市場編輯部 CRIC研究 2022-10-08 16:58:52 來源：丁祖昱評樓市
??保障性租賃住房的誕生，進一步完善了我國住房保障體系的搭建，有助于為新青年、新市民解決住房難題。
??今年以來全國各地保障性租賃住房發展按下“加速鍵”，各地因城施策，利用涉租賃用地和產業園配套建設租賃住房、非改租、市場化房源納保、空置和未售的保障性住房轉化等多措并舉，加速保租房的供給。
??住建部表示近兩年全國已開工建設256萬套，多省市表示已提前或超額完成2022年預定目標。
??與此同時，保租房公募REITs在今年也取得了重大突破，三只保租房公募REITs上市即在資本市場上收獲巨大關注，上市首日皆觸及30%漲停。
??自去年7月國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，從中央到地方密集發布利好政策，加速推進保障性租賃住房籌建。
??住建部提出，40 個重點城市將在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房650 萬套（間），其中，2021年、2022年是籌建的關鍵期，計劃建設籌集330萬套（間），完成“十四五”目標的一半。從全國各地籌建進度來看，有望超額完成預定目標。
??全國來看，2022年8月17日，國家衛健委舉行新聞發布會，住房城鄉建設部住房保障司副司長潘偉表示，近兩年，全國已開工建設保障性租賃住房256萬套（間），能夠解決700萬新市民、青年人的住房困難。分城市來看，多地已超額或提前完成保租房年度籌建任務目標。
??比如，浙江省人民政府官網發布消息顯示，上半年全省已籌集建設保障性租賃住房31.9萬套（間），提前完成30萬套（間）的年度目標任務，寧波、溫州、金華和舟山4地的籌建數量均已超過年度計劃。
??保障性租賃住房作為緩解新市民、青年人住房困難問題的重要抓手，中央提出，鼓勵多主體參與，多渠道供給。
??目前，保障性租賃住房的多元供應主要分為涉租賃用地新建、產業園配套用地建設、非居住存量改建、市場化房源納管和空置、未售的保障性住房轉化5種方式，各地因城施策推進。
??涉租賃用地新建保障性租賃住房
??2022年新增租賃用地主要分布在核心一線及長三角地區，15城涉租賃用地總供應約305萬方。2022年涉租賃用地的供應相比2021年同期供應有所下降，各地因城施策，按照各地租賃市場的實際需求進行供應，在新政加持下土地供應市場更加有序。
從涉租賃用地拿地企業來看，國企央企拿地的占比超過90%，涉租賃用地仍將以各地方國企和央企托底為主。民企主要以配建租賃住房的方式承擔建設9.3%的租賃用地。
??受疫情影響，2022年新開大型租賃社區相比2021年有所減少，部分國企主導的大型租賃社區在運營上處于以價換量的階段，并沒有實現真正的運營溢價。企業更看重的是未來能夠走保障性租賃住房REITs的資本退出路徑。
??產業園配套建設租賃住房
??我國仍有龐大的藍領人群的租住需求仍未被社會關注。我國9億勞動人口中，藍領規模近4億人，是城市系統中最大的打工人群體，而他們的租住需求無法被滿足，需要產業園建設配套的租賃住房滿足這些人群的租住需求。
??以上海為例，從事制造業和建筑業的藍領人群約有28.04萬人，第三產業服務業的就業人口約28.37萬人，五大行業的就業總人口約56.42萬人。對企業員工住宿產品的需求人數大約有39萬人，按4人每間計算約有9.87萬間的住宿需求。至2025年，上海保租房中產業配套的租賃住房新增約7.05萬間，但距離滿足企業住宿的租賃需求仍有一定的差距。
??各城市積極推進推進產城融合，提高產業園區配套用地面積占比上限，建設企業宿舍。西安、合肥和海南等城市已經開始落實這一路徑。其中，西安將產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%；合肥產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到10%。提升部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。
??非居住存量改建保租房
??“非改租”作為保租房供應的重要方式，也是盤活閑置存量資產的有效方式之一，成為各地籌建保租房的首選，尤其是涉租賃用地供應規模較小、商辦庫存大去化周期長的二三線城市。
??多地發布政策明確支持非居住存量房屋改建保障性租賃住房，且可以不變更土地使用性質、不補繳土地價款，還可以享受稅收優惠、民用水電氣價格。廈門、天津等城市還發布了非居住存量改建保障性租賃住房實施細則，推動非居住存量房屋改建，增加保障性租賃住房供給。
??與新建租賃住房相比，存量改建的周期相對較短，能夠快速形成供應。從目前各地保租房落地情況來看，已有大量“非改租”項目落地。比如，浙江省上半年籌建保租房31.9萬套（間），其中，轉化和改建類約17.3萬套（間），占比超50%。
??市場化房源“納?！?/p>
??在政策傾斜、資金支持等一系列政策利好下，不少長租公寓項目也紛紛納入保障性租賃住房體系。
??萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、朗詩寓、魔方公寓、樂乎青年社區、安歆公寓、城方、CCB建融家園等長租公寓品牌均有項目納入保障性租賃住房體系。
??萬科長租公寓事業總經理胡東華稱，泊寓響應國家政策號召，多渠道、多方式參與保障性租賃住房建設和運營，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等8個城市，正式納保50個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中，武漢首個新建保障性租賃住房，開業即滿租。
??建信住房副總裁趙曉英表示，今年納入保租房認定的項目共26個，接近1萬套房源，建筑面積近50萬平方米，主要分布在上海、重慶、江蘇、浙江、湖南、河北等一二線城市。魔方公寓負責人更是表示，響應政府號召，“應納盡納”，推動各地項目納入保障性租賃住房體系。
??專業化運營商除了將已有的市場化項目申請納入保租房外，還通過與政府、國企、投資機構合作，提供技術輸出及運營服務，賦能保租房發展。
??空置、未售的保障性住房轉化
??目前部分城市有大量保障性住房空置、待售，導致保障性住空置的原因主要有房屋位置偏僻以及供過于求等。傳統的保障性住房（非商品住宅）處于空置或者未售的部分將進入保障性租賃住房體系，既能解決庫存堆積的同時解決了新青年和新市民的租住問題。
??以鄭州為例，截至2020年年底，鄭州市非商品房用地（包括安置房、經濟適用房、公租房等）未銷售面積2741.17畝，庫存比例高達45.94%，去化周期較長。近日，鄭州發放了首批保障性租賃住房項目認定書，共涉及35個項目，籌集保障性租賃住房49957套（間）。其中，利用存量住房轉化的項目14個，籌集22940套（間），鄭州將存量住房轉化為保障性租賃住房項目的占比高達45.9%，這也成為鄭州籌集保障性租賃住房的主要渠道之一。
利用安置房用作租賃住房人才公寓可視為更優的選擇。一方面可以調節市場供求關系，另一方面可以減輕城市土地供應壓力。北京、佛山、重慶等城市也紛紛出臺相關政策，通過盤活存量閑置住房（公租房、經濟適用房）這類保障性住房用作保障性租賃住房。
??保障性租賃住房公募REITs是今年以來行業最大的焦點，從年初政策端明確加快推進保障性租賃住房公募REITs，到年中首批兩單保租房REITs申報，再到近期三只保租房REITs上市，熱度不斷攀升，榮登熱搜榜。
??經過幾年的發展，我國租賃住房行業的“投、融、建、管”模塊已經逐步完善，唯獨退出路徑尚待摸索。如今，保障性租賃住房公募REITs放開，為項目退出提供新渠道，打通了投融建管退的全流程商業閉環。
??8月31上午，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市。上市首日，三只保租房公募REITs全部觸及30%的漲停限制，顯示出投資機構極大的買入熱情。從已發行的三支保租房公募REITs來看，底層資產均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設施完善的就業集中區域，均為產權型REITS。其中，深圳、廈門保租房公募REITs基礎資產屬于保租房，北京的屬于公租房。
??9月22日，據上交所REITs項目專欄稱，有巢住房租賃(深圳)有限公司作為原始權益人的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”在上交所的項目狀態為“已申報”，是第四單正式申報的保租房公募REITs，也是首單房企申報的保租房公募REITs。
??前三單的原始權益人均是保障房公司，都不是以住宅開發為主業的房地產企業，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的典型房企，這也為市場釋放了積極信號。此外，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目也已完成招標，中標人為華夏基金。
??目前住房租賃項目要實現公募REITs發行需要達到4個基本條件。
??其中前三個來自2021年7月國家發改委印發發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》文件通知，第4個來自2022年7月15日滬深證券交易所發布施行《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》文件。該條件是基于試點階段堅決“不涉房“的補充，一定程度上會促使房地產企業長租業務的獨立運營，從而達到未來參與REITs的基礎條件。
??結合住房租賃項目公募REITs發行條件和已發行的三支保障性租賃住房公募REITs分析發現，“原始權益人能力、現金流穩定性、未來的估值”是市場認可保租房REITs投資價值所在。隨著全國各地保租房的加速推進，將會有更多保租房項目符合發行條件的，未來將有更多的城市以及企業進行跟進。
??各地因地制宜，根據各地租賃市場的實際需求多元籌措保租房，多省市提前完成保租房供應目標，跑步前進為新青年和新市民提供租住保障，同時也提高了城市對人才的吸引力。保租房公募REITs的成功發行，打通了“投融建管退”的資管全流程，為保租房的發展掃除了最后一道障礙。
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