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??新房市場去化率不佳的南京，拍出了一宗“單價地王”項目。

??6月19日，南京出讓3宗地，均溢價成交，整體溢價率高達(dá)15.8%，總成交金額22.82億元。

??其中，容積率僅為1.01的河西南地塊最受關(guān)注，最終競價47輪，被奧體建設(shè)以總價17.4億元拿下，成交樓面價登頂南京樓板價TOP2。

??這一“單價地王”項目的出現(xiàn)被認(rèn)為是樓市政策頻發(fā)對新房市場帶來積極影響。

??今年5月以來，南京房地產(chǎn)利好政策頻出。一系列優(yōu)化政策密集出臺后，南京樓市如何？

??“5月下半個月，我們忙得‘停不下來’，樓盤到訪量和認(rèn)購量大幅增加，但近期又有所下降。”6月17日，正值“5·17新政”滿月，多位南京房地產(chǎn)從業(yè)者在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，也怕政策帶來的熱度像一陣風(fēng) 吹過后又恢復(fù)原狀。

??數(shù)據(jù)也印證著上述人士的觀察。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年5月，南京新建商品住宅成交面積27萬平方米，環(huán)比、同比分別下跌16%、46%。累計來看，今年前5個月，南京新建商品住宅成交面積112萬平方米，同比降幅達(dá)61%。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)亦顯示，5月，南京住宅新房認(rèn)購3966套，環(huán)比漲幅超40%；住宅新房成交2499套，環(huán)比下降6.9%。

??對于這一情況，南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長、南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華對中國房地產(chǎn)報記者表示，一方面“5·17”新政對于新房的作用并不算直接，二手房反而影響大些；一方面對于南京市場而言，“以舊換新”政策的影響反而更加實際些，目前“以舊換新”還處于舊房評估過程，新房有認(rèn)購的增加，還沒有轉(zhuǎn)為成交，相信后面的成交量會有所放大。

??“盡管政策利好，但市場參與者的預(yù)期可能并未完全轉(zhuǎn)變，購房者仍在觀望，以等待更明確的市場信號或更有利的購房條件。另外，樓市政策的效果存在滯后性，市場反應(yīng)需要一定時間，短期內(nèi)的數(shù)據(jù)無法全面反映政策的長期影響。” 中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為。

??南京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者周本華也向記者表示，新房的認(rèn)購量在5月下旬的確大幅增加，雖還未及時反映在成交數(shù)據(jù)中，但后期走完流程后應(yīng)該會陸續(xù)轉(zhuǎn)化。不過，他對6月南京樓市仍持悲觀態(tài)度，“6月可能不會好過5月。”

??市場仍待修復(fù)

??“5·17新政”后，南京樓市迎來火熱場面。

??據(jù)相關(guān)媒體報道，位于南京市雨花臺區(qū)守正路的萬科朗拾雨核項目，5月18日單日到訪量超過160組，面積139平方米的四房戶型單日成交量比上個周末翻了一番。5月18日~19日，南京開發(fā)商亦接連發(fā)出紅色喜報，南部新城的招商保利文璟和頌喜報上寫著，到訪人數(shù)超500組、銷售額約3個億；江寧嘉和華府紅色喜報上寫著“破億”，周末勁銷約20套、成績金額破1個億。

??根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月18日，南京市商品房認(rèn)購349套，成交35套；5月19日，南京全市商品房認(rèn)購272套，成交42套；5月20日，南京全市商品房認(rèn)購366套，成交137套。

??在二手房市場，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，最近5天的成交量除6月15日外，每天都在400套以上，最高單日成交達(dá)到了503套，超過很多市場人士預(yù)期。

??不過，火熱并沒有持續(xù)。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年5月，南京新建商品住宅成交面積27萬平方米，環(huán)比、同比分別下跌16%、46%。去化方面，南京今年5月新房去化率僅7%，較今年一季度8%去化率下降1個百分點，較去年5月26%去化率下降19個百分點。

??此前，為了穩(wěn)定市場，南京出臺了多項利好政策，5月11日，南京市發(fā)布《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項的通知》，在本市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。5月16日，南京市多家銀行宣布，從即日起，南京首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為LPR-50BP，最低利率降至3.45%，創(chuàng)歷史新低。隨后，江蘇省又響應(yīng)“5·17新政”，全省13個設(shè)區(qū)市首套和二套房貸最低首付比例分別調(diào)整為15%和25%，南京也從5月27日當(dāng)日開始執(zhí)行這一政策。

??從目前來看，政策效果并未有效推動，市場仍待修復(fù)。

??戶口吸引力不高

??南京推行的一系列政策中，落戶政策被寄予激發(fā)樓市需求的厚望。

??“落戶新政出來之后，感覺銷售中心的到訪量變化并不大。降首付和降利率之后，日均來訪增加了20%左右。”南京市秦淮區(qū)某項目銷售人員表示。

??有意向購房者在接受記者采訪時坦言，“我們是改善型購房，之前就有戶口了，所以‘落戶新政’對我們來說沒影響。現(xiàn)在是看到二套房首付降低，才覺得可以考慮考慮換品質(zhì)更好的房子，但也并不著急。”

??“在我接觸的客戶中，降低利率是對他們購房影響最大的因素。落戶南京，并沒有太大吸引力。” 周本華告訴記者，畢竟此前南京的落戶門檻已經(jīng)很低了。

??吳翔華也表示，戶口并不是購房者特別關(guān)注的方面，主要因為南京相對而言人口吸引力不如一線城市，同時也有許多例如人才落戶積分落戶等政策原來就有，因此這次戶口新政對房地產(chǎn)市場而言作用不明顯。

??2023年9月，南京就宣布降低落戶門檻，35歲以下大專學(xué)歷繳納社保即可落戶。

??這一年末，南京市常住人口為954.7萬人，與2022年的949.11萬常住人口相比，增加5.59萬人。

??不過，5.59萬的人口增量在眾多省會城市中并不突出。2023年，合肥增長了21.9萬人，在長三角41座城中高居榜首。此外，鄭州增長18萬人，杭州增長14.6萬人，成都增長13.5萬人，廣州增加9.29萬人，西安增加了8.23萬人。

??老家位于四川的小胡是南京某大學(xué)的畢業(yè)生，畢業(yè)后她選擇來到北京工作。“無論與四川省會的成都比，還是與北京比，南京都不具備優(yōu)勢。”

??“如果我想更多的享受生活，我會選擇成都；如果我想要有更好的職業(yè)前景，我會選擇北京。”小胡說，就我的了解，南京的工資、工作類型其實與成都相差不大，大部分崗位薪資都在4000元~5000元/月，但成都可能比南京要好一點，成都還是有很多大企業(yè)或者外企，能提供的工作類型也比南京要多，也有很多崗位能達(dá)到8000元~1萬元/月，甚至過萬元月薪，南京好像除了計算機(jī)類崗位，很少有企業(yè)能給出這樣的薪資。南京在就業(yè)方面跟北京比，也不在一個量級，北京的工作機(jī)會多，高薪崗位也多，發(fā)展前景也比較好。

??南京戶口的“含金量”，在年輕人眼中似乎也在打折。

??“作為江蘇省會城市，雖然南京的教育質(zhì)量可能會好一點，但是江蘇高考‘卷’得很厲害，如果小孩在南京上學(xué)，可能有很大的升學(xué)壓力，這也是一個減分項。”小胡告訴記者，綜合來看，我覺得南京戶口的“含金量”不是很高。

??產(chǎn)業(yè)、人口與樓市

??人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)因人興。

??從產(chǎn)業(yè)來看，電子、石化、鋼鐵、汽車仍是南京的四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。近期受產(chǎn)業(yè)調(diào)整、國際環(huán)境等因素影響，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大多出現(xiàn)不同程度的下滑，這也直接導(dǎo)致南京經(jīng)濟(jì)2023年增速不及全國平均水平。2023年，全國的GDP增速為 5.2%，南京的GDP增速則僅有4.6%。

??值得注意的是，作為江蘇省省會的南京GDP總值僅占全省GDP總量的13.68%，遠(yuǎn)低于蘇州市的19.3%。

??人口方面，南京也被周邊的蘇州、杭州壓上一頭。截至2023年末，蘇州、杭州城區(qū)常住人口都超過了1000萬，躋身超大城市之列。南京常住人口僅為954.7萬，與1000萬人口尚有距離。

??“南京在‘新一線城市’的人口爭奪中處于下風(fēng)，這既與其落戶政策有關(guān)，也與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。” 吳翔華分析。

??吳翔華表示，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，南京不像杭州與合肥那樣，新興產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，它更傾向于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)型較晚，高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展似乎也并不突出，對人才的吸引力不夠。從落戶政策等方面看，此前的南京又更傾向于吸引高端人才，缺乏對所謂中低端人才的引入。但很多人才是需要從低成長到高的，沒有初級階段怎么一躍成為高級人才？這就導(dǎo)致了，雖然南京有著僅次于北京的大學(xué)文化程度人口占比率，但很多的高校畢業(yè)生面臨著在南京找工作難的問題，也有一些大學(xué)生在南京的國企過渡一下，獲得經(jīng)驗后就去往蘇州、杭州等地了。

??“任何產(chǎn)業(yè)都需要所謂的高、中、低端人口配合才能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)化，不是只靠高精尖就能‘搞定’所有事。”吳翔華表示，很多城市很早就意識到了這一點，并及時對相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整，在南京還沒有反應(yīng)過來的時候，實現(xiàn)了“搶跑”。

??吳翔華以合肥為例表示，此前，合肥在國內(nèi)各個城市中，一直都是比較低調(diào)的；過去，合肥對江蘇、長三角等地區(qū)的依賴也比較嚴(yán)重。但是，這幾年，合肥已經(jīng)走出了自己的獨(dú)立行情。先是大力投資半導(dǎo)體顯示龍頭京東方，成為國內(nèi)先進(jìn)面板產(chǎn)業(yè)基地；后在2016年投資長鑫存儲，打破了海外半導(dǎo)體巨頭長期壟斷的局面；近幾年又投資蔚來，完成新能源汽車產(chǎn)業(yè)生態(tài)的建設(shè)，這些都讓合肥的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。與此同時，這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級也創(chuàng)造了大量工作崗位，合肥市在推出落戶、創(chuàng)業(yè)等人口優(yōu)惠政策的情況下，人才很容易被吸引，最終留下。

??或許正是出于對人口結(jié)構(gòu)的重新考慮，南京在5月11日再次放寬落戶政策。這一政策變化的影響目前還未顯現(xiàn)。

??柏文喜從幾個方面分析了癥結(jié)所在。

??“戶口的吸引力與其所附帶的公共服務(wù)和福利密切相關(guān)。如果南京的公共服務(wù)和配套設(shè)施不能滿足人們的期望，即使落戶門檻低，人們也不會因此而選擇落戶。不同區(qū)域的發(fā)展水平和生活質(zhì)量也會影響人們對戶口的看法。如果某些區(qū)域的發(fā)展前景或生活質(zhì)量不高，那么即使落戶門檻降低，吸引力也有限。” 柏文喜認(rèn)為，隨著人口流動的自由化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，人們更傾向于選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好、就業(yè)機(jī)會更多、生活成本相對較低的地區(qū)，而不是僅僅因為落戶政策寬松。如果落戶政策的宣傳不夠廣泛或人們對政策的認(rèn)知存在偏差，那么政策的實際效果也會受到影響。

??“樓市的表現(xiàn)受多種因素影響，單一因素很難完全解釋市場現(xiàn)象。同時，政策的效果也需要結(jié)合長期數(shù)據(jù)和市場反應(yīng)來綜合評估。” 柏文喜說。