以及中期借貸便利（MLF）和其他再貸款利率等，銀行的資金成本降低后，也有可能調(diào)整房貸利率。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，在市場利率持續(xù)下行、政策導向支持降低居民負擔、以及銀行為了維持客戶關系和市場競爭力的情況下，未來存量房貸利率下調(diào)的可能性存在。

??但柏文喜也提出，存量房貸利率下調(diào)可能帶來一定消極影響，例如壓縮銀行的凈息差，影響銀行的利潤水平；可能引發(fā)資產(chǎn)負債管理的難度增加；以及對金融市場穩(wěn)定性構成一定挑戰(zhàn)。