市場 2023-06-13 08:41:55 來源：丁祖昱評樓市
??畢業季即將到來，每年畢業季的臨近，“租房”都會成為熱點話題。從往年來看，一般5月底起租房市場便會出現“預熱”。然而從今年來看，上海租賃指數卻呈現下跌趨勢。
??克而瑞租售數據顯示，2023年5月，上海集中式公寓房源租金同環比均出現明顯下降趨勢。
??從2023年1月起，已持續下跌5個月。若以50平方米的單間計算，目前租金約比年初時平均降低523.5元/月。
??不僅是集中式公寓，個人房源租金方面，目前也已從2023年1月的103.94元/平米/月，降至5月101.48元/平米/月。
??在我們對部分中介、租客及房東的走訪發現，2023年至今上海租客明顯變少，租賃房屋空置時間變長，個別二房東已經出現虧損。
??克而瑞租售數據顯示，2023年5月上海集中式公寓房源租金153.85元/平米/月，出現明顯下降，環比下降4.01%，為近一年最低。
??累計來看，2023年至今，上海集中式公寓房源租金已連續5個月下跌，較2023年1月164.50元/平米/月已下跌10.65元/平米/月。若以50平方米的單間計算，目前租金約比年初時平均已降低523.5元/月。
??若把時間拉長，對比2019年至今每年5月上海集中式公寓租金來看，2023年5月的租金均價已較2019年5月下降29.1元/平米/月。
??不僅是租金降低，從出租率來看，上海集中式公寓房源出租率也已五連跌，已從2023年1月85.92%跌至5月的84.28%。
??這一情況，在個人房源上也有體現，2023年至今，上海個人房源租金已從1月的103.94元/平米/月跌至5月101.48元/平米/月，從租金跌幅上看，上海個人房源租金相對跌幅較少。
??房東D先生告訴我們，他掛牌的位于閔行的房子，之前幾年5-6月份的時候，每周都起碼有十幾個帶看，今年帶看量明顯變少。“上海很多人都走了，明顯感覺人少了。”
??在對部分中介及房東的走訪過程中，說的最多的就是“現在人少”。
??中介小L告訴我們，往年6-7月份畢業季都是租房最火的時候，“火的時候，從5月底租房的人就開始多起來了，一直到6-7月，房租是最貴的時候，尤其是7月份，一般都是要高個幾百塊錢。”
??小L表示，他所在的張江孫橋路附近，同樣的一套房子，已經從去年的5000元/月，降到了4600元/月。
??“一方面是來的人少了，另外一方面是走的人多了。別的不說，我們這邊理發店的學徒都少了，之前在我手里合租的幾個小哥，現在都回老家了。”
??小L說的不是個例，不少像他們這樣的“滬漂”已經或正準備離開。
??2023年3月22日，上海市統計局發布了2022年人口變動情況抽樣調查數據。結果顯示，2022年上海常住人口為2475.89萬。
??對比2021年，2022年上海市常住人口減少了近13.54萬人，其中，外來常住人口減少是上海市常住人口減少的直接原因。
??上海統計局公布數據顯示，2022年，上海市戶籍常住人口1469.63萬人，同比增加了12.19萬人；外省市戶籍常住人口1006.26萬人，同比減少了25.73萬人。
??不僅僅是2022年，2021年起上海的外省市戶籍常住人口就已經開始出現下滑。
??小C的老家在長沙，2021年之前就已經來到了上海，他今年5月份的時候選擇離開上海。他當時選擇來上海的理由是因為覺得在上海開滴滴可以賺錢，今年，他離開的理由，也是因為在上海開滴滴已經賺不到錢了。
??“之前，上海開滴滴的競爭并沒有那么大。那時候我一天的流水可以達到五六百，去掉成本，到手的錢基本上可以覆蓋老家的房貸，就算辛苦，也覺得還有奔頭。現在大批人都來開滴滴的同時，打車的人也變少了。我已經好幾個月沒有賺夠500一天了。”目前小C已經回到老家。
??小M與小C不同，她大學畢業之后就一直在上海，至今已經有十多年，在此之前，她從事的是快銷品行業，疫情期間，小M失業在家，如今，她準備離開上海，前往成都。
??“我是江蘇人，對上海有感情，本來想等市場好點的，但是一直都找不到合適的工作，總不能一直吃老本，剛好之前的領導在成都這里需要人，我就去了。如果在上海能夠找到合適的工作，我肯定會留下來的。”
??像小C和小M因為工作而來到上海的外省市人口一直都是上海“滬漂”的絕大多數。
??據人口變動情況抽樣調查推算數，2022年71.04%的在滬外省市戶籍常住人口離開戶口登記地原因為工作就業。
??隨著新增就業崗位的減少，以及各行各業的競爭加劇，像小C和小M這樣的“滬漂”開始撤離。他們的離開，也對上海租房市場產生了一定的沖擊。
??上海統計局公布數據顯示，2022年全年上海新增就業崗位56.35萬個，與近幾年相比，數量有所減少。至年末，上海全市戶籍城鄉登記失業人數14.56萬人。
??房東Z先生，家住楊浦，2021年10月，將家里一套位于楊浦的二室二廳包給了長租公寓運營公司。
??在此之前，他直租的價格是7800-8200元/月，在當時，經過幾家長租公寓運營公司的競價后，給了9300元/月的價格，簽6年，包裝修，裝修內容包括中央空調和地暖，違約方要賠20萬。
??簽完約之后，因為要裝修，房東Z先生給該公司免了3個月的租，從2022年1月起開始算租金。
??最初，該公司的掛牌價是19800元/月，接著就遇上疫情期間上海封控，直至2022年8月，這套房子才以15000元/月的價格租出去。
??2023年春節前后，租客不再續租，目前空置至今。
??房東Z先生，給我們算了一筆賬，2022年1月至今，他收到的房租約15萬元，而與他簽約的公寓運營公司租出去的租金目前僅約10萬元，即使不算裝修費，該公司已經虧了5萬元。
??“中間他們也找過我，讓我再多免幾個月的租金，可我沒有同意，我覺得我一開始已經免了3個月，封控之前他們原本是可以租出去的，是他們自己太黑心，掛太高了，所以又空了幾個月，這些損失本來就應該由他們自己承擔。不能因為現在市場不好就讓我來出。”
??除了房東Z先生之外，網友ZY也表示他某長租公寓的管家告訴他，他托管的房子目前已經空置了77天。
??“77天空置期，是明顯超過正常空置期的，在我和他們簽署的上一個五年的合同期內，五年總共也才空置了不到15天，結果今年僅上半年就空置了77天。然后我查了下這套房的對外出租的價格，發現相比去年的成交價，下跌了近20%。完全抹平了2020年以來的租金漲幅。”
??和他們形成對比的，是上文提及過的房東D先生，他心態比較穩。
??房東D先生即是租客也是房東，他自己有兩套房子，都位于閔行靠近徐匯的位置，一直以來，他都將兩套房子同時出租，然后將兩套的租金一起租了一套位于徐匯的，兒子學校附近的大房子。
??“我現在還是比較淡定的，其中一套還租著，另外一套現在空置。實在沒有辦法，我們就把徐匯的大房子退了，然后住回自己的房子里，孩子現在也快初中了，稍微遠一點問題不是很大。”
??從房東Z先生、網友ZY以及房東D先生的案例來看，也符合目前上海個人房源以及長租公寓房源租金跌幅差距的情況對比。
??對于部分房東來說，如果租不到心里價位，他們寧愿選擇空置或者自住，這在一定程度上減緩了個人房源租金的下跌，而對于長租公寓運營商而言，在實打實的成本壓力下，降價出租也成一種無奈的選擇。
??2023年至今，上海租賃市場，無論是個人房源還是長租公寓房源都出現了不同程度的下降。
??綜合來看，租金的下降是多方面引起的，其中既有供求因素，也受二手房掛牌量持續上升影響，交易市場的熱度不高也在一定程度上會影響租賃市場。
??短期來看，隨著畢業季的正式到來，接下來一段時間租賃市場或將出現一定程度的回暖，但長期來看，隨著上海大型租賃社區保租房項目的不斷入市，對于集中式公寓租金還有一定影響，或將繼續呈現下跌趨勢。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
