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??北京樓市正呈現(xiàn)出一種新的趨勢。

??11月1日，自財政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》后已滿1個月，中國房地產(chǎn)報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在這一新政作用下，10月北京二手房掛牌量激增，在售房源議價空間增大；同時，置換改善需求逐步釋放，樓市復(fù)蘇回暖勢頭顯現(xiàn)。

??據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房掛牌量為19.2萬套，較上月增加4000套，較去年同期增加超過4萬套。

??根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房網(wǎng)簽量為11209套，同比去年上漲20%，但受“國慶假期”影響，10月網(wǎng)簽量環(huán)比上月下降21.8%。

??對此，麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，10月網(wǎng)簽量環(huán)比上月減少主要原因在于受“國慶小長假”影響，實際上10月份二手房市場仍在延續(xù)前期復(fù)蘇回暖勢頭。剔除小長假影響，10月工作日期間日均網(wǎng)簽量和上月相比差距不大，且網(wǎng)簽有一定滯后性，根據(jù)麥田成交數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房市場整體表現(xiàn)甚至略強于9月。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則告訴記者，隨著市場信心的逐步恢復(fù)及新政效應(yīng)發(fā)酵，預(yù)計11月二手房有上升趨勢。

??新政滿月，掛牌量激增

??9月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??上述政策也被稱為“賣一買一置業(yè)免稅”新政，從政策出發(fā)點來看，主要為了降低改善群體購房成本，使手中積壓的房源出售，并且要求一年多時間內(nèi)在當(dāng)?shù)刭彿浚峁┹^大力度的個稅減免優(yōu)惠，從而帶動當(dāng)?shù)囟址俊⑿路渴袌龅幕钴S度。

??11月1日，中國房地產(chǎn)報記者走訪北京多區(qū)域中介門店了解到，新政發(fā)布后，門店內(nèi)掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。其中，“非滿五唯一”房源業(yè)主詢問量明顯上升。

??北京通州區(qū)某品牌地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，北京此前關(guān)于住房個人所得稅的執(zhí)行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋價值差額的20%或者全額的1%征收。“‘賣一買一’政策主要利好的是‘非滿五唯一’的房源。一套房可以節(jié)省稅費在3萬~5萬元，少部分房源可能節(jié)省幾十萬元以上。因此，這類房源掛牌量和業(yè)主問詢量增加更明顯。”

??對于掛牌量的具體數(shù)據(jù)，上述經(jīng)紀(jì)人及該品牌地產(chǎn)中介公司相關(guān)工作人員均表示不方便對外透露。

??隨后，記者從麥田房產(chǎn)處得到一份數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)顯示，10月麥田房產(chǎn)北京二手房掛牌量同比和環(huán)比都增加，環(huán)比上月增加3.4%，掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個月增長。

??據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房掛牌量為19.2萬套，較上月的二手房掛牌量增加4000套，較去年同期增加超過4萬套。

??麥田分析師告訴記者，北京二手房掛牌量上漲主要有三個原因：一是今年二手房成交量和去年同期相比下滑超過兩成，二手房去化速度變慢造成掛牌量增加；二是買賣雙方對市場預(yù)期不一致導(dǎo)致今年以來很多板塊的價格博弈一直存在，造成有些板塊掛牌量一直在增加；三是受政策利好影響，推動部分置換群體加快置換節(jié)奏，“掛舊換新”。

??置換需求成市場主流

??多家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人向記者表示，置換、改善型需求已經(jīng)成為現(xiàn)在主要購房群體。

??北京朝陽區(qū)常營商圈的一名中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，置換客戶占最近訪問量的7成以上。“小房換大房、老房換新房、換品質(zhì)更好的房的客戶增多了。”

??“我們門店最近的剛需客簽約較少，已簽約成交標(biāo)的普遍在500萬元以上，‘賣一買一’置換新房或者大戶型的成交單子變多了。”北京朝陽區(qū)青年路商圈的一家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，一些老破小小區(qū)近來不算太“吃香”。

??一組數(shù)據(jù)印證了上述經(jīng)紀(jì)人的話。

??相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2022年1~9月份，從北京的住房成交面積看，90平方米以下面積段成交下降了5成以上，90~120平方米、120~144平方米、144~200平方米成交套數(shù)占比均有所提升，分別提升至23%、14%和12%，購房者對于較大面積段的需求有所上升。

??對此，上述研究機構(gòu)相關(guān)人士分析，從戶型來看，三居戶型需求仍占主導(dǎo)地位。四居戶型成交占比從10%提升至14%,特別是有孩子的家庭對于改善需求更為強烈，是購買三居、四居房型的主力軍。短期來看，北京改善性住房需求釋放積極性仍在,中大面積段和戶型占比有望延續(xù)提升態(tài)勢。

??盡管如此，上述經(jīng)紀(jì)人也坦言，掛牌量和問詢量雖然增長了，是否能成交還要考慮多重因素。

??“這處房源9月掛牌價是485萬元，跟客戶溝通后10月已經(jīng)改成478萬元了。”北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，雖然掛牌房源不斷增加，但買房人數(shù)量并不均等，市場正處于“買方市場”。現(xiàn)在的二手房從掛牌到成交存在一定議價空間，一般每套都能談下2萬到10萬元優(yōu)惠。

??根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房網(wǎng)簽量為11209套，同比去年上漲20.0%，但受國慶假期影響，10月網(wǎng)簽量環(huán)比上月下降21.8%。

??王小嬙表示，雖然“賣一買一”政策滿月，從當(dāng)前成交數(shù)據(jù)看，目前效應(yīng)并未傳導(dǎo)至成交端。這也在情理之中，“賣一買一”政策有效降低換房成本，可以提升業(yè)主出售房屋意向，從掛出房源到成交還需要一定的成交周期，從掛牌的角度看，10月掛牌房源進一步上升，隨著市場信心的逐步恢復(fù)及新政效應(yīng)發(fā)酵，預(yù)計11月二手房有上升趨勢。

??對于11月北京二手房走勢，麥田分析師也預(yù)測，當(dāng)前北京樓市逐步向暖態(tài)勢已經(jīng)鑄就，11月份北京二手房市場需求會進一步釋放，成交量方面預(yù)計11月北京二手房網(wǎng)簽量將比10月份有所提升。