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??政策調整的兩個多月里，鄭州樓市發生了什么變化？

??剛需購房者張先生表示，“不敢碰期房，堅決不能買。”

??8月初，鄭州市率先調整政策，成為全國首個全面實施“認房不認貸”的城市；9月12日，鄭州市又發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》，全面取消了限購限售政策、下調首付款比例、加快“保交樓”進度等多項政策，成為省會城市中政策放寬力度最大的城市之一。

??10月19日，國家統計局公布了2023年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，鄭州新建商品住宅銷售價格環比跌幅0.6%，同比跌幅1.3%；1~9月平均上年同期跌幅1%。二手住宅銷售價格環比跌幅0.5%，同比跌幅5.2%，1~9月平均上年同期跌幅5%。

??“從鄭州新房銷售價格指數來看，漲跌幅排名偏弱，說明市場沒有完全好起來，鄭州出臺一系列政策后，市場交易是曾出現一波好轉，但整體可持續性偏弱，有一定市場壓力，后續還需做好進一步穩定房地產的動作，促進房價穩定發展。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

??“目前，購房者整體觀望情緒依然濃厚，市場信心恢復仍需要時間。”有受訪人士亦表示。

??樓市分化

??“‘雙節期間’項目打了96折，成交42套，大概回款9000萬元。新政策刺激了部分改善型客戶需求，大面積146平方米的戶型去化速度較快。”鄭州金茂未來府項目銷售經理郭家豪向記者表示，目前購買主力以改善型為主，剛需客戶受市場環境波動較大。

??“‘國慶期間’平均每天來訪約40組，銷售近30套，成交金額大概3000萬元左右。”中原華僑城項目營銷總監楊偉一向記者表示，新政發布以來，位于鄭州西四環的中原華僑城項目的來訪量和成交量都有明顯提升。

??據鄭州360房產網數據顯示，“國慶假期”（第40周）鄭州新房成交4693套，比第39周上升3067套，到第41、42周開始出現回落，分別成交2365套、2313套。二手房方面，第40周成交1770套，相比第38周、第39周成交量出現降低。

??鄭州市一位市場人士表示，從國慶假期成交量來看，鄭州樓市仍分化嚴重，現房、準現房銷售不錯，國企、央企的熱點區域的改善項目出現熱銷。

??“政策發布后，對于鄭州樓市整體是有正向刺激作用的。不過對于主城區、品質更好的項目來說，刺激力度會更大一些。”楊偉一向記者表示。

??二手房方面，“買得高賣得低”成了鄭州大部分賣房業主的現狀。

??盧女士近期在為置換房子的事情奔波著。“有了二胎后，兩居室已經無法滿足家庭需求，就想換個大的，最近一直在考慮置換，但現在房子很難出手。”盧女士感嘆道。

??2018年，盧女士以115萬元買下了現在售賣的89平方米兩居室，當時房貸利率為6.125%，月供4000元左右。

??買房之后，盧女士所在的小區同戶型的掛牌價卻一直在下調，“掛了大概1年時間，下調了3次價格，價格從130萬元到現在的110萬元，還送家具裝修，光這幾年的利息和裝修差不多賠進去30多萬元，中介機構還三番四次提醒我降價。”盧女士無奈的說。

??貝殼二手房顯示，盧女士所在的小區目前掛牌52套房源，均價為1.2萬元/平方米左右，與盧女士差不多面積的兩居室，有的掛牌價格低于1萬元/平方米，掛牌總價89萬元。

??雖然房貸利率下調了，但購置二套房的成本也在降低。隨著房地產政策不斷落地，鄭州二手房掛牌量也出現明顯增長。

??在8月3日發布“鄭15條”當天，諸葛找房官網顯示約有14.16萬套二手房在售，截至10月18日，鄭州掛牌的二手房源已增至16.6萬套，新上房源3311套。二手房均價環比下降0.69%，其中24小時降價房源1232套，24小時漲價房源僅55套。

??但新政策對盧女士來說基本沒什么作用，不管是賣房還是考慮置換三居二手房，新政策中提到的多子女家庭購房與購房契稅補貼，均是針對“購買新建商品住房”。

??此外，在購房者眼中，新政策的影響也有限，他們更在乎的是房價的漲跌。

??今年打算買婚房的“90后”購房者張先生已經看房很久了，首付預算80萬元左右，計劃購買金水區或者東區。從年初看房到現在，某小區房價已從2萬元/平方米降到現在的1.8萬元/平方米。

??“各種政策發布后，我覺得差不多可以入手了，但身邊的幾個剛需朋友還在觀望中，總覺得房價可能還要降一降。我也開始糾結到底現在是不是合適的入手時機。”張先生表示。

??選擇再等等的剛需客戶并不少，鄭州一位房產中介機構人士表示，“雖然有購房需求的人很多，但大多數都在觀望，帶看的客戶就算已經看好小區和戶型還是會選擇觀望，觀望房價是否會再降些。”

??需要改善的購房者則需要“賣一買一”。

??需求端提振仍是關鍵

??實際上，除了各種政策補貼救市外，購房者的信心也急需修復，最主要的影響是停滯的樓盤。

??項目無法交付資金不能及時回籠，開發商不敢買地，據不完全統計，截至8月20日，鄭州集中供地有五六宗土地流拍，或普遍以底價成交。

??“保交樓”成了提振需求端的關鍵。鄭州開始拼經濟、保交樓，按照年初鄭州市印發的《鄭州市2023年國民經濟和社會發展計劃》，今年鄭州預期地區生產總值增速為7％，加快推進147個保交樓項目進度。

??10月18日，鄭州市與綠地集團就“保交樓”等重點事宜達成共識。除此之外，在“保交樓”行動中，河南省本土房企也在用實際行動，做出積極響應。

??10月16日，據克而瑞發布的河南區域數據顯示，2023年1~9月河南省房企交付面積前10企業中有7家為河南本土企業，其中建業集團交付面積328.3萬平方米、正商集團交付面積107.69萬平方米、正弘置業交付面積79.78萬平方米；另據2023年1~9月河南省提前交付項目來看，提前交付200天以上的項目有9個，其中，濟源市建業集團的建業尊府項目提前交付1年零10天。

??市場在修復中期待著回暖。