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??北京鏈家主動下調(diào)中介費(fèi)率至2%，并推行雙邊收傭。繼北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”不到一個(gè)月后，9月26日，北京二手房市場再傳利好消息。而此舉也或在中介行業(yè)掀起新一輪變革。

??據(jù)悉，為響應(yīng)并貫徹落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》有關(guān)精神，合理降低二手房交易成本，北京鏈家結(jié)合當(dāng)前市場供求關(guān)系，對現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，并于近日有序推進(jìn)。

??具體來說，北京鏈家的收費(fèi)模式將從單邊收傭轉(zhuǎn)變?yōu)殡p邊收傭，即從目前施行的由交易一方承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰纂p方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。與此同時(shí)，北京鏈家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也從目前房屋成交總價(jià)的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%，由買賣雙方各承擔(dān)1%。

??“顯著利好剛需、剛改群體。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看好此次調(diào)整行為，她認(rèn)為在國家政策指導(dǎo)和北京市住建委的指引下，順應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，北京鏈家對二手房交易服務(wù)費(fèi)收取方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，是促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)積極因素。

??“北京鏈家在住建委的指導(dǎo)和指引下進(jìn)行此次調(diào)整，我認(rèn)為對北京中介行業(yè)來說是一種示范，相信其他中介企業(yè)和品牌也會根據(jù)自身情況，提升品質(zhì)、調(diào)整收費(fèi)模式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量發(fā)展。”

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，向業(yè)主和買家收取經(jīng)紀(jì)費(fèi)是國際慣例，也是房地產(chǎn)發(fā)展到新階段的必然結(jié)果。

??在李宇嘉看來，當(dāng)前中國及北京房地產(chǎn)市場，整體業(yè)主賣房成交周期較長。在一筆二手房交易中，業(yè)主、買家各有自身訴求，既有買家想盡快實(shí)現(xiàn)買房的目的，更有賣家想盡快實(shí)現(xiàn)賣房、換房和資產(chǎn)騰挪的意愿。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依照規(guī)范向買賣雙方提供各自都有訴求，也都有差異的交易服務(wù)，雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用符合一般性市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，逐漸被賣家所接受。

??從國際上來看，大部分國家的交易是由雙方分?jǐn)傎M(fèi)用，或者由賣方支付所有的中介費(fèi)。隨著房地產(chǎn)市場供需變化，在全國多地已經(jīng)開始有部分業(yè)主愿意分擔(dān)中介費(fèi)，以促成交易。而在成都、大連等城市，已實(shí)行雙邊收費(fèi)十年以上；廣州、深圳、上海、重慶等城市近年來實(shí)施了雙邊收費(fèi)。可見，這一模式已越來越被大家接受了。

??有購房者關(guān)心，業(yè)主原來賣房不付費(fèi)，現(xiàn)在要交費(fèi)，是否會將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁房價(jià)？

??李宇嘉認(rèn)為，理論上，業(yè)主會有動機(jī)將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，過去也有這樣的情況。但能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少，取決于微觀市場對房價(jià)的定價(jià)。二手房是高度分散、充分競爭的市場化交易，市場信息是非常透明的，利用信息差來考慮很難實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，市場競爭態(tài)勢和過去完全不同，各地二手房掛牌量較高，賣舊買新、賣小買大、資產(chǎn)騰挪非常普遍，更多的是業(yè)主合理定價(jià)甚至下調(diào)掛牌價(jià)，以求盡快能賣得出去，賣方很難將中介費(fèi)用向買方轉(zhuǎn)移。如果賣家將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里，很可能影響房屋的成交效率。長期來看，在供需雙方價(jià)格博弈后，價(jià)格會回歸供需公認(rèn)的價(jià)值水平上去。

??“賣方能不能轉(zhuǎn)嫁、能夠轉(zhuǎn)嫁多少，取決于二手房市場中的供求對比情況，以及由此決定的買賣雙方的議價(jià)能力。”清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說，當(dāng)前，北京二手房市場整體較為平穩(wěn)，處于溫和回暖過程中，整體判斷，賣方很難將中介費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買方。當(dāng)然，也不排除在個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域或熱點(diǎn)項(xiàng)目中會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。在市場中供需雙方的持續(xù)價(jià)格博弈后，包括中介費(fèi)用在內(nèi)的整體住房價(jià)格會回歸到供需雙方均可接受的合理價(jià)值水平上去。

??吳璟認(rèn)為，從市場發(fā)展的整體趨勢看，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化。當(dāng)前多數(shù)城市例如北京的二手房市場中，整體業(yè)主賣房成交周期較長，類似于“搶購”的現(xiàn)象已經(jīng)很難出現(xiàn)。在一筆二手房交易中，業(yè)主、買家各有自身訴求，各自擁有平等的市場主體地位，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依照規(guī)范向買賣雙方提供交易服務(wù)，相應(yīng)地雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，也符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

??“雙邊收費(fèi)本來就應(yīng)該推行，這樣才會倒推經(jīng)紀(jì)公司提升業(yè)主端的服務(wù)品質(zhì)。”一位中介從業(yè)人員說。

??對于是否也同樣會推行雙邊收傭，另一家中介工作人員表示后續(xù)會開會研究。

??郭毅認(rèn)為，近一段時(shí)間以來，北京市已經(jīng)出臺了一系列利好剛需人群的政策。包括北京鏈家中介費(fèi)調(diào)整在內(nèi)，這一套組合拳降低了北京剛需、剛改人群的購房成本，對提升北京市場活躍度是有積極影響的。但中介費(fèi)顯然不是購房決策的首要因素，因此對房地產(chǎn)市場的影響還是要綜合看待多方政策的力度和影響結(jié)果。