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??9月19日，有媒體消息傳出，目前仍在停牌的佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱“佳兆業”，01638.HK）的一個離岸債權人小組提出，擬以20億美元（約156億港元）收購其已停工的住宅項目。

??據傳這次高達20億美元的收購，計劃以20%至25%的折讓價格從佳兆業購入一些住宅未完工項目相關的不良貸款，并為這些項目提供資金以推動項目完成。

??消息稱，此次收購仍處初步談判階段，收購案由中信證券代表向佳兆業提案。若交易得以落實進行，這將成為這一輪內房債務危機中，外國投資者首次收購中國房地產發展商的不良資產。

??記者據此向佳兆業方面求證，得到回復稱需向公司香港確認此事，但截至發稿未能獲得回應。

??一位業內人士對記者稱，在行業當前保交樓的背景下，能夠助力項目完工自然為這類收購提供了契機，問題在于雙方能否接受折價的力度。

??佳兆業與離岸債權人之間的博弈不止此一次，此前因債權人欲大幅折價收購股權及索取高額收益，均被佳兆業拒絕。

??“盡管消息難辨真偽，但這種收購至少在技術上沒問題的，因為外國投資者作為境內房地產項目的收購主體是適合的。但不同以往的正常外資收購，收購出險房企項目的法律風險和商業風險比較大，在收購方案設計及協議安排上需要花更多的心思。”上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍表示。

??與債權人有數次博弈

??自2021年部分債券違約后，佳兆業推進其總值120億美元的離岸債務重組。

??2021年底，離岸債權人小組也曾向佳兆業提出高達20億美元的挽救計劃，但被佳兆業拒絕。

??時間回到2021年11月25日，已經深陷理財產品暴雷漩渦中的佳兆業公布對美元債展期的計劃，啟動展期2021年12月7日到期的6.5%優先票據，本金總額4億美元。彼時，現有票據項下的未償還本金額為4億美元，計劃進行交換要約及同意征求。

??佳兆業提出的交換及同意代價條件為：每1000美元本金額25.00美元，即現金償付2.5%；本金總額1000美元的2023年到期美元計價優先票據，新舊票據等量交換；以及資本化利息。

??新票據將于2023年6月6日到期，仍按年利率6.5%計息，悉數以現金支付，或倘若佳兆業選擇到期日以外的任何付息日以實物支付利息悉數支付有關利息，則按年利率7.5%計息，于每半年期末支付。

??換句話說，原有債券延期至一年半后償還，利息保持不變。債權人同意展期所得到的“紅包”就是每1000美元債券再多給25美元。

??但25美元的甜頭顯然遠遠滿足不了債權人的胃口。12月3日，佳兆業公布，2021年到期6.5%優先票據的交換要約及同意征求失效，因最低接納金額等有關條件未達成，票據將于2021年12月7日到期。

??其中，該筆美元債的部分債權人委托財務顧問公司Lazard向佳兆業發函，稱持有上述票據過半票面價值的投資人團體不愿意支持佳兆業于11月25日提出的交換要約。

??然而，這批債權人很快委托Lazard向佳兆業提議債務重組方案不含“具體的條款”。

??2021年12月10日的消息指出，上述債權人所提條款內容包括不立刻追債，同時愿意額外提供最多36億美元資金，支持佳兆業的舊區改造業務，但索取高達25%至30%收益率，并要求以佳兆業連同郭氏家族旗下佳兆業美好、星島集團股權作為抵押。面對債權人這一要求，佳兆業斷然拒絕。

??實際上，佳兆業與債權人之間的博弈由來已久。早在2015年年末，鎖盤風波中的佳兆業正迎來復活時刻。彼時，美國對沖基金Farallon向其發出一份“初步不具約束力的建議”，由Farallon領導的投資者銀團擬向佳兆業注資1.5億美元，從而換取佳兆業75%的股份。

??2016年1月，Farallon對佳兆業發起第二輪“進攻”。包括BFAM Partners和Farallon Capital等在內的境外債券持有人向佳兆業提出了一項新的債務重組計劃，并表示這份計劃能夠為境外債權人提供更大的回報。

??這一次，再度陷入流動性困難的佳兆業會如何選擇呢？

??復工復產取得進展

??近段時間以來，佳兆業的復工交付工作已經取得一定進展。

??9月16日，汕頭佳兆業印月府、揭陽佳兆業未來城實現全面復工，惠來粵東新城城市社區人才安居項目（佳兆業城市廣場）全面封頂。

??理財產品兌付方面，9月20日，消息稱，佳兆業集團已經按時完成第11期財富產品本息兌付，多位投資人表示已經收到當月兌付款項。2021年11月佳兆業公布財富產品兌付方案，至今已不間斷執行11個月。

??近期，佳兆業集團風險化解工作取得實質進展，目前已經引入中信、招商、長城資產、信達等央企和AMC，陸續盤活資產，各地項目持續復工復產復銷，境內金融機構現有借款完成展期。

??其中，佳兆業與中信城開、中信銀行以服務信托的模式開展多維合作，中信銀行仍然是以債權人身份存在，中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續項目的建設和開發經營；而項目權益在中信銀行和中信城開收回對應收益后最終仍歸屬于佳兆業所有。

??此外，佳兆業則與中國信達、招商蛇口、長城資產等探路 “央企+AMC+出險企業”紓困模式，旨在共建相對獨立的平臺來盤活項目。

??不過，佳兆業至今未能復牌。2022年6月24日，佳兆業自香港聯合交易所有限公司接獲以下復牌指引：根據上市規則的規定刊發所有尚未公布的財務業績及處理任何審核修訂;證明公司遵守上市規則第13.24條；及向市場提供所有重大資料，以便公司股東及其他投資者評估公司狀況。

??根據上市規則第6.01A(1)條，聯交所可取消任何連續18個月暫停買賣的證券的上市地位。就佳兆業而言，18個月的期限將于2023年9月30日屆滿。

??佳兆業表示，由于三月一波新冠肺炎疫情暴發導致本公司總部須強制封鎖，以及深圳隨后實行全市封鎖，審核程序有所延遲。而且公司于2022年6月27日宣布更換核數師。

??佳兆業公司股自4月1日起停牌至今，目前無復牌的消息對外透露。