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??繼杭州、上海、深圳、西安之后，北京市大興區(qū)也開始嘗試二手房直售模式。

??4月21日，大興區(qū)政府發(fā)布消息稱，大興區(qū)“存量房信息發(fā)布平臺”日前正式啟動上線。該平臺上線后，賣家只需通過平臺實名注冊登錄，即可發(fā)布個人房源信息，通過平臺對房源信息的展示、推廣，與承購人自行達成成交意向。

??為保證房源真實，使購房者更放心，大興區(qū)存量房交易平臺還推出了房源驗真功能，所有房源都經(jīng)過房管部門核驗，保證“真房源”。房源信息僅向個人實名認證用戶開放，中介經(jīng)紀人員無法查看，防止騷擾。

??大興區(qū)不動產(chǎn)登記中心還配套了一個自主交易窗口，如果購房者和房東談妥了，可以去自主交易窗口進行網(wǎng)簽。一旦買賣雙方可以通過政府平臺順暢交易，每套房的中介費可以省數(shù)萬至數(shù)十萬元不等。

??可省大額中介費

??大興區(qū)“存量房信息發(fā)布平臺”已經(jīng)對轄區(qū)內(nèi)有二手房買賣雙方免費開放。賣方可以發(fā)布房源，買方可根據(jù)自己的實際需求自主選擇目標房屋。

??通過政府主導的存量房交易平臺買賣，對交易雙方來說好處很多。首先是更安全、更真實，賣方須通過實名認證后，才可上傳房源信息，而且平臺確認該房源權(quán)屬信息真實、房屋可售后，才能對外發(fā)布。政府平臺的把控審核，有效杜絕商業(yè)化互聯(lián)網(wǎng)平臺的“假房源”現(xiàn)象。

??另一個好處是，買賣雙方可以實現(xiàn)整個交易過程“去中介化”，購房者實名注冊后，可以直接和房東取得聯(lián)系，自行看房商談房價。因為房產(chǎn)中介無法查看個人自主掛牌信息，就失去了“橫插一腳”的機會，無法壟斷市場。因而買賣雙方獲得了自主選擇的機會，避免交易信息差。

??最重要的是，買賣雙方可以省下日益高昂的中介費。近年來，不僅房價上漲，中介費率也水漲船高。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，北京7家市場占有率較高的中介機構(gòu)中，鏈家、我愛我家、麥田、中原、麗茲行收費標準均為成交價的2.7%，21世紀不動產(chǎn)為2.5%，中天置地最少，中介費率在1.5%~2%之間浮動。

??以目前北京2.7%的最高收費標準來算，一套500萬元的剛需二手房，中介費可達13.5萬元；一套1000萬元以上的改善型二手房，中介費超過27萬元。

??高房價疊加高昂的中介費，引發(fā)市場“去中介化”爭議，并推動“二手房直售”模式迅速推廣。2021年以來，全國各地樓市動作頻繁，截至目前上海、深圳、杭州、蘇州等地接連上線了二手房交易系統(tǒng),打破傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式。

??“二手房直售模式具有創(chuàng)新意義，也能提高直接交易的比例，對于房東和購房者在交易模式方面增加了更多選擇，各地政府機構(gòu)的介入，對中介機構(gòu)具有一定的挑戰(zhàn)。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，未來二手房直售這種模式有可能會占據(jù)一部分市場，和房產(chǎn)中介形成競爭，進而促進二手房市場的良性進化。

??難以“去中介化”

??政府主導的二手房交易平臺橫空出世，真得會打擊到房屋中介機構(gòu)的生意嗎？

??多位中介人士表示，二手房直售給市場提供了一個想象空間，但真正達成交易并不容易。目前二手房市場的主流仍是以中介為渠道的交易形式，因二手房交易金額較大、涉及環(huán)節(jié)較多，短期內(nèi)不太可能完全做到去中介化。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波認為，房產(chǎn)中介并不會被取消，而是將更加規(guī)范化。房地產(chǎn)交易低頻、非標、重資產(chǎn)的特點決定了其完全通過自主交易是不現(xiàn)實的，由于房產(chǎn)交易本身的復雜性，對于專業(yè)人員的依賴是必不可少的，房產(chǎn)中介行業(yè)應該越來越規(guī)范發(fā)展，而非取消。

??“當前在全國二手房交易中，約85%的交易是由房產(chǎn)中介完成的，房東和購房者自主交易的比例相對不高。”嚴躍進認為，沒有平臺支持，交易風險很大。

??從當前大興存量房發(fā)布平臺服務(wù)內(nèi)容來看，北京一位資深中介人士認為，其線上數(shù)字化能力達不到商業(yè)型網(wǎng)站水平，也不可能提供線下服務(wù)。而且非市場化的交易平臺，缺乏資金和動力去做大交易規(guī)模，所以最終很可能規(guī)模受限。

??可以對比的是，市場化交易平臺貝殼找房的研發(fā)費用連年增長。2020年，貝殼研發(fā)費用為24.8億元；2021年其研發(fā)費已經(jīng)達到32億元。正是這樣的高投入，才讓貝殼的數(shù)字化服務(wù)能力得到提升，而政府平臺較難做到高投入。

??其實，北京此前也曾試點過免中介費的二手房交易平臺。2015年時北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上線，這也是一個政府主導型平臺，但最終掛牌量和成交量都非常少，根本動搖不到中介的蛋糕。

??從實際效果看，杭州的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺也未產(chǎn)生巨大影響。個人掛牌功能上線近兩個月，掛牌數(shù)大約只有2000套，其中還包括了一些歷史數(shù)據(jù)。

??“除了提供線上掛牌平臺，中介還提供了線下前期走訪、宣傳力度、覆蓋面、成交資金安全、跑合同網(wǎng)簽、貸款等服務(wù)。很多時候，房屋交易還有附加需求，比如賣家要求盡快成交，這個時候還是中介占優(yōu)勢。”一名中介從業(yè)者表示。

??從更廣的范圍來看，由于陌生人之間的信任關(guān)系較難構(gòu)建，作為大額交易的二手房，首要的關(guān)注點是交易資金的安全性。“如何將交易資金安全風險系數(shù)降至最低，成為除房源發(fā)布之外需要重點解決的痛點。”嚴躍進補充道。