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??在經歷長達5年多時間限購政策后，以河北省三河市、大廠縣、香河縣為代表的環京“北三縣”（也稱廊坊北三縣）樓市在今年夏天迎來2017年限購后的首度松綁。

??2022年8月8日，廊坊市發布《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》明白卡顯示，優化調整住房限購、限售政策。取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件。同時對“北三縣”和環雄安新區周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消，釋放出穩定樓市的積極信號。

??據了解，廊坊市自2017年實施限購政策以來，該市全區域樓市降溫明顯，尤其對主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動的“北三縣”形成巨大沖擊。以三河為例，此前房價經歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4萬余元跌至每平方米1萬余元。在此背景下，取消限購限售等同于三地樓市為“北漂”置業重新“開閘”供應，對當地樓市影響不言而喻。

??一個月前，有媒體人士從三河市燕郊鎮部分中介和售樓處了解到，自限購政策取消以來，當地看房和買房人數明顯上升，燕郊鎮近兩個月來新房和二手房的成交量已是去年同期的兩倍以上。此外，在燕郊地區從事新房銷售的多名置業顧問向媒體表示，在放開限購的首個休息日，燕郊新房一日成交200余套，相當于一天賣出此前一整月銷量，價格同樣也有小幅上漲。

??不過，短暫的活躍并未讓“北三縣”樓市升溫進入快速通道。

??11月中旬，中國房地產報記者在廊坊“北三縣”走訪時發現，距限購政策取消已過去3個多月時間，當地市場表現平靜如常。或受疫情等因素影響，部分項目售樓處人流稀少，雖然打出“買房送車位、送物業費、送家電、送裝修”等促銷廣告，但鮮有購房者光顧咨詢。與此同時，當地部分二手房中介門店門可羅雀，生意異常冷清，還有少量房產中介閉店歇業已持續數周時間。

??“取消限購限售有助于激活市場，部分受政策，疫情等因素抑制的積壓需求有望在短期內集中釋放，帶來成交量的回升。”貝殼研究院高級分析師唐瑄認為，但本輪政策放開不會導致市場過熱，也不會引發房價快速上漲。從政策出臺到購房者的預期及信心修復需要一定時間。

??記者據不完全統計，目前三河、大廠、香河三地房價平均保持在每平方米1.2萬元左右，成交量與前幾個月保持相當，三地樓市整體呈現量跌價漲趨勢。相關數據也顯示，2022年10月，廊坊市新建住宅平均價格為11672元/平方米，同比下跌2.67%與此同時，10月份的成交規模同環比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交規模為13.06萬平方米，同比下跌4.75%，環比下跌18.39%。

??另一個值得關注的現象是，近期二手房掛牌量明顯增多，市場供大于需的基本面未曾改變。

??市場信心尚待恢復

??記者注意到，燕郊看房熱度迅速上升，不僅有取消限購政策影響，還來自“北三縣”與北京市通州區融合發展（交通建設）步伐提速加持。

??據《河北日報》報道稱，京唐城際鐵路聯調聯試工作于近期結束，開始試運行。京唐城際鐵路途經廊坊“北三縣”，并全部設站。對疏解北京非首都功能,帶動“北三縣”經濟社會發展,提升區域整體經濟競爭力具有重要意義。此外，“北三縣”與通州區在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通基礎上，北京軌道交通M22號線（平谷線）河北段正加快建設，廠通路、安石路等4條跨界道路進入實質性實施階段，盡快形成“8橫5縱”內部交通路網。

??事實上，多重利好因素疊加，重新激發出一部分“北漂”購房需求將成為可能。因此雖然“北三縣”樓市溫和復蘇的確定性很高，但節奏不會太快，市場信心尚處于筑底回升階段。“房住不炒”主基調下，“北三縣”屬地政府會盡力穩定房價走勢、避免暴漲暴跌，引導居民更加理性購房。

??然而，市場終端消費不振表現突出。記者在隨機采訪到的數位“北漂”者中，他們普遍對“北三縣”樓市全面復蘇的預期持相反意見。尤其在疫情影響下，房價下行壓力依然存在，而下行的原因是大家認為房子不再是置業“香餑餑”，甚至投資會導致價值縮水，短期內投資意愿減弱，市場觀望情緒濃厚。這也釋放出對“北三縣”樓市信心不足的擔憂。

??有“北漂”人士向記者表示，由于“北三縣”樓市經歷了限購前后房價斷崖式下跌，部分房產從限購前的每平方米4萬余元跌至目前每平方米1萬余元，相當于損失近三倍資產，加上當地樓市前景不明，導致購房消費能力下降和消費意愿不足，進而影響到當地樓市去庫存。

??“在市場下行階段，本地剛需入市節奏也會放緩。”香河縣城鎮居民史可一告訴記者，本地購房需求本身較弱，原因是在“北三縣”買個好房子容易，找個好工作卻著實難。由于三地近幾年產業發展不及預期，人口導入有限，就業與收入短板長期困擾當地投資置業幸福指數。受北京虹吸效應拉動，但凡能在“北三縣”買得起房的本地人，或多或少會有選擇到北京投資置業計劃。

??在大廠縣已購買兩套住房的外地投資者張懷忠向記者表示，限購取消后，他打算將手中兩套房源出售，即便是低價銷售，他也不想在為此耗費過多時間。在張懷忠看來，他在大廠購房時房價已達到每平方米2萬多元，對比現在的房價，及時出售虧損多少只是止損多少的問題。

??張懷忠還告訴記者，他從事紅木家具產業有10余年職業生涯，曾被當地炒房風氣拖累被迫停下手中事業，經歷多年等待終迎來限購取消，為此，他準備盡快出售手中房源后，搬遷至房價相對低廉且紅木產業氛圍較濃厚的大城縣定居生活。“近期以來，有關拋售‘北三縣’二手房源信息，時常刷爆我的微信朋友圈。”張懷忠說。

??北京大學博士后研究員張磊表示，目前對房地產行業而言，信心不足是最大問題，轉變房地產下行趨勢的關鍵，是扭轉社會特別是居民對房地產行業的預期。目前的政策調節仍稱不上是重大利好，只是局部調整，短期內難以對整個市場產生大規模提振效應。

??庫存去化依舊偏緩

??由于地理位置靠近北京，“北三縣”一直是買不起北京房產的“北漂”一族扎根北京的首選。在限購前的一輪樓市上漲周期中，“北三縣”一度上演“炒房神話”。而限購后的“北三縣”樓市降溫明顯，房價暴跌與銷量腰斬同時涌現，市場隨即進入冰封期。不可否認，廊坊取消限購具有一定的市場必要性，能夠緩解當地樓市較為低迷的局面，“北三縣”樓市由此或迎來上行機會。

??香河縣某房產中介負責人徐彬在接受記者采訪時表示，相較限購政策取消前，現在每周打來電話咨詢房產的客戶明顯增多。此前一周內能聯系到的客戶三五個，而現在明顯翻了幾番，而且多數是客戶主動打電話找過來溝通。

??“相比之下，市場成交量方面也有了明顯好轉。”徐彬還告訴記者，在廊坊放開限購之后，香河縣每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，這在以前，一個月內新房二手房成交量累計只有20余套左右。

??但對于大量入市的二手房源，有房地產業內人士表示，短期內市場成交可能并不樂觀。該人士認為，目前三地二手房仍處于賣方市場，好房源、好戶型的房子特別多，特別是新冠肺炎疫情以來，市場上出現大量的房源，比較來看，買房的人雖較之前有所增加，但市場并沒有太高的熱度。

??“此外，通勤不便正成為不少‘北漂’選擇放棄‘北三縣’置業主要原因。”該人士還表示，前幾年環京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，但最近幾年來北京的住房供應正在逐漸增加，市場供需平衡進一步鞏固。同時因疫情防控的嚴格，環京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本消失，這大大降低了外地購房者在廊坊置業的預期。

??相關研究機構人士表示，從政策效果及市場趨勢來看，此前廊坊市區和“北三縣”取消限購政策已經落地執行，首付比例也執行了首套20%、二套30%，房貸利率最低4.25%的優惠，但市場并未出現回暖。“因此，即便此次取消限購限售等政策，對該地交易市場的提振效果也或有限，短期看，廊坊地區房地產市場調整態勢仍難改觀。”陳文靜說。

??據克而瑞環京投資決策系統統計的廊坊樓市10月月報數據顯示，當地市場整體成交不及預期，市場走勢持續低迷，去化依舊慘淡。其中，10月三河市共計成交238套，環比下跌34.8%，同比下跌51.3%；成交面積為2.55萬平方米，環比下跌27.6%，同比下跌53.7%。大廠縣共成141套，環比下跌61%，同比上漲36.7%；成交面積1.28萬平方米，環比下跌63.7%，同比下跌35.6%。香河縣共成交28套，環比下跌6.7%，同比下跌91.6%；成交面積2659平方米，環比下跌7.4%，同比下跌91.8%。

??（應受訪者要求，文中史可一、張懷忠、徐彬為化名）