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??西安的二手房成交量再次出現下滑。

??7月6日，西安市住建局發布了《2023年6月份二手房網簽情況》。6月份，全市存量房（二手房）網簽備案面積75.52萬平方米，環比下降15.31%，同比增長13.89%；其中，住宅網簽備案面積66.82萬平方米（6656套），環比下降16.61%，同比增長9.68%。

??這是西安二手房住宅網簽成交量連續3個月下滑。1~3月份，伴隨著疫情后需求的集中釋放，西安二手房量價齊漲，3月份成交量更是突破了萬套，但自此后，西安二手房“小陽春”態勢出現乏力，成交量連續3個月下滑，價格在經歷4月份的“慣性上漲”后，也于5月份開始掉頭向下。

??“今年一季度房地產銷售高峰是防疫政策優化影響下，積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積疊加的成果，這樣的階段性高增速并非常態，二季度以來的回落是符合市場規律的正常調整。”一位長期觀察西安二手房的人士表示。

??客戶變少了

??貝殼找房上，東方羅馬花園位列西安二手房成交TOP1，歷史成交套數為1166套。

??“這個小區戶型總價低，比較容易上車。”東方羅馬花園附近某房產中介門店經理周梅（化名）表示。

??東方羅馬花園位于西安市灞橋區礦山路上，一期交房時間為2010年8月，房齡時間已超過10年，小區戶型為25~65平方米的平層、小復式和LOFT，70年產權、民水民電。

??最近，即便是這個最受  歡迎的小區也遭遇了寒潮，“小區有一套兩室一廳的房子是4月份掛牌的，但最近客戶整體比較少，這套房子最近一周只有1個客戶看過，30天內帶看量只有4次，所以到現在都沒賣出去。”周梅無奈地說道。

??客戶變少后，東方羅馬花園成交量也出現了下滑，在貝殼找房上，東方羅馬花園2月~6月份的成交量依次為19套、17套、15套、8套及10套。

??客戶變少的并非只有東方羅馬花園一個小區，一些炙手可熱的小區也不例外。作為一個房齡近20年的老舊小區，紫薇田園都市在居住體驗上并不好，但因為有高新國際學校、高新逸翠園中學指標，以及是高新六小、高新二中、高新三中等優質學區，紫薇田園都市一直都是學區房客群眼中的“香餑餑”；學區熱也催生了這個千畝大盤周邊分布著21世紀不動產、德祐、鏈家、中環地產等門店。

??劉彬是附近一家鏈家門店的店長，他沒有統計帶看量，但是他記得市場好時，一套房帶看10次左右就可以成交，但現在需要30次甚至更長次數。

??來自貝殼找房的數據，今年2月份，西安二手房新增帶看數量為466291次，這是2023年上半年的最高峰。自2月份以來，這一數據開始下滑，到6月份下滑至347576次。

??“首先，客戶收入預期及對后市預期尚未完全恢復，投資購房理性謹慎。其次，根據歷史規律，積壓需求爆發后，市場逐漸恢復常態，當前購房需求不足及客戶追漲不追跌的心態也導致交易低迷。第三，相關部門提出了房產中介機構要合理降低中介費、其他城市開啟商轉公等，一定程度上也加重了購房者觀望情緒而選擇延緩入市。”上述觀察人士分析認為。

??隨著客戶的減少，成交周期也不斷拉長。“住建局網簽數據一般會延遲1~2個月，所以3月份的數據反映的是2月份的市場情況，當時市場最火熱時，一套房的成交周期就在10天左右，現在大概需要3周。”前述不愿具名的人士表示。

??市場很難再回來了

??“市場很難再回到2023年上半年的狀態了，大家通常買漲不買跌，下半年的拋盤量甚至還可能繼續增加。”前述不愿具名的人士表示。

??不過，據貝殼找房數據，自3月后，西安二手房每月新增房源開始下滑。“每月新增房源雖然下滑，但仍然處于高位，說明當下業主掛牌積極性依舊較高，主要是由于當前政策環境較為寬松，很多業主希望將房源掛出以盡快實現置換房源需求；也有部分群體繼續持有房產的意愿不強，對房價上漲預期減弱，急于拋售資產落袋為安。”上述觀察人士表示。

??整體掛牌量上來看，近一年來西安二手房掛牌量始終在11萬套左右波動。

??房源增加疊加買方意愿低迷，二手房在價格上開始出現松動。

??周梅展示的那套房子在今年4月份掛牌時售價為90萬元，后經歷5次調價后，到6月份降到了80萬元，現在掛牌價是84萬元。“業主最低的心理預期是80萬元。”周梅一邊展示后臺調價記錄，一邊說道。

??一部分著急的賣家選擇了降價，也有一部分賣家選擇了撤盤。“我在中航華府的房子打算出售，正常掛牌價是160萬元，中介告訴我140萬元可以成交，想了想也不著急賣，就暫時不掛了。”一位業主表示。

??買家更是不斷調價購買價格。據龍首原地鐵站附近鏈家門店的一位經紀人介紹，他曾帶客戶看過一套103平方米的三居室，業主報價163萬元，買家卻僅給出了143萬元的價格，最終雙方未達成一致。

??為了刺激成交，西安于近日開始全面實施“二手房帶押過戶”。根據通知，“帶押過戶”業務范圍為西安市城六區及開發區范圍內，其中已經辦理抵押登記的不動產在存量房（二手房）交易過程中，無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協議后，可以共同向不動產登記機構提出申請辦理房產轉移登記及抵押權相關登記。

??“該政策的實行有助于加快剛需及換房改善需求入市，一定程度上激發二手房市場交易活力，不過最終的效果如何還需要時間來檢驗。”前述不愿具名的人士表示。