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??媒體報(bào)道稱2023年1月底至今已連續(xù)出現(xiàn)5個(gè)“日光盤”，更有項(xiàng)目出現(xiàn)“千人搖”行情。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2023年1月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)漲全國(guó)。

??對(duì)此，我們查詢了2022年底至2023年1月的具體項(xiàng)目銷售情況，發(fā)現(xiàn)，單純從均價(jià)來看，2023年1月，上海商品住宅成交均價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了一定的上漲，達(dá)70965元/平方米。

??但這一價(jià)格主要受上海多個(gè)高端項(xiàng)目集中供應(yīng)影響。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月上海成交金額排名前5的項(xiàng)目均價(jià)全部超過10萬元/平方米。

??我們認(rèn)為，目前上海部分區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了一定的銷售回暖，但整體成交均價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯的上升，個(gè)別月份受上海新房集中供應(yīng)影響，可能會(huì)出現(xiàn)較高值，從全年來看，“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”影響下，上海整體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。

??2023年2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年的下降之后，1月70城房?jī)r(jià)環(huán)比首次止跌，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加至36個(gè)。其中上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)漲全國(guó)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，上海商品住宅成交均價(jià)70965元/平方米，環(huán)比上升1.71%，同比上漲15.20%。

??具體到項(xiàng)目來看，2023年1月上海成交金額前10的項(xiàng)目中有6個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)超10萬元/平方米，其中前5位皆為單價(jià)超10萬元/平方米的高價(jià)項(xiàng)目，從面積來看，成交面積排名前10的項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)超10萬元/平方米。

??由此可見，2023年1月上海成交的項(xiàng)目中，10萬元/平方米以上的高價(jià)項(xiàng)目占比明顯較多，在這些項(xiàng)目成交均價(jià)的拉動(dòng)下，2023年1月的成交均價(jià)才出現(xiàn)了明顯上升。

??上海自2021年起新房采取集中供應(yīng)制度，截至目前上海已推出15批新房供應(yīng)，其中2021年全年共推出六批次集中供應(yīng)房源，2022年全年共推出八批次集中供應(yīng)房源，2023年至今推出一批次集中供應(yīng)房源。

??在此背景下，上海新房成交數(shù)據(jù)受集中供應(yīng)影響極大，如2022年9月，上海商品住宅成交均價(jià)56592元/平方米，為近一年較低值。

??這并不是因?yàn)?022年9月上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降，而是因?yàn)?022年第四批次及第五批次新房供應(yīng)以郊區(qū)剛需盤為主。

??當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)項(xiàng)目為虹橋璀璨公館、寶華紫薇花園、金地峯匯等，這三個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)分別為59595元/平方米、69158元/平方米、49015元/平方米。

??與剛需盤的集中供應(yīng)和成交，最終導(dǎo)致了2022年9月上海成交均價(jià)出現(xiàn)下降一樣，2023年1月上海成交均價(jià)的上升也是受高端項(xiàng)目集中供應(yīng)影響。

??尤其是2022年11月13日的第七批次新房供應(yīng)，共有57個(gè)項(xiàng)目過會(huì)，共計(jì)16060套住宅，其中很多一直沒能拿證的高價(jià)項(xiàng)目在這一批次中集中入市，如浦開江南里、鴻印里、沁風(fēng)雅苑、寶地東郊四季、海泰北外灘等。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年第七批次新房供應(yīng)中有21個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在7萬/平方米以上，其中有11個(gè)均價(jià)在10萬/平方米以上。這些項(xiàng)目中有不少于2023年1月成交，鴻印里就是其中的典型。

??2023年2月6日，上海首批新房供應(yīng)官宣，共25個(gè)項(xiàng)目，約74.2萬平方米，合計(jì)6958套房源。此次新房供應(yīng)市中心項(xiàng)目較少，新盤主要集中在，寶山、浦東、閔行、青浦、嘉定等區(qū)域，整體主要以剛需及剛改為主。

??受其影響，接下來幾個(gè)月上海成交均價(jià)也將較之前有所下降。

??由于上海短期成交均價(jià)受上海新房集中供應(yīng)影響較大，因此并不能簡(jiǎn)單以單月成交價(jià)格來判斷上海房?jī)r(jià)上漲，而需從年度整體供應(yīng)的角度來判斷。

??事實(shí)上，對(duì)于購(gòu)房者而言，整體市場(chǎng)均價(jià)的參考意義并不大。這主要是因?yàn)椋虾２煌瑓^(qū)域板塊價(jià)格相差極大，核心區(qū)域部分房?jī)r(jià)在10萬元/平方米以上，郊區(qū)部分房?jī)r(jià)可能在2-3萬元/平方米。

??對(duì)于購(gòu)房者而言，真正的市場(chǎng)情況還需針對(duì)具體項(xiàng)目做具體分析。從典型項(xiàng)目表現(xiàn)來看，2023年至今，上海部分區(qū)域及項(xiàng)目去化率確實(shí)出現(xiàn)了上升，但同樣條件下價(jià)格仍與2022年底保持一致。

??如位于青浦徐涇的招商虹橋璀璨時(shí)代，2022年12月加推234套小高層房源，均價(jià)63000元/平方米，當(dāng)時(shí)獲得認(rèn)籌440組，認(rèn)籌率188%，去化率100%，分?jǐn)?shù)43.97分，入圍421組+第二批未入圍2組清盤。到了2023年1月31日，該項(xiàng)目再次加推共147套小高層房源，均價(jià)不變，但認(rèn)籌率和積分出現(xiàn)了上漲，共認(rèn)籌305組，認(rèn)籌率207%，去化率100%，分?jǐn)?shù)45.24分，入圍265組內(nèi)便清盤。

??位于浦東臨港的鵬瑞云璟灣，2022年10月加推541套小高層房源，均價(jià)33962元/平方米，當(dāng)時(shí)獲得認(rèn)籌218組，認(rèn)籌率40%，去化率27%。到了2023年2月，該項(xiàng)目再次加推193套小高層房源，均價(jià)不變，這一次認(rèn)籌201組，認(rèn)籌率達(dá)104%。

??由此可見，上海部分區(qū)域項(xiàng)目在2023年初的開盤表現(xiàn)確實(shí)優(yōu)于2022年底，但項(xiàng)目均價(jià)依然還是與2022年底保持一致。

??從目前來看，與2022年時(shí)相比，上海已經(jīng)有部分區(qū)域開始出現(xiàn)了銷售回升，主要表現(xiàn)在“倒掛盤”或多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)疊加項(xiàng)目上。一方面按照歷史規(guī)律，因春節(jié)返鄉(xiāng)，年后基本都會(huì)迎來一輪需求釋放；另一方面疫情的全面解綁也會(huì)釋放部分補(bǔ)償性購(gòu)房需求。從目前熱銷項(xiàng)目來看，主要還是集中在一二線和強(qiáng)三線的核心片區(qū)，能否由點(diǎn)及面仍有待后市驗(yàn)證。

??我們認(rèn)為，目前市場(chǎng)回暖信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，但也不應(yīng)對(duì)當(dāng)前個(gè)別項(xiàng)目的熱銷抱持著過于樂觀的預(yù)期，整體回暖還需時(shí)日。