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??1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，廣州房價依然處于下行通道，2023年12月環(huán)比、同比分別下降1%、3%。

??2023年，廣州打響了一線城市放松住房限購的第一槍，并率先下調(diào)二套房首付比例至40%，還取消土地出讓的價格限制，希望提升各方預(yù)期。但市場的反應(yīng)平平，截至2023年12月，從環(huán)比來看，廣州的新建商品住宅銷售價格已連續(xù)下跌7個月，同比下跌的周期更長，達(dá)12個月。

??“還是很難，沒有什么起色，只有準(zhǔn)現(xiàn)樓才賣的稍微好點。”談及最近的銷售狀況，廣州某房企營銷人員如此表示。為打破市場僵局，有些房企采取了非常規(guī)的銷售手段，如，增城區(qū)的一個在售項目近期推出了一批特價房，首付只需要12元。

??房價跌了一整年

??從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2022年12月，廣州新建商品住宅銷售價格以環(huán)比下跌0.4%、同比上漲0.4%收官。2023年1月則以環(huán)比0.2%、同比0.3%的跌幅開局，2月份，房價開始環(huán)比小幅上漲，漲勢一直保持到了5月份，最高月漲幅為0.3%。6月份便掉頭向下，且環(huán)比跌幅逐漸擴(kuò)大，從0.1%擴(kuò)大到了12月的1%。

??同比的數(shù)據(jù)曲線更是一路下行，2023年，廣州12個月的新建商品住宅銷售價格同比都是下降的，最大的降幅也出現(xiàn)在12月，同比下降3%。

??新房價格的下跌尚未對成交量發(fā)揮明顯的刺激作用。根據(jù)中原地產(chǎn)研究發(fā)展部的統(tǒng)計，2023年廣州一手和二手住宅累計成交約18.1萬宗，同比上升16%，但跟2020年的23.2萬套、2021年的22.7萬套相比，仍有不小差距。2023年，廣州的一手房成交了72246套，二手房約10.9萬套。二手房的成交量同比大漲31.7%，原因是廣州的刺激政策密集出臺，加上開發(fā)商出險、供應(yīng)減少，導(dǎo)致買家對新房的信心不足，倒逼客戶轉(zhuǎn)至二手市場。

??一手房的成交量同比減少690套，降幅約在0.09%，對比2022年34%的同比跌幅，已有大幅改善。

??2023年，廣州房地產(chǎn)政策調(diào)控逐步放寬，上半年以帶押過戶、公積金、人才入戶等政策溫和刺激樓市，下半年政策力度加大，自“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，相繼在限貸、限購、二手房交易等方面解綁，盤活市場流動性。據(jù)克而瑞分析，廣州的新房市場全年共出現(xiàn)兩次脈沖行情。熱度集中于2月至3月，受疫情抑制的購買力集中釋放，這兩個月該公司重點監(jiān)控項目的周均來訪約30769組，成交約1874組，4月開始來訪成交明顯回落，之后整體保持低位平穩(wěn)態(tài)勢，僅“五一”及國慶節(jié)等少數(shù)重大營銷節(jié)點短期微漲。8月30日的認(rèn)房不認(rèn)貸及9月20日的優(yōu)化限購兩大利好出臺后，市場再度復(fù)蘇，但持續(xù)性不足，熱度回升周期不足一個月。

??在整體低迷的市場中，豪宅的表現(xiàn)頗為搶眼，2023年，廣州總價在1000萬元以上的豪宅成交達(dá)4835宗，同比增幅45%，僅琶洲上品一個項目就賣了170億元。

??新房首付只要12元

??對開發(fā)商而言，去化依然是個頭疼的問題。據(jù)克而瑞觀察，2023年，廣州新房的開盤、加推各項指標(biāo)均降至近五年最低，全年推貨量不足3萬套，同比下降13%，當(dāng)日認(rèn)購量5215套，同比大降近四成，整體去化率僅18%，尤其是下半年客戶消耗嚴(yán)重，大部分開盤銷情不及預(yù)期。因為新貨供應(yīng)減少，相對2022年，廣州的庫存規(guī)模及去化周期小幅改善，截至2023年末，庫存量約1232萬平方米，去化周期接近20個月，仍處于高位區(qū)間。

??合富研究院表示，當(dāng)庫存積壓地區(qū)的庫存水平降到合理水平，地方樓市將達(dá)到真正穩(wěn)定。2024年，去庫存依然是廣州樓市的主基調(diào)，在合理假設(shè)（士地成交及新貨供應(yīng)規(guī)模對比前兩年沒有明顯變化）前提下，預(yù)計2024年底，廣州的新房庫存將回到2021年1000萬平方米左右的水平。

??至于市場走勢，業(yè)內(nèi)均認(rèn)為2024年廣州樓市仍將處于修復(fù)階段，很難再觸及2020年至2021年的高熱局面，市場供求將有小幅回升，價格平穩(wěn)。

??基于當(dāng)前的市場狀況，2024年，廣州的房地產(chǎn)政策被認(rèn)為依然有放松空間。中原地產(chǎn)研究發(fā)展部的相關(guān)人士表示，2023年屬于調(diào)控大年，二手樓市雖表現(xiàn)為弱復(fù)蘇態(tài)勢，但居民預(yù)期仍未能明顯改善，政策帶動效果較為有限，后市仍需強(qiáng)有力政策灌溉，尤其對外圍郊區(qū)還需“應(yīng)松盡松”。例如，此前的“920新政”對南沙區(qū)屬于利空，但南沙的發(fā)展離不開人口、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，可考慮針對大灣區(qū)人士放開南沙的限購，為市場需求側(cè)松綁。白云區(qū)的面積大，樓市產(chǎn)品層次豐富，去化周期長，外來人口最多，可考慮全面松綁樓市政策。該人士認(rèn)為，剛需人群是樓市主力軍，剛需流動了，樓市才能健康循環(huán)，針對剛需群體建議降低首付比例、貸款利率或者減免稅收，同時，144平方米以上或者總價1000萬元的產(chǎn)品也可考慮松綁限購政策。

??庫存去化周期超過20個月的外圍區(qū)域，價格戰(zhàn)已是常態(tài)，除了降價，開發(fā)商還要絞盡腦汁通過各種方式爭奪客源。1月份，增城區(qū)的遠(yuǎn)洋天成項目推出了年終特惠活動，覆蓋多套房源，單價1.65萬元/平方米起，最吸引眼球的是“首付12元”的宣傳口號。以69平方米、總價116萬元的戶型為例，開發(fā)商將備案價提高到165萬元以上，按3成首付計算，買家便能從銀行獲得至少115萬元的貸款，從而實現(xiàn)低首付。“最近是有這樣的活動。”1月18日，遠(yuǎn)洋天成的銷售人員表示，由于周邊在售樓盤的定價比較高，均價在2.5萬元/平方米以上，因此可以這么操作，“首付做低了，客戶的前期資金壓力會小很多。”

??白云區(qū)某新盤于1月19日公布價格，最小戶型88平方米，總價320萬元起，單價低至3.64萬元/平方米，遠(yuǎn)低于5萬元/平方米的吹風(fēng)價。參考2.6萬元/平方米的地價，可以看出開發(fā)商跑量的意愿。“現(xiàn)在的客戶都很冷靜，今年要主打性價比，產(chǎn)品也要給力才行。”該項目開發(fā)商如此表示。