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??8月份，西安新房市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下探。

??根據(jù)西安市住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份西安共27個(gè)項(xiàng)目、4369套房源進(jìn)行了線(xiàn)上登記，共有10268個(gè)家庭登記，7個(gè)搖號(hào)盤(pán)中僅2個(gè)“千人搖“樓盤(pán)。盡管成交量下探、撤銷(xiāo)率走高，但隨著高價(jià)地、高價(jià)盤(pán)入市，西安房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。

??對(duì)于即將到來(lái)的“金九銀十”，保利顧投西安公司預(yù)判將會(huì)迎來(lái)一波出貨潮，高價(jià)剛改、改善項(xiàng)目仍舊為主力供應(yīng)，但流搖平銷(xiāo)將成為常態(tài)；城品牌房企逐步促銷(xiāo)，各盤(pán)進(jìn)入搶客戶(hù)時(shí)期。

??登記量環(huán)比跌66.8%

??“主力戶(hù)型為120平方米、143平方米的三室兩廳目前還有房在售?！备咝陆鹈瘣倛@一置業(yè)顧問(wèn)表示。

??高新金茂悅園位于西安高新魚(yú)化板塊，屬于高新絲路軟件新城，是高新區(qū)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)板塊所在，同時(shí)項(xiàng)目主出入口即是皂河生態(tài)公園，北側(cè)一路之隔就是高新第十二小學(xué)，地理位置十分優(yōu)越。

??2021年年中，經(jīng)過(guò)21輪競(jìng)拍后，中國(guó)金茂以18億元總價(jià)拿下高新GX3-33-9地塊，凈用地面積為71.801畝，規(guī)劃容積率不大于2.8，商品住宅毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于23741元/平方米，溢價(jià)率20%；另需自持15%租賃住房（建筑面積19674.6平方米），自持年限為10年。

??雖然在土地出讓時(shí)即限定了房?jī)r(jià)，但這只是毛坯售價(jià)。高新金茂悅園置業(yè)顧問(wèn)介紹：“項(xiàng)目為精裝交房，在毛坯價(jià)格之外，還需再交一筆精裝費(fèi)用，這筆費(fèi)用包含綠金科技系統(tǒng)。綜合算下來(lái)，項(xiàng)目均價(jià)在2.9萬(wàn)元/平方米。”

??盡管擁有有利的地段、中國(guó)金茂品牌及科技系統(tǒng)加持，但從入市伊始，高新金茂悅園就處于平銷(xiāo)狀態(tài)。項(xiàng)目在5月份首次開(kāi)盤(pán)，共推出了310套房源，最終289戶(hù)家庭核驗(yàn)；7月份二次登記，168套房源吸引了68組家庭進(jìn)行核驗(yàn)。

??平銷(xiāo)之下，9月6日，高新金茂悅園與華為組織了一場(chǎng)團(tuán)購(gòu)，為其提供了專(zhuān)屬優(yōu)惠。據(jù)介紹，華為員工可享受科技健康生活方案額外2%的折扣優(yōu)惠。

??高新金茂悅園的平銷(xiāo)只是西安樓市一個(gè)縮影。根據(jù)西安市住建局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份西安共27個(gè)項(xiàng)目、4369套房源進(jìn)行了線(xiàn)上登記，共有10268個(gè)家庭登記，7個(gè)搖號(hào)盤(pán)中僅2個(gè)“千人搖“樓盤(pán)。環(huán)比7月，8月新推登記房源減少2600余套，供應(yīng)下降約38%；意向登記數(shù)則減少20572個(gè)，下降66.8%。人房比則進(jìn)一步下探至2.4:1，整體去化率進(jìn)一步下探至37%。

??撤銷(xiāo)率方面，27個(gè)項(xiàng)目中撤銷(xiāo)率在40%以上的有17個(gè)，占到了半數(shù)以上，其中撤銷(xiāo)率比較高的有招商西安序（73%撤銷(xiāo)率）、綠城西安和廬（65%撤銷(xiāo)率）、金泰唐618（64%撤銷(xiāo)率）、黃金嘉境（52%撤銷(xiāo)率）、浐灞國(guó)宸府、碧桂園國(guó)湖（52%撤銷(xiāo)率）等。

??對(duì)于目前西安樓市情況，中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿分析認(rèn)為，大環(huán)境不景氣下，一般購(gòu)房者更多出于性?xún)r(jià)比考慮，選擇更為謹(jǐn)慎?！?/p>

??房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲

??在平銷(xiāo)成為市場(chǎng)常態(tài)背景下，開(kāi)發(fā)商紛紛推出折扣優(yōu)惠項(xiàng)目。據(jù)了解，位于西安港務(wù)區(qū)的華潤(rùn)紫云府推出20套特價(jià)房,最高優(yōu)惠3萬(wàn)元/套，并附贈(zèng)中央空調(diào)；位于高新CID的龍湖青云闕，最高優(yōu)惠25萬(wàn)元/套；同區(qū)域的紫薇云峰里則推出了99折優(yōu)惠；未央?yún)^(qū)的遠(yuǎn)洋未央華府則推出“1口價(jià)”房源，單價(jià)低至1.1萬(wàn)元/平方米。

??盡管大多數(shù)樓盤(pán)均以平銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)，不過(guò)西安房?jī)r(jià)仍在上漲。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)，2022年8月，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.13%，同比漲幅收窄1.52個(gè)百分點(diǎn)，漲幅排名增至全國(guó)第9，高于全國(guó)漲幅4.13個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)保利顧投西安公司發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，高新區(qū)的成交價(jià)環(huán)比漲2%達(dá)到22546元/平方米，位居榜首。

??這背后是高價(jià)盤(pán)集中入市。

??支家駿表示，首先，現(xiàn)在西安在售樓盤(pán)大部分拿地時(shí)間在2020年~2021年，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)地價(jià)連續(xù)上漲，導(dǎo)致商品住宅成本較高，直接推高了房?jī)r(jià)。其次，樓市成交量下降，改善人群的改善需求影響韌性較強(qiáng)，因此高價(jià)改善樓盤(pán)占比上升，反映出房?jī)r(jià)總體上會(huì)有帶動(dòng)效應(yīng)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月份有17個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)有2個(gè)，分別為招商西安序、招商央璽，置業(yè)門(mén)檻越來(lái)越高。高價(jià)盤(pán)背后是西安土地價(jià)格持續(xù)走高。

??據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，8月份，西安土地出讓金收入排名全國(guó)第二，僅次于深圳，收金127.2億元。自2019年至今，西安樓市“每平方米萬(wàn)元地”數(shù)量不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，西安已有53宗萬(wàn)元地，最高樓面價(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)元+/平方米。如今這些高價(jià)地正在集中入市，西安新房?jī)r(jià)格也開(kāi)始水漲船高。

??隨著新房上車(chē)門(mén)檻越來(lái)越高，部分剛需置業(yè)者被迫轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。2022年9月初，西安住建局首次發(fā)布了《西安2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》。數(shù)據(jù)顯示，8月份，西安市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長(zhǎng)14.95%；其中住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)平方米（6472套），環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)15.36%。

??與此同時(shí)，西安二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策也在路上。在政策向市場(chǎng)傳遞向好預(yù)期的背景下，保利顧投西安公司分析認(rèn)為，隨著二手房掛牌量上升、價(jià)格下跌，成交有望升溫。