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??“情況不好、非常不好，客戶(hù)還價(jià)厲害，房子出來(lái)得又多，業(yè)主比較誠(chéng)心，但客戶(hù)覺(jué)得大環(huán)境不好，所以基本都不出手。”沒(méi)有交易，心煩和憂愁直接寫(xiě)在了經(jīng)紀(jì)人的臉上。

??4月份，上海二手房成交量回落，甚至原先帶有學(xué)區(qū)房屬性的“老破小”也黯然失色。來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手房成交量1.72萬(wàn)套，環(huán)比下跌28%。

??成交降溫，掛牌升溫，房源分化加劇成為當(dāng)下二手房的主要特點(diǎn)。

??中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，僅4月第一周，上海二手房新增掛牌量就在1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)套。伴隨掛牌量的持續(xù)走高，未來(lái)數(shù)月市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)下行的周期。

??成交回落 掛牌量急劇上升

??今年2~3月份，上海二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了一波上漲行情后，從3月底開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，整個(gè)4月份冷意尤為明顯。

??張宏超是上海中原地產(chǎn)新華店負(fù)責(zé)人，他表示，2~3月份之所以熱度較高主要是受疫情等因素影響，消化了之前的積壓的需求，但從4月份開(kāi)始，基本沒(méi)有什么新客戶(hù)，好多人為了打新在不斷放盤(pán)。

??看房客持續(xù)減少。

??2023年2月起，上海二手房搜索指數(shù)持續(xù)回落，這意味著在網(wǎng)上搜房的人減少。“現(xiàn)在的看房客明顯少了。”張宏超表示，客戶(hù)一般先在通過(guò)線上平臺(tái)搜索二手房房源，隨后通過(guò)線下門(mén)店帶看。

??從鏈家的帶看來(lái)看，考慮到月初受清明節(jié)影響，而月末又受到勞動(dòng)節(jié)的影響，若剔除節(jié)假日因素，帶看量整體仍算平穩(wěn)。不過(guò)近幾周的新增客戶(hù)量出現(xiàn)了下降，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)在連續(xù)幾個(gè)假日的影響下出現(xiàn)降溫。

??受此影響，4月份上海全市二手房成交金額為611億元，環(huán)比下降23%。但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，疫情之后二手房的成交價(jià)格明顯上漲，現(xiàn)在雖然有所回調(diào)，依舊沒(méi)有回到之前的起漲點(diǎn)。

??安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，市場(chǎng)單邊一路上揚(yáng)的行情很難出現(xiàn)，加之春節(jié)后二手房市場(chǎng)成交量的快速反彈，已經(jīng)快速消耗掉一批購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)的短期成交量回調(diào)實(shí)屬正常。

??“老破小”學(xué)區(qū)房也“不吃香”了

??在4月，“學(xué)區(qū)房”交易也沒(méi)有掀起波瀾。

??以往這個(gè)時(shí)候都是學(xué)區(qū)房交易高峰期，家長(zhǎng)們都要趕在報(bào)名入學(xué)前完成房產(chǎn)交割，以張宏超所在片區(qū)的新海小區(qū)為例，去年，這個(gè)小區(qū)放出1~2套房源會(huì)遭“瘋搶”，但今年小區(qū)掛牌待售的就有20來(lái)套房源，截至目前，成交量只有個(gè)位數(shù)。

??“花400萬(wàn)元買(mǎi)30多平方米的學(xué)區(qū)房，性?xún)r(jià)比不高。”張宏超說(shuō)。

??隨著“多校劃片”等政策的落地，讓學(xué)區(qū)房的光環(huán)不再，購(gòu)房人也越來(lái)越理性。同時(shí)，在打新熱潮下，除了市中心總價(jià)較低的房源，買(mǎi)家會(huì)刻意回避那些高均價(jià)、房齡較長(zhǎng)的二手房。這也直接導(dǎo)致原先帶有學(xué)區(qū)房屬性的“老破小”黯然失色。

??目前上海市區(qū)二手房市場(chǎng)存在“買(mǎi)得起的看不上，看得上的買(mǎi)不起”情況。一些預(yù)算不足的購(gòu)房人往往選擇去遠(yuǎn)郊區(qū)打新，而市區(qū)的一些置換客，由于原先“老破小”房子沒(méi)有售出，進(jìn)而耽擱了后續(xù)的購(gòu)房計(jì)劃。

??這也導(dǎo)致市面上的“老破大”無(wú)人問(wèn)津。

??張宏超說(shuō)，他所轄的區(qū)域內(nèi)類(lèi)似的小區(qū)如新華路附近的嘉陽(yáng)公寓、錦海大廈、新華商務(wù)大廈等小區(qū)均都是這樣的情況。一套2000年以前的電梯房，面積段在120~130平方米，總價(jià)基本在1000萬(wàn)元左右。但這類(lèi)房源的小區(qū)品質(zhì)不高，小區(qū)環(huán)境一般，又是2梯8戶(hù)，所以買(mǎi)家較少。

??張波表示，大環(huán)境的不確定性因素依然存在，雖然整體經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段，但由于受到前幾年疫情的影響，需求側(cè)的信心并不穩(wěn)固，加之一些行業(yè)依然處于不太景氣階段，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)一些風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)影響到購(gòu)房者入市的節(jié)奏。另一方面，市場(chǎng)依舊存在兩極分化的情況，比如2010年以后的次新房和一些地段好的房源，現(xiàn)在的情況是基本沒(méi)有議價(jià)空間。

??鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，云錦東方在網(wǎng)上的掛牌均價(jià)為22萬(wàn)~23萬(wàn)元/平方米，最近的一次成交發(fā)生在今年2月，交易均價(jià)為23萬(wàn)元/平方米，此外諸如翠湖天地的部分房源掛牌價(jià)格已紛紛站上30萬(wàn)元/平方米。

??“一二手房倒掛的情況依然存在。”張波分析，房?jī)r(jià)倒掛是主城區(qū)市場(chǎng)熱度高的主要原因之一，在過(guò)去的熱點(diǎn)板塊，如大虹橋、前灘次新房入市。同時(shí)，自住需求對(duì)于新房的關(guān)注度依然是高于二手房，部分“老破大”的二手房市場(chǎng)的成交周期就會(huì)拉長(zhǎng)，并且高房齡較長(zhǎng)的二手房關(guān)注度也呈現(xiàn)階段性下挫。

??在掛牌量激增的當(dāng)下，購(gòu)房者談價(jià)能力強(qiáng)，維持早先的掛牌價(jià)則無(wú)人問(wèn)津，而如果降價(jià)銷(xiāo)售勢(shì)必會(huì)拉低區(qū)域倒掛。