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??2023年國家擴內需戰略啟動，大力支持養老服務消費——12月16日，中央經濟工作會議明確要把恢復和擴大消費擺在優先位置，把支持養老服務消費與住房改善、新能源汽車提到了同等高度。

??與此同時，2022年康養投資創歷史新高，呈倍增長。

??據克而瑞漾美測算：2022年養老產業規模達9萬億元，2025年養老產業規模將突破12萬億元，2024年前后有望提前邁入養老產業轉折期，產業銷售額進一步加速。

??近年來，政策端，政策保障體系與框架不斷完善。國家著重構建養老政策制度框架、搭建養老服務體系、提升服務質量專項行動等。

??需求端，老年人口與康養需求正在加速革新，一方面老年人口量級與財富結構變革進入新周期，另一方面多層次客戶與康養需求多元化正加速到來。

??市場端，康養市場供給端呈多元化特征， “多主體保障、多渠道供給”的市場格局正加速成型。

??克而瑞漾美數據顯示，截至2022年，康養投資創歷史新高，投資動態數量達573個，同比增長100.35%，項目動態數量434個，同比增長64.34%。

??從目前來看，養老市場特征顯著，主要表現為三個方面：

??1、十四五開局至今，養老機構數量增長7.1萬個，而床位數量卻減少2.6萬張；

??2、2022年城市養老機構飛速發展，在高質量行業背景下，“量大質優“特征凸顯；

??3、2022年社區居家養老已成為康養投資熱門賽道，從“增量“轉向“提質”，低檔次機構加快“出清”或轉型。

??雖然從目前來看，銀發經濟空間巨大，養老服務消費迎來歷史性發展機遇。但養老市場依然還是面臨著不同的問題與阻礙。

??首先是重資產模式，重資產型的康養項目一般用大額會員卡或大額押金模式。然而自2021年起養老領域會員制、預付費等限制性政策頻出，同時，重資產模式真金白銀高額成本投入的發展瓶頸也亟待破解。

??我們認為，目前康養不動產ABN框架研發成熟，項目符合條件即可推動實施，其有發行規模額度高、發行周期時間短、資產可出表信托、發行票面利率低、周期長退出靈活等優點。

??與此同時，雖然目前康養產業REITs還未真正落地，但也在加速推進中。

??此外，還可以構建康養個人信托產品，創新“保險+養老+信托”新模式。如2022年11月10日，泰康人壽、泰康健投聯合五礦信托，在壽險市場成功推出首單信托直付養老社區的“養老類保險金信托”。

??養老金信托模式從根本上解決了企業端與老年客戶端的雙向關心的核心問題。

??企業端：保險與養老社區關聯，引入信托，打通支付；實現康養資產的個人金融屬性合規化；為開發企業提供快速回款、收入確認和信用加持；一定程度規避會員制等預付費政策限制。

??客戶端：資產隔離，增強安全性，避免外流或減損；財富定向傳承，靈活分配；鏈接更多康養資源，提供多樣化權益；簡化繁瑣支付手續，更多精力用于享老。

??隨著60+財富人群的退休，產權式康養物業也將成為未來的重要模式。

??2022年長三角區域市場出現首個CLRC康養社區樣板——路勁金東方玖園，客戶定位以50歲以上的活力康養人群，項目屬于住宅招拍掛拿地，主動建設產權式康養社區，項目去化較好，首開即售罄，已開啟區域市場逆勢熱銷“新奇跡”。

??全國類似住宅康養項目比較多，同樣取得了不錯的市場口碑和業績。如宜興雅達陽羨溪山、江西廬山幸福里、中鐵佰和佰樂、天津中福生態城、成都萬科錦瑭·悅享園、南京銀城君頤東方國際康養社區、常州茅山頤園頤養小鎮等。

??除了重資產模式之外，養老客戶開始呈多元化，供需結構匹配需更精準。

??一方面人口老齡化加速，未來15年年均2000萬以上人口退休，多層次康養需求將爆發。其中，擁有高凈值資產的富裕家庭數量達700萬戶，擁有億元人民幣家庭資產的超高凈值家庭數量13萬戶；

??另一方面養老供需錯位，出現無效或低效供給，老人“無從消費、不敢消費、不愿消費、消費不起”等問題突出。

??對此，我們認為共有以下5條出路：

??出路1：城市超高端康養公寓

??聚焦“核心城市核心區域”，為超高凈值客戶提供“頂  級”康養服務。

??出路2：城市高端護理公寓

??聚焦老年康復護理需求，為高端客戶提供專業化養老服務。其中，月費“4萬+”的高端護理公寓備受追捧，入住率達93%-97%；而“6萬+”起步的高端康復醫院市場少，但客戶接收度較高，如北京和睦家康復醫院等。

??出路3：高端CCRC養老社區

??選址城市近郊資源區，為高端客戶提供一站式品質養老服務。高端CCRC養老社區特征顯著：選址城郊進行多點布局，加快城市擴張步伐，以高端CCRC產品為核心，以及聚焦“中高檔“收費門檻。

??出路4：中高端養老公寓

??選址城市核心區，為失能失智老人提供專業照護服務。聚焦“失能失智”需求的中高端專業養老公寓受市場青睞，兩年基本完成滿住，凈利潤率可達10%-15%。

??出路5：普惠養老+托底保障

??聚焦中低收入老人需求，提供“高性價比”普惠養老服務。養老機構在提供普惠養老服務的同時，承接“政府購買服務”，完成低收入或困難老人照護的最后一公里。

??我們認為，2023年將成為養老大年，養老服務迎來紅利時代。

??未來，隨著養老產業底層邏輯貫通，養老旅游、養老教育、養老康養、養老護理等“養老+”模式品牌也將出現蓬勃發展。根據不同年齡階段老年人的養老需求，或將可以提供多樣化、個性化、定制化的養老產品服務。與此同時，居家養老市場的盈利模式也將出現創新與突破。

??養老服務消費正在迎來歷史性發展機遇。