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??閉門14年、滿目瘡痍的廣州初代主題樂園——世界大觀以政府儲備用地的面貌再次亮相。

??7月14日，廣州公共資源交易中心掛出了天河區黃云路AT1003011、AT1003072地塊的出讓信息，這兩塊地便是世界大觀的一部分，起拍總價高達63.9億元，最高限制地價73.5億元。

??占地面積48萬平方米的世界大觀在1995年開業，深受廣州市民歡迎，鼎盛時期每月平均客流量超過10萬人，售票窗口用麻袋裝錢。然而，開業沒多久，該項目的經營就每況愈下，疊加債務糾紛等問題，最終于2009年閉門歇業。十余年過去，世界大觀周邊的房價已經突破10萬元/平方米，這片城市廢墟也終于迎來了重生和價值重估的機會。

??據了解，目前已有多家房企對該地塊表現出了興趣。7月17日，合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云對中國房地產報記者表示，地塊的容積率比較低，周邊的景觀資源也不錯，適合打造具有一定溢價能力的高端產品。“應該有不少房企參拍，不排除又是一塊觸頂搖號的地塊?！?/p>

??歇業的游樂園變身住宅用地

??天河區黃云路AT1003011、AT1003072地塊為二類居住用地，宗地面積約14.9萬平方米（其中出讓宗地面積約6.9萬平方米），計算容積率建筑面積約13.6萬平方米，起拍樓面地價約4.69萬元/平方米，競買保證金約12.8億元，限時競價時間為8月15日。

??除了總價高，地塊還有不少配建要求，包括配建中小學、地下社會停車場、服務設施及市政道路用地、綠化用地、河涌用地等。

??地塊的地理位置優越，位于天河區東北部，距離廣州國際金融城約20分鐘車程，到珠江新城也僅需40分鐘車程，附近設有地鐵21號線的大觀南路站。其前身便是曾被譽為廣州旅游業“月亮工程”和“羊城十大美景”之一的世界大觀。

??世界大觀占地48萬平方米，首期投資達6.8億元，是當時國內最大型的主題公園之一。項目內匯集了100多個國家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術，且大多以1：1比例還原，還有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場、阿拉伯劇場、英國劇場、日本劇場六大劇場和飛機艦船表演、綜合游樂場、水上運動場、美國娛樂等四大游樂區，游樂和表演項目每天長達12小時，號稱“世界在這里狂歡”。開業之初，世界大觀頗為火爆，旅行社都爭相與其合作，廣州人也喜歡帶外地來的親戚去游玩，門票收入每月可達兩三千萬元。

??不過，這樣的盛況沒有持續多久，世界大觀自1997年便開始走了下坡路，節目表演取消，客流量直線下滑，債務糾紛頻發。該項目曾經兩次與外部企業簽署委托經營管理合同，希望借助外部資金重新讓項目重煥生機。2006年，“中國馬戲大王”于金生帶著5000萬元的投資進駐世界大觀，獲得園區5年承包經營權，表示要讓該項目在5年內東山再起。

??但這個主題樂園已經積重難返。世界大觀有11個股東，其中之一為廣州世界大觀園發展有限公司，2005年，因欠債2億元無力償還，該公司72.22%的股權及收益被拍賣，但3次都流拍了。

??于金生未能力挽狂瀾，2007年，世界大觀的成人門票已由開業初期的90元降至45元，但依然門庭冷落，每月的營業額不到高峰期的十分之一。隨后的兩年間，因為合約糾紛等問題，世界大觀發生了多起暴力沖突事件，最終被迫在2009年關門謝客。

??歇業這么多年，世界大觀內的建筑及游樂設施早已破敗不堪，除了開放給婚紗機構入內取景外，僅有部分建筑對外出租做辦公用途。據了解，該項目的一位股東仍居住在園內，過著閑來遛馬、馴馬的隱居生活，偶爾還在微博上發發視頻，感嘆世界大觀美麗依然。

??整體收儲周邊房價超10萬元/平方米

??世界大觀的債權債務關系復雜，除了欠金融機構的錢，連土地出讓金都沒繳清。

??一份裁判文書顯示，1995年9月，廣州世界大觀股份有限公司（以下簡稱“世界大觀公司”）與廣州市國土資源和房屋管理局簽訂《廣州市國有土地使用權出讓合同》，受讓廣州市天河區東圃鎮黃村機場以東地段約39.7萬平方米的土地。1年后，雙方又簽訂了一份補充合同，約定世界大觀公司再補受讓約5.6萬平方米的土地。而這些土地的使用權證一直未辦理。

??在一次債權糾紛的調查中，法院向廣州市國土資源和房屋管理局發出調查函，得知截至2013年7月30日，世界大觀公司尚欠土地出讓金及違約金合計約1.37億元。該局表示未收回這些地塊，也暫未有下一步的處理方案，但希望法院在處理世界大觀公司的破產清算案件時，給予優先繳付其拖欠的土地出讓金及違約金。

??這45.3萬平方米的土地當時屬于商業用地，2014年的用地級別價為4664元／平方米。

??世界大觀沉寂的14年里，廣州的房價與地價均一路走高。2020年11月，世界大觀東側的奧體公園北側北AT1003036地塊掛牌出讓，起拍樓面地價4.3萬元/平方米，最終以約5.15萬元/平方米的價格成交。該地塊的項目名為合景臻頤府，于2022年初開盤銷售，目前的售價為10萬元/平方米至12萬元/平方米。

??在此背景下，世界大觀的處置也被提上了日程。2022年4月，廣州市規劃和自然資源局與世界大觀公司簽訂收儲補償協議，同年8月解除了地塊的土地出讓合同及出讓補充合同，涉及的土地面積約45.3萬平方米。

??2023年4月，《天河區世界大觀地塊（AT1003、AT1006規劃管理單元）控制性詳細規劃》獲通過。規劃顯示，該項目地塊面積約48.94公頃，首期33.05公頃的用地已于2022年12月完成結案，地塊權屬清晰，屬市、區合作開發地塊。世界大觀內的部分建筑得以保留，居住用地、產業用地、藍綠用地和道路用地基本實現1:1:1:1，其中居住用地5宗，建筑規模約21萬平方米。

??天河區黃云路AT1003011、AT1003072地塊便是世界大觀首批出讓的住宅用地，起拍樓面地價比奧體公園北側北AT1003036地塊高了約4000元/平方米，封頂價達5.4萬元/平方米。馮佩云認為，地塊有配建要求，具體配建成本要測算，初步參照現時周邊在售項目的價格，地價不算低，但風險應該也可控。根據市場消息，已有多家房企對該地塊進行前期調研工作，也有房企仍舉棋不定?！斑@塊地的單價、總價都比較高，我們還沒想好?！蹦撤科髢炔咳耸咳绱吮硎?。