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??對于廣州地產行業的從業者而言，9月20日是一個不眠之夜。

??當天傍晚，廣州發布了《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱“通知”），宣布黃埔區、番禺區、花都區及白云區的部分區域不限購，且將非戶籍人口在限購區的購房門檻由繳納5年社保或個人所得稅下調至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??這個政策大禮包迅速點燃了從業者的工作熱情。政策發布不到半個小時，白云區的云湖花城就打出了“今夜不打烊”的海報，祈福集團連夜推出了全線83折起的優惠活動，覆蓋番禺區及花都區的項目，中介的手機則不停響起新上二手房源的提示音。根據貝殼內網上的數據，從9月20日18點30分至9月21日9時，廣州全市新增二手房源超過700套。

??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，無論從今年樓市的成交表現，還是庫存壓力來看，廣州都有對調控政策進行優化調整的必要性，本次新政不再提及限購的區域，都是屬于庫存量大、市場競爭激烈的區域，因此放開限購的迫切性也更大。

??官方解讀：舊政策限制了合理住房消費需求

??對于這次的新政，廣州市住房和城鄉建設局在政策解讀中補充了執行細節。如，本市戶籍成年單身（含離異）人士在限購區域仍限購1套住房，境外機構和個人購房按照《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號）、《住房城鄉建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》（建房〔2015〕122號）執行，相關政策調整自2023年9月20日0時起施行等。

??該局表示，通知體現出大力支持剛性和改善性需求，以及因區分類精準施策的政策導向。鑒于當前房地產市場面臨供求關系發生重大變化的新形勢，市場過熱情況下出臺的部分調控措施，在新形勢下一定程度上限制了合理住房消費需求。調整優化限購政策，有利于釋放剛性和改善性住房需求，更好支持居民通過市場化方式解決住房問題。

??此次調整優化限購政策主要針對廣州外圍區域，中心城區和南沙區仍執行較為嚴格的限購措施。根據該局的說法，這是由于廣州外圍區域供應量大、去庫存周期相對較長，減少購房限制有利于提升外圍區域的交易活躍度，進一步穩定市場運行。調整增值稅免征年限，則有利于減少二手房交易成本，推動存量房市場加快恢復發展。

??整體而言，廣州市住房和城鄉建設局認為通知堅持了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。“中心城區供需矛盾突出，仍實行較為嚴格的限購措施，堅決遏制投機性需求。南沙區與中心城區執行相同的限購措施，保持了調控定力。同時，廣州仍執行商品住房限售政策，防止投機炒房。”

??克而瑞的統計顯示，截至8月末，廣州全市一手住宅庫存面積達到1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個月，其中，黃埔區、花都區、番禺區的一手住宅庫存面積分別為149萬平方米、143萬平方米、210萬平方米，合計占了全市庫存量的近4成。

??據中國房地產報記者了解，在通知發布前，廣州已有類似的信息傳出，當天下午關于“番禺、南沙、白云、黃埔全面解除限購”的消息更是不脛而走。但最終黃埔區及番禺區解除限購，離中心城區更遠的南沙區卻未放松還是超出了不少人的預料。廣州業內專家鄧浩志表示，南沙這次比較受傷，作為遠郊板塊，居然和核心主城一樣堅持限購。“是不是很像雄安？是不是很像海南？這意味著什么？可以肯定，南沙有更重磅的安排，所以不用灰心。”

??大量住房需求或被激活

??8月30日，廣州成為首個落實“認房不認貸”的一線城市，不到一個月時間，又率先打開了放松限購政策的口子。“總的來說，這次廣州新政是級別的。因為自廣州實施限購政策以來，番禺、黃埔、花都、白云北部四鎮就從來沒有試過徹底松綁限購。”鄧浩志說。

??來自市場層面的壓力被認為是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因。

??根據機構的統計，廣州新建商品住宅成交自4月份以來，已連續4個月持續下滑，8月新建商品住宅成交僅50.4萬平方米，環比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應為56.9萬平方米，同比下降40.8%。無論從供應端還是成交端來看，當前市場供求規模已處于歷史低位水平。9月的前兩周成交商品住宅26萬平方米，環比8月上半月成交增加2.4%，在執行“認房不認貸”政策后成交未出現明顯增長。

??肖文曉也表示，從市場監控來看，盡管“信貸組合拳”出臺之后的前兩周廣州全市樓盤的來訪認購數據都有上升，但是到第三周環比已經開始下降，顯示市場的需求動能仍然不足，因此也具備進一步優化調控政策的條件。

??機構廣州分院研究主管陳雪強認為，將番禺區、黃埔區、花都區以及白云區北部4鎮納入非限購區域，將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這4區的購房資格，短期內也將帶動這些區域成交量的明顯上升。同時也降低了非本市戶籍在中心五區及南沙區的購房門檻，將整體提振廣州房地產市場活躍度及購房信心，進一步激發市場需求的釋放。而增值稅征免年限的縮短，也大大降低了二手房交易環節的成本，將有效促進二手房市場的流通。

??此前，廣州滿2年未滿5年的二手房，交易需要繳納高達5.3%的增值稅，一套總價500萬元的二手房，增值稅要交26.5萬元。“短期內放盤量會沖出來，但長期是利好賣家的。”中介小李對中國房地產報記者表示，他身邊有不少同事、朋友在2020年前后買房，之前因為未滿5年要收高額增值稅，無法放盤脫手，“這下可以解救一批人了。”

??急于放盤的業主不在少數。自通知發布后，小李的手機就不斷接到新上二手房源的信息。貝殼的后臺數據顯示，9月20日18點30分，在該系統掛牌的廣州二手房有173363套，截至9月21日9時，這一數據已經增長到了174064套。小李表示：“好多都是連夜放盤的。”

??開發商也在加班趕制最新的宣傳文案。位于番禺區的龍湖·御湖境在海報里的顯眼位置標注：“史詩級重磅利好，廣州官宣解除番禺限購，增值稅‘五改二’。” 保利領秀海項目也在朋友圈中宣傳“番禺放開限購，請抓住空窗期。僅限今日”。祈福集團在售的3個項目位于番禺區和花都區，正好是解除限購的范圍，83折的優惠原本是為國慶假期準備的，此次新政一公布，該公司當即決定提早推出。

??有人歡喜，也有人惆悵。某房企負責人告訴中國房地產報記者：“我們的項目全部在限購的中心區，所以這次的政策對我們沒什么影響。雖然增值稅‘五改二’可以釋放一些改善型客戶，但也要觀察后續效果。”該公司認為，如果接下來成交數據還沒有什么起色，不排除還有其他政策會出臺，“感覺現在的促進力度還不夠大。”