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??2023年2月，多個城市釋放出樓市回暖信號。

??除了“熱點恒熱”的城市之外，還有部分城市熬過了最難的冬季，終于迎來了2023年的春天。

??如天津、南寧、鄭州、徐州等。

??天津是其中最明顯的“翻身”城市，在剛剛過去的2月份，天津的新房成交實現(xiàn)了“三個百”：成交規(guī)模超過100萬平方米，成交量同比和環(huán)比雙雙超過100%。

??鄭州也是因為延期交房的問題，關(guān)注度很高。但是今年春節(jié)之后房貸利率首降，點燃了買房人的熱情。甚至有媒體的報道說，鄭州主城區(qū)部分熱門樓盤已接近“無房可賣”的狀態(tài)。

??2023年3月9日，丁祖昱評樓市直播間“這些城市樓市回穩(wěn)了，你出手了嗎？”對這些“打贏翻身仗”的城市進(jìn)行了全面剖析。

??我們認(rèn)為，與那些本來就是熱點的城市相比，這些曾經(jīng)承受過一定壓力的城市回暖更能體現(xiàn)出目前整體市場的修復(fù)情況。

??天津是最近“翻身”城市的典型。2022年天津整體商品住宅供需都出現(xiàn)了近40%的收縮，整體市場壓力較大。

??剛剛過去的2023年2月，天津市新房市場成交規(guī)模和增長幅度領(lǐng)先全國一二線城市，呈現(xiàn)特征為“三個百”：成交規(guī)模超過100萬平方米（全國第二113.2㎡；第一是武漢120.6㎡；第三是成都108.9㎡）；成交面積同比超過100% ；成交面積環(huán)比超過100%。

??這一數(shù)據(jù)超過了2022年12月底集中網(wǎng)簽的水平，同時已基本恢復(fù)到疫情前，2019年全年的月均水平。

??從天津2022年12月至2023年2月逐周新房訪購走勢來看，天津2月簽約量快速提升，商品住房網(wǎng)簽量高于2022年月均值66%，周度認(rèn)購套數(shù)是2022年周度平均的2倍，市場升溫明顯。

??從二手房來看，2023年2月，天津二手房網(wǎng)簽套數(shù)超過1.3萬套，相較2022年平均水平增長70%，新房帶看量環(huán)比增加169%。主要原因是學(xué)區(qū)房熱潮推動小陽春提前到來，河西一片重點小學(xué)的小面積房源成交最為火爆，全市近三成成交量出自河西，且房源漲價還一度賣“空”。環(huán)外二手房市場則相對冷淡。

??從天津2月份成交量暴漲的原因來看，主要還是節(jié)后不少外地購房者，如北京、河北、山東等的積壓需求釋放，受其影響，部分本地剛性、剛改客戶也出現(xiàn)了對房價上升的恐慌。

??我們認(rèn)為，在這波需求釋放之后，整體市場情緒也將回歸平穩(wěn)，預(yù)計未來2個月成交也將會出現(xiàn)一定的縮量。中期來看，市場將會進(jìn)一步分化，城市預(yù)期增強(qiáng)和新天津人入場將會增加城市中長期市場預(yù)期。

??2023年2月，南寧雖然成交規(guī)模只有天津的一半，約52萬平方米，但是漲幅不輸于天津，同環(huán)比分別漲254.43%和112.16%。

??但是在與南寧首席分析師的連線中，我們發(fā)現(xiàn)南寧成交環(huán)、同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)“暴漲”，并非真實市場暴漲，而是因為2022年2月南寧受疫情封控影響，整體市場停擺，整體基數(shù)較低，因此看起來才有了這樣的漲幅。

??客觀來看，相對2022年月均約30萬平方米的成交，2023年2月51.64萬平方米的成交面積確實在回暖，但回暖的持續(xù)性和穩(wěn)定性仍待市場考驗。

??這主要是因為2023年2月南寧成交均價11639元/㎡，同環(huán)比分別下降5.7%和1.5%，市場存在一定程度上“以價換量”。

??從目前來看，3.7%首套低利率政策延續(xù)及刺激改善需求新政是否出臺成為下一輪市場回暖的關(guān)鍵。如今南寧市場呈結(jié)構(gòu)性回暖，前期剛需基本透支，后期回暖主要看改善購買力。

??需要注意的是南寧外圍板塊存在庫存風(fēng)險，城市核心板塊分化繼續(xù)、競爭激烈，我們認(rèn)為目前去庫存仍然是南寧市場的主基調(diào)。

??鄭州市場去年因為延期交房的問題，關(guān)注度很高，但在今年春節(jié)之后的房貸利率首降，點燃了買房人的情緒，鄭州近期火到什么程度呢？有媒體的報道說，鄭州主城區(qū)部分熱門樓盤已接近“無房可賣”的狀態(tài)。

??對此，鄭州首席分析師在連線中告訴我們：“說無房可賣可能是有點夸張。”

??據(jù)了解，鄭州主城區(qū)有部分剛需項目確實出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，但都是個案，其中某項目開盤均價僅在12000元/平方米上下，鄭州全市均價約15000-16000元/平方米，價格較低同時又緊鄰地鐵口，因此賣的非常火爆。

??從數(shù)據(jù)對比上看，2022年市場一直處于量價低位水平。月均供應(yīng)量29.7萬方，月均成交量37.3萬方。

??2023年1月之后，市場回溫，到了2月新房成交量72.23萬方，環(huán)比上漲161%，同比上漲140%，市場有明顯回溫跡象，成交水平與去年高峰期6月份水平相當(dāng)。

??市場回暖的原因有三個方面：首先，疫情積壓釋放：疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)回到正軌，積壓的需求得以釋放。其次，低利率激發(fā)：1月最后一天，鄭州利率由4.1%下調(diào)至3.8%。最后是房企緊跟政策窗口期，加大營銷手段：如低首付，鄭州目前約60%的項目執(zhí)行低首付政策，如加大分銷，有的項目分銷提高至5萬/套，如低價政策，某項目低于周邊競品1500元/平方米入市，但也只是穩(wěn)健能交付的項目能夠?qū)崿F(xiàn)以價換量。

??整體來看，當(dāng)前鄭州還是有很大的庫存壓力，尤其是部分郊區(qū)項目。預(yù)計上半年市場仍將延續(xù)，但未來的可持續(xù)性受到考驗。

??除了以上提及的弱二線城市之外，我們還找到了一個典型的三線城市。

??2022年，徐州房地產(chǎn)市場容量進(jìn)一步下降，月均去化在20萬方上下，進(jìn)入7月，整體市場二次探底，隨后經(jīng)歷了四個月的低位橫盤。

??2023年，在疫情全面放開，政策、金融端、地方性房票等政策持續(xù)的發(fā)力下，2月，徐州房地產(chǎn)市場容量回歸到34萬方左右，已經(jīng)基本達(dá)到2021年三季度的平均水平。

??需要注意的是，目前徐州的回暖主要還是集中在中心城區(qū)范圍內(nèi)，周邊6縣整體市場仍是供大于求的。這波隨著疫情全面放開以及政策利好而釋放的需求持續(xù)性還有待觀察。

??此次丁祖昱評樓市直播間選擇了天津、南寧、鄭州、徐州四個城市，并不代表這些城市沒有壓力，只是與之前相比，這些曾經(jīng)承受過一定壓力的城市開始出現(xiàn)了回暖信號。

??目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出了壓力最大的時候，2022年時的低谷在短時間內(nèi)不會再重現(xiàn)。

??對于想要買房的購房者來說，在選擇購房區(qū)域和板塊的時候，仍然需要進(jìn)行一定的分析和研究。如果可以接受一定范圍的價格空間，那么選擇熱點板塊的熱點項目肯定“不會錯”，那些供不應(yīng)求的項目和板塊整體保值增值能力都較高，但對購買力可能會有一定的要求。

??我們認(rèn)為，部分城市的回暖對整體市場有著積極的意義，對于購房者來說，健康穩(wěn)定的市場環(huán)境也更有利于人們改善生活和居住條件。對于那些結(jié)婚、生子等真正的剛需來說，在市場穩(wěn)定的環(huán)境中買到性價比高的房子，是我們所認(rèn)為的一個健康的生態(tài)。

??整體來看，部分城市的回暖主要是受兩點影響，一方面是疫情全面放開后的積壓需求的釋放，另外一方面是政策暖風(fēng)的利好。

??我們認(rèn)為，在經(jīng)歷了2022年整體市場探底后，底部修復(fù)過程還將持續(xù)。從目前來看，部分城市的復(fù)蘇是局部而非全面的，過程也較為緩慢。在目前復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。