市場 2022-12-28 08:59:58 來源：丁祖昱評樓市
??2022年至今，上海的豪宅市場備受矚目，先是永嘉路老洋房火了，后是單價“天花板”75萬/平方米的華山路889號火了。
??2022年下半年至今，上海曾多次出現“豪宅熱”，不少豪宅中介表示，今年明顯感受到上海豪宅市場的回暖。
??CRIC數據顯示，2022年前11月，3000萬以上、5000萬以上二手豪宅成交共460套和113套，同比分別減少15.6%、16.3%。但從月均來看，剔除4、5月兩月后，2022年前11月3000萬以上、5000萬以上二手豪宅月均成交皆已超過去年月均水平。
??若把成交總價限定在1億以上，2022年前11月頂豪成交22套，超過2021年同期。
??不僅如此，僅剛剛過去的10月及11月，上海單價30萬元/平方米以上二手豪宅就有7套成交，無論是數量還是密度，都較為少見。
??一直以來，上海頂豪市場領跑全國。2021年無論是3000萬元/套以上，還是5000萬元/套以上豪宅，上海的成交套數都占據全國半壁江山。
??單價方面更是以75萬/平方米的“天花板”價格一騎絕塵
??近期，在梳理上海二手豪宅成交情況時，我們發現，近幾月，上海單價30萬/平方米以上的頂豪出現了集中成交。
??CRIC數據顯示，2022年至今上海成交均價30萬平方米以上的二手豪宅共成交9套，與往年相對持平，但從成交分布來看，今年的成交基本都集中在第四季度。
??2022年10月及11月兩月間，均價30萬平方米以上的二手豪宅共成交7套，其中最高的為建國西路695弄，成交單價39萬元/平方米。
??從單價來看，建國西路695弄也是2022年至今成交單價最高的項目，但與2021年相比，39萬元/平方米的單價排不進前五。
??據不完全統計，2021年成交均價達40萬元/平方米的二手豪宅項目共6套，其中最貴的便是2021年10月成交的華山路889號，單價75萬/平方米，至今仍然牢牢占據上海豪宅成交紀錄。其次是新樂路16號，單價42.2萬/平方米。
??從總價來看，2022年至今成交總價最高的二手豪宅為東郊壹號，總價1.8億元/套。同樣不如2021年同期。
??由此看出，2022年雖然10月及11月期間單價30萬元/平方米的二手豪宅出現了集中成交，但無論單價還是總價都與2021年時相比差距較大。集中成交的原因一部分可能是因為二手房網簽延遲，集中在年底最后幾月成交。
??不僅單價30萬元/平方米以上的二手豪宅集中成交，從總價來看，上海二手豪宅也呈現出明顯的“翹尾”行情。
??CRIC數據顯示，2022年11月，總價5000萬以上二手豪宅單月成交23套，平均每個工作日都有一套以上成交。
??從2022年1月至今的整體趨勢來看，下半年至今，上海頂豪市場的成交活躍度出現了明顯提升。
??其中，2022年7-8月為一個相對高點，這主要是受4、5月封控影響 ，6月復工復產后豪宅市場出現了集中掛牌現象，從而造成了一波集中成交高峰。隨后便是10月及11月，5000萬以上的豪宅成交明顯翹尾，其中11月成交套數為2021年至今次高，僅低于2021年12月，若以目前的趨勢來看，2022年全年5000萬以上豪宅成交套數或將超過2021年全年。
??專做豪宅市場的經紀人小A告訴我們，上海今年下半年至今豪宅市場，尤其是頂豪市場確實比以往火熱，“最大的區別是房源質和量的提升，之前很多客戶是需要專門替他們找房源的，現在有很多很好的房源，原本業主可能是自住或者是留著的好房子，開始入市了。”
??小A表示，今年他們店里成交的2套3000萬/元以上的豪宅，面積都在400平方米以上，其中一個客戶他跟了很久，只要大戶型。
??對此，我們也特意對比了2022年至今5000萬以上二手豪宅的成交數據，與2021年11-12月相比，面積確實明顯更大。
??CRIC數據顯示，2021年11-12月期間，共成交37套5000萬以上二手豪宅，主力面積段都在300-400平方米之間。到了2022年11月，成交的23套5000萬以上二手豪宅中，有13套面積都在400平方米以上。
??造成這種需求變化的原因，一方面是受疫情影響，頂豪買家對于大戶型的偏愛明顯增加，另外一方面也是因為目前一手房市場中高端產品大面積戶型相對較少，這就使得有這些需求的買家最終集中在二手豪宅市場。
??2022年馬上就要過去，上海的“豪宅熱”卻依然還在繼續，從目前來看，上海豪宅目前仍然呈現價格穩步微漲的趨勢，不僅僅是二手房市場，上海的新房市場也受中高端項目入市影響，整體成交價格出現了明顯提升，2022年前11月上海商品住宅成交均價均超過6萬元/平方米，漲幅為一線城市中最高。
??隨著后疫情時代中高端市場置換需求的釋放，未來一段時間豪宅中大戶型或將成為熱點和趨勢。核心地段尤其是一線城市的高端住宅依然稀缺，可以預見的是，隨著上海整體經濟、生活的恢復，上海豪宅市場也將繼續引領全國。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
