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??深圳樓市再傳重磅消息。

??4月20日下午，有關“深圳將取消二手房指導價”的消息在網上流傳，包括一是指導價不取消，不調整；二是銀行核定房價以網簽備案價和評估價，實際成交價孰低為準，參考價僅作參考；三是即日起執行。

??針對上述消息，中國房地產報記者第一時間向深圳多家銀行求證，均被告知“未正式發文。”

??深圳多名地產從業人士則向記者透露，目前雖沒有正式發文，但已有多家銀行在低調執行。

??值得注意的是，4月20日晚間，深圳本土房產中介機構樂有家一度恢復二手房業主真實報價，但沒過多久再次變為參考價模式；同時，深圳許多房產中介機構已在以“取消二手房指導價”為賣點在朋友圈進行宣傳。

??2021年2月8日，深圳市住房和建設局（以下簡稱“深圳市住建局”）發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》（以下簡稱“參考價政策”），將全市3595個小區納入。參考價政策要求相關機構將其作為參考依據，包括房地產經紀機構應下架高于指導價房源，銀行將其作為商業貸款發放依據等。其中金融端舉措尤為“致命”，商業銀行將其作為商業貸款發放依據，若成交價格高于參考價格，商業銀行僅按照參考價予以放貸，高于參考價部分須由購房者自行解決，變相提高首付比例。

??參考價政策發布當年，深圳二手房成交量數據“腰斬”。

??據深圳市房地產中介協會統計的二手房網簽數據，2021年深圳二手房網簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網簽量，下降63.1%；2022年深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年下降39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值。

??二手房市場的低迷也間接影響著新房市場。

??“參考價政策的執行很大程度上讓剛需客戶在購房時提高了首付成本，從而使二手房的成交變得被動，因此很多改善和置換客戶購買新房的門檻提高了，需求也被抑制了。”深圳一位頭部房企營銷總監在接受記者采訪時候坦言，參考價政策早就該調整了，不過現在也不晚。

??另有一名深圳地產從業者告訴記者，深圳房地產市場已經“冷”了太久了，對于這一政策調整都持比較積極態度。

??一季度“以價換量”態勢明顯

??在二手房成交數量連續2年大幅走低的情況下，深圳市政府層面也多次透露過會進行相應的調整計劃。

??2022年3月初，在媒體咨詢參考價調整相關內容時，深圳市住建局曾以短信形式回復稱，“會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，并于近期發布。”

??2023年2月，當地媒體記者通過12345政務服務熱線提問“深圳二手房參考價執行兩周年是否會有調整計劃”的問題，深圳市住建局工作人員在電話里回應表示，“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定。”

??雖然在參考價政策的調整上一直沒有正式文件，但今年開年以來，對于深圳二手房市場利好的政策時有發出。

??1月，深圳市住建局、深圳市司法局、深圳市規劃和自然資源局、深圳市地方金融監督管理局、中國人民銀行深圳市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會深圳監管局聯合印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱“方案”），探索推廣二手房“帶押過戶”模式。根據方案，存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程。

??疊加防疫政策的調整，今年一季度深圳二手房市場迎來久違的回暖。

??據深圳市房地產中介協會披露，3月深圳全市二手房錄得（指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數）4943套，環比增長率為39.2%，同比增長率為227.8%，創下近2年來二手房單月交易量新高。

??不過，在成交數量上漲的同時，成交價格卻仍在下探，“以價換量”的態勢明顯。

??4月21日，記者通過購房APP咨詢深圳當地二手房價格時發現，除少數豪宅房源外，多數房源實際銷售價格已經低于或接近參考價。

??深圳某知名中介機構的一名經紀人告訴記者，現在深圳的二手房市場“泡沫”早已擠出，屬于買方市場，價格低于參考價很正常。“在比參考價低的基礎上，還可以跟業主再談。”

??根據樂有家研究中心數據，二手房參考價出臺2年，深圳約有40%左右房源以低于參考價成交，超8成房源接近參考價成交。今年一季度深圳有25個片區價格同比下跌幅度超過10%，最高的甚至達到30%，下跌幅度較高的都是一些過去幾年上漲比較厲害的高價片區。

??從供應端情況來看，當前深圳二手房掛牌量處于高位，并在持續增加，截至今年3月底，深圳二手住宅掛牌量超5.3萬套。

??進入4月，市場普遍預期深圳二手房交易量或將低于3月。

??根據深圳中原研究中心監測數據顯示，4月第一周深圳市二手住宅共成交731套，環比下跌14.3%；面積共計70415平方米，環比下跌13.3%。

??影響幾何？

??“參考價政策早就該調整了，不過現在也不晚。”上述深圳頭部房企營銷總監在接受記者采訪時坦言，參考價政策的執行很大程度上讓剛需客戶在購房時提高了首付成本，從而使二手房成交變得被動，因此很多改善和置換客戶購買新房的門檻提高了，需求也被抑制了。

??記者注意到，在參考價政策執行的首年，雖然二手房成交呈現“腰斬”，但是新房成交明顯上漲，深圳市住建局公布數據顯示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%。

??不過這種趨勢未能持續。到2022年，深圳全年新房住宅成交34441套，相比2021年的52417套而言，減少了34.29%，降幅超過三分之一。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，之前推出的二手房參考價主要目的，在于通過對二手房價格的變相管控來維護新房市場的價格穩定與土地市場價格的穩定，以維護土地財政、地方融資平臺公司，以及涉房金融體系的穩定。不過二手房參考價的設定破壞了二手房市場本來的價格調整機制，造成了二手房流通的人為障礙，等于降低了房產的資產流動性，自然反過來也影響了樓市的活躍度，進而對新房市場與土地市場造成了反噬與負面效應。

??不過，想要調整這一政策也并不容易。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，二手房參考價已成為深圳樓市的長效機制，這讓局面有些“騎虎難下”。如果參考價往上調整，就意味著刺激樓市，觸碰了“房住不炒”；如果往下調整，則會導致市場預期房價進一步下跌，從而形成房地產去杠桿和深圳房價持續下跌。

??“深圳將取消二手房參考價”消息在網上流傳后，在整個深圳樓市引起較大的反響，深圳許多房產中介機構已在以“取消二手房指導價”為賣點在朋友圈進行宣傳。不過，銀行和各大中介平臺在公開層面均未對此作出明確回應。

??對于深圳“取消參考價”的影響在上述營銷總監看來，參考價政策對“房住不炒”的期許是好的，但是在實際的執行中對人民改善生活環境的需求有抑制作用。參考價政策調整后，對二手房市場會有改善，對于新房市場也有一定利好。

??柏文喜也認為，二手房參考價政策的調整，無疑有利于恢復二手房市場的價格調整機制，利好樓市活躍度和促進樓市回暖。

??財經評論員張雪峰補充說，一方面，參考價政策的調整可以讓市場自主定價，避免政策干預過多，保證市場的公平和透明；另一方面，參考價政策的調整可以促進市場的活躍，吸引更多購房者和投資者進入市場，推動市場的復蘇和發展。同時，取消參考價還可以減輕購房者的負擔，提高購房者的購房能力，促進市場的健康發展。

??Co-Found智庫秘書長張新原則提醒，參考價政策若調整對于深圳樓市的復蘇有一定的促進作用，但效果仍需要觀察研判。