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??中國租房平臺自如考慮在香港 IPO，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，并最快在今年上市。

??這個消息將沉寂多時的長租公寓市場再次拉回到聚光燈下。

??這不是長租公寓市場唯一的好消息。2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，擬出臺“金融17條”，加大住房租賃市場支持力度。

??2月20日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作；1月，建設銀行與萬科共同成立建萬住房租賃投資基金，規模100億元；去年，華潤有巢租賃住房REIT成功上市…………

??多重利好加持下，資本重新關注住房租賃市場，各類境內外投資者紛紛進入長租公寓市場。上海作為領先全國的長租公寓投資市場，在2022年完成的74單大宗交易中，有15單均為長租公寓，成交單數占比超過20%，僅次于辦公業態。

??壞消息是，集中式長租公寓運營商魔方公寓自去年9月26日向香港交易所提交上市申請至今，狀態仍為“進行中”，距離其招股書失效僅剩下不到一個月的時間了。

??經過2020年下半年長租公寓平臺連環“爆雷”的至暗時刻后，長租公寓市場一度跌入谷底，疊加新冠疫情的影響，不少運營企業不得不控制或縮減規模，甚至退出市場。

??隨著社會及經濟活動回暖，長租公寓租賃需求及運營表現已出現穩步回升，預期將保持持續增長的態勢。

??2月，尤其是春節后，部分城市租賃市場需求開始釋放，全國55城個人租賃房源新增供應量為60.35萬間，較上月有顯著增長，環比上漲97.13%，同比也出現連續7個月以來的首次增長。

??隨著春季招聘和返工潮的到來，租賃市場有望進一步復蘇。

??2023年1-2月，全國55城個人房源平均租金為32.88元/平米/月，同比下跌1%以內。整體來說，春節后，部分城市的租賃需求開始逐漸釋放，55城租金表現也相對穩定。

??不同的租賃房源租金表現差異較大。其中，集中式公寓租金漲跌幅城市間差異明顯，杭州、成都租金同比上漲明顯，南京、武漢下跌明顯；分散式公寓租金同比漲跌各半，整體呈現一線跌二線漲態勢；個人房源租金恰恰相反，租金同比呈現一線漲二線跌。

??近兩年，反復的疫情導致流動人口減少，長租公寓市場承受了出租率下降、租金收入銳減、發展放緩等多方面壓力，市場格局也隨之發生變化。

??2021年4月蛋殼公寓退市，2022年1月青客公寓破產清算，分散式長租公寓運營商密集倒下，長租公寓市場規模出現大幅下降。

??自如也不得不在去年在進行組織優化調整。目前自如仍是規模最大的分散式長租公寓運營企業，管理規模達100萬間。但2019年自如的管理規模就已突破100萬間，4年過去了，這個數字基本沒有發生變化。

??在去年“保租房”和系列融資的政策下，以房企為主的集中式公寓運營商，尤其是頭部企業，反而獲得利好支持，市場占有率明顯上升。

??2022年，集中式公寓運營TOP30企業累計開業規模92.28萬間，同比增長15.88%，環比增長1.6%，增速有所下降。其中萬科泊寓以17萬間的規模位居榜首，龍湖冠寓以11.82萬間的規模屈居第二。

??在經濟活動逐漸恢復后，長租公寓運營企業都加快了在建項目的建設節奏，加速項目入市的步伐。

??近兩年，大型租賃社區在租住需求旺盛的核心一二線城市興起，其中上海布局項目最多。2022年全年，上海共計有7個大型租賃社區（房源≥1000間）入市，提供租賃房源超1.4萬間。運營企業以華潤有巢為代表，主要通過輕資產托管或重資產持有的模式在多個城市布局。

??中國的長租公寓市場目前還處于起跑階段，但經歷過從風口浪尖跌入谷底再緩慢恢復的周期之后，長租公寓市場也逐漸走向成熟，從邏輯上開始與國際接軌。

??境內外資本也加速入局。2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，黑石、KKR、博楓、睿星、平安等國內外領先機構紛紛進場或加碼，累計超人民幣100億元，大幅超過此前五年的交易總額。

??受益于強勁的租賃基本面、資產流動性和可規模化的巨大提升空間，未來十年，住房租賃行業將成為中國最具成長性和吸引力的商業地產投資類別之一。目前這些機構投資的長租公寓項目主要分布在一線城市，其中北京、上海占比超過90%。

??對于資本關注的退出問題，2022年，ABS及類REITs的整體發行金額大幅回升，是2021年的4倍多。同時，新增加了保租房REITs和住房租賃基金，去年已有4只保租房REITs成功上市，其中就包括華潤有巢的租賃住房REITs。

??2022年12月，證監會相關領導在重要論壇上表示，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房領域，這將進一步促進多元主體進入住房租賃行業，激發市場化企業入手重資產項目。

??但REITs的成功發行主要基于回報率穩定且較高的集中式公寓，作為規模最大的分散式長租公寓運營商，自如的出租房源超過90%是分散式、輕資產托管的模式，無法發行REITs，上市融資是其獲取更多發展資金的必然選擇。

??自如赴港IPO，或許更多是“箭在弦上，不得不發”。

??中國有14億人口，每個人在不同的生命階段都可能產生不同的租賃需求，因此，中國也具備成為全球最大租賃住房市場之一的充分條件。

??尤其在四大一線城市和經濟活躍的核心二線城市，這些城市聚集著經濟發展的優質資源和要素，迅速發展的產業、寬松的落戶環境、優厚的人才待遇等等，都吸引著越來越多的新青年，租賃需求旺盛，住房租賃企業也大量聚集。

??但是，長租公寓市場也是一個本土化很強的市場，規模擴張并不是唯一的路徑選擇，運營才是最重要的。

??長租公寓最大的優勢是現金流很穩定，無論經濟好或不好，只要有持續的人口流入，就會有穩定的客戶。

??運營可以使客戶黏性更高，黏性更高也意味在經濟不好時可以保持客戶的相對穩定，抗性更強。這也向國內的長租公寓運營企業提出了更高的要求。

??境內外資本的加速入局，也加劇了市場競爭。留給自如們的時間，已經不多了。