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??海口市二手房交易市場(chǎng)迎來新變化。

??最近，海口市住建局聯(lián)合市自然資源和規(guī)劃局、市稅務(wù)局等部門發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)推廣存量房轉(zhuǎn)移登記“帶押過戶”模式的通知》（以下簡(jiǎn)稱“帶押過戶”政策），鼓勵(lì)推廣存量房“帶押過戶”模式，在當(dāng)?shù)匾饛V泛關(guān)注。

??2月15日，海口市自然資源和規(guī)劃局（以下簡(jiǎn)稱“海口市資規(guī)局”）不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體聯(lián)合采訪時(shí)表示，本次出臺(tái)的存量房“帶押過戶”辦理模式，主要針對(duì)解決海口市二手房買賣過程中存在的“籌集資金難”“轉(zhuǎn)貸時(shí)間長(zhǎng)”“資金流轉(zhuǎn)不安全”等痛點(diǎn)問題。

??目前，政策已在商貸范圍內(nèi)推行。海口市資規(guī)局正積極與海南省公積金管理局溝通，預(yù)計(jì)在不久的將來，商貸、公積金和混合貸均可享受政策紅利。

??解決二手房買賣痛點(diǎn)

??據(jù)海口市資規(guī)局不動(dòng)產(chǎn)登記中心綜合科副科長(zhǎng)溫瑜介紹，《民法典》的出臺(tái)為“帶押過戶”政策落地提供了法律保障。《民法典》406條規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，本次“帶押過戶”政策即以該條規(guī)定為法律基礎(chǔ)制定。

??此外，海南省人民政府于2022年9月16日印發(fā)了《<海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施（2.0版）>的通知》，要求探索對(duì)未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點(diǎn)，也促進(jìn)了此項(xiàng)政策出臺(tái)。

??上述負(fù)責(zé)人說，今年以來，海口市大力開展不動(dòng)產(chǎn)登記便利化改革，回應(yīng)群眾關(guān)切，先后推出解決該市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題、新建商品房交房即交證等紅利政策，此次推出的鼓勵(lì)存量房“帶押過戶”轉(zhuǎn)移登記，主要是就全市二手房“帶押過戶”流程進(jìn)行規(guī)范說明，為后續(xù)該項(xiàng)便民利企服務(wù)推廣落地奠定基礎(chǔ)。

??“帶押過戶”辦理模式主要解決海口市二手房買賣過程中存在的“籌集資金難”“轉(zhuǎn)貸時(shí)間長(zhǎng)”“資金流轉(zhuǎn)不安全”等痛點(diǎn)問題，進(jìn)一步優(yōu)化轉(zhuǎn)移登記模式、銀行審批模式，深化不動(dòng)產(chǎn)單元碼應(yīng)用。

??該負(fù)責(zé)人表示，這一政策的出臺(tái)將進(jìn)一步優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記辦理環(huán)節(jié)，探索“因城施政”用足用好政策工具箱，刺激海口市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

??未來將覆蓋公積金和混合貸

??據(jù)了解，“帶押過戶”有兩種模式，一種是同銀行間“帶押過戶”，即買賣雙方選擇的貸款行為同一家銀行；另外一種是跨行間“帶押過戶”，即買賣雙方選擇的貸款行為不同銀行。這兩種模式都是在本次印發(fā)的政策范圍內(nèi)，只要銀行機(jī)構(gòu)同意即可。

??按照“帶押過戶”政策規(guī)定，辦理具體流程為：買方先申請(qǐng)抵押貸款審批?賣方貸款行出具同意辦理“帶押過戶”轉(zhuǎn)移登記書面意見?買方與銀行簽訂貸款合同?買賣雙方及買方貸款行向海口資規(guī)局申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押登記?買方貸款行拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明后按照約定的資金監(jiān)管途徑放款?賣方貸款行收到資金后辦理注銷抵押登記。

??相對(duì)于之前的二手房交易模式，海口“帶押過戶”政策具有三個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：

??一是資金籌集壓力小。原來的辦理模式，按照市場(chǎng)交易習(xí)慣，買方需要籌集一筆資金用于還賣方抵押貸款資金，作為購房款的首付款。有些買方手頭沒有那么寬裕，會(huì)選擇利率較高的“過橋”方式籌集資金。在“帶押過戶”辦理模式下，買方無需去籌集這部分資金。

??二是交易安全。在辦理轉(zhuǎn)移登記過程中，會(huì)存在因賣方房屋被司法查封導(dǎo)致房屋無法過戶的問題，房屋過戶不成功，但買方的撥付一部分購房款用于償還賣方的貸款，這時(shí)候賣方不僅不能過戶房產(chǎn)，甚至連買方提前墊付的那部分資金都無法償還。在“帶押過戶”辦理模式下，群眾可選擇多種資金監(jiān)管方式，房屋過戶不成功，資金可原路返回到買方賬戶。

??三是整個(gè)辦理流程更優(yōu)化、便捷。原來的辦理流程買方需要先和銀行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款審批，審批通過后籌集資金用于償還賣方的貸款金額。賣方貸款行辦理抵押注銷業(yè)務(wù)，買賣雙方再辦理轉(zhuǎn)移登記，買方這時(shí)候才能與自行選定的貸款銀行簽訂抵押貸款合同，再辦理抵押登記手續(xù)，再放款。這個(gè)辦理時(shí)長(zhǎng)多則一個(gè)月左右。現(xiàn)在在“帶押過戶”辦理模式下，整個(gè)流程最快可3~5天完成。

??溫瑜特別提醒，本次海口市印發(fā)的鼓勵(lì)存量房“帶押過戶”政策是適用公積金和商貸組合的，但目前實(shí)際操作上只在商貸范圍內(nèi)推行。海口市資規(guī)局正在積極與海南省公積金管理局溝通，預(yù)計(jì)在不久的將來，公積金和混合貸也可以享受這項(xiàng)政策紅利。