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??區域人口密度不大、地理位置偏僻，附近無明顯產業支撐下，一個個建筑體量不小的商業物業、辦公項目卻拔地而起。

??中國房地產報記者了解發現，商業物業體量過大現象在海南一些市縣較為普遍；相對于住宅項目，商辦類項目的開發建設似乎更受開發商“青睞”，近些年在海南各地如雨后春筍般蓬勃而起。

??據不完全統計，海南目前商辦類項目有329個（含部分商住混合項目），總建筑面積1270萬平方米。在329個商辦項目中，除了111個位于省會城市海口、6個位于三亞外，其他商辦類項目分布在16個市縣。

??大體量建設下，海南商辦類項目銷售卻十分低迷。據不完全統計，330個項目中未開工建設面積為739萬平方米，已建成未售面積超過400萬平方米，已售面積僅為90多萬平方米。

??“近幾年，海南大量掛牌出讓的土地多為商辦用地，導致市場已開發和待開發的商辦類項目數量巨大，致使市場上商辦類項目出現過剩，運營艱難。”中原地產海南區域總經理謝莉表示。

??329個總建筑面積超1000萬平方米待建及已建商辦類項目散落在海南18個市縣，將如何去化？日前，針對這一情況，海南省有關部門正在對全省商辦類項目進行摸底調研，以推進市場健康發展。

??賣不掉的“商辦類項目”

??位于海南省西南部的樂東黎族自治縣，距離省會城市海口220公里，駕車需要兩個半小時。在樂東縣城主城區2公里處，有一個建筑體量不算大的商辦類項目，但即便是精準定位至該項目售樓處，導航卻把記者乘坐的車輛指引到一片雜草叢生的荒地中。

??車輛在狹窄的泥土路上艱難掉頭返回至該項目所在地的農場場部集市后，記者向附近多位居民打聽，他們均搖頭表示“不知道有這個項目”。

??據公開資料顯示，該商辦類項目位于昌化江畔，用地面積30余畝，總建筑面積約5萬平方米；項目計劃打造成“集綠色生活、生態辦公、商業時尚、風情娛樂為一體的發展示范區”，同時也是樂東縣重點推動的項目之一。據記者了解，該項目于2021年9月取得預售許可證，已售面積為113平方米，已建未售面積達4.4萬平方米，銷售情況不樂觀。

??類似的商辦類項目在樂東縣境內至少有15個，其中大部分集中在縣城附近及“候鳥一族”居住的九所鎮龍棲灣一帶。

??在去往海南西部城市——儋州市主城區的北部灣大道、迎賓大道等道路一側，也有多個在售的商辦類項目。其中一個總建筑面積為5萬余平方米的商辦類項目早在2020年就已取得預售許可證，目前項目只售出1.8萬平方米，已建未售面積達3.4萬平方米。

??盡管如此，售樓人員仍告知記者“可售房源并不多”。對于記者提及該項目地理位置相對偏僻問題時，該售樓人員表示，附近不僅有幼兒園、小學、初中“一條龍教育”，還有菜市場、休閑公園等，可構成“10分鐘生活圈”，有一定的便利性。

??在儋州市迎賓大道一側，一個超大型商業綜合體項目已停工。記者了解到，該項目已售面積為1萬余平方米，已建未售面積約5.6萬平方米。銷售人員坦承，因受商辦類項目政策限制及疫情等影響，銷售困難，項目不得已暫時停工。在距離儋州市區50公里遠的白馬井鎮，一個在建商辦類項目正在對外銷售。但據了解，該項目已售面積僅為120平方米，已建未售面積超過13萬平方米。

??記者發現，這種情況不僅在海南西部市縣存在，在中部地區的瓊中黎族苗族自治縣也存在，一個總建筑面積近12萬平方米的商辦類項目出現了已建成的近5萬平方米處于未售的狀態。

??記者在采訪中了解到，商辦類項目市場低迷、銷售困難在海南已是普遍情況。

??據海南本土房地產研究機構——錦誠海島服務商提供的數據顯示，以海口為例，截至2021年末，海口商用物業總存量為1842萬平方米，其中商業存量約894萬平方米，商辦存量約361萬平方米；海口寫字樓物業市場近年發展提速，總存量285.8萬平方米，預計未來5年將有315萬平方米寫字樓入市。

??另據2021年海口市商品房轉移登記數據顯示，商業及辦公轉移登記量約62.8萬平方米，今年1~6月商辦轉移登記量為25.7萬平方米。雖然商辦轉移登記量并不能代表市場交易數據，也從一個側面也反映出此類項目的市場活躍度。

??“探討商辦類項目是否供大于求，要基于區域產業發展和經濟體量而言。”海南省房地產業協會執行秘書長王路告訴記者，就絕對數值而言海南商辦類項目總量不大，但基于海南經濟、人口規模來看，商辦類產品明顯供大于求；除海口外，海南其他市縣“供大于求”情況嚴重。

??商辦類項目開發過剩？

??一邊是“圈地”開發商辦類項目，一邊是銷售低迷，如今的局面何解？

??王路認為，目前海南商辦類項目有幾個明顯特征：首先，存量區域主要集中在省會城市海口，其他市縣存量相對較少，處于商辦類項目發展初期，也符合海南此前的人口與產業發展結構特征。

??其次，2018年后，基于海南自貿港建設與商品住宅調控總體情況，商用類項目用地供應迅速上升，但未基于當地經濟體量、產業能級與市場主體需求的全盤考慮，供地區域分布不合理現象明顯。

??第三，一些市縣區域在純商辦類項目明顯缺乏市場需求的情況下，因財政收入壓力，主力供應商用土地，致使市場運營壓力加大。

??未來，海南商辦類項目應如何發展？

??地產行業專家陳仁科在接受記者采訪時表示，商業和辦公樓具有很強的特點，比如商業，主要看1.5平方公里內人口密度，以及“消費能力”和“消費偏好”等情況，各個指標疊加就決定了業態組合與運營情況；寫字樓則必須要有板塊效應，如廣州珠江新城等，聚焦才能形成效果。

??謝莉建議，有關部門要根據當地體人口、落地企業等方面綜合考慮推進商辦類項目落地，特別是從一級土地市場源頭上做好供應。

??“從頂層思維看要有三個改變：以樓宇經濟發展為抓手的頂層戰略規劃視角，以落實更精準、分區域、分集群的產業規劃與企業招商服務為核心，以培育長期運營型、創新型收入為發展基礎的思維模式。”王路表示，商用類項目發展還要立足各個城市現有產業基礎、未來城市規劃、市場主體能級，調配供地結構，匹配招商周期，制定明確產業發展幫扶政策統籌推進。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，鑒于海南自貿港政策及離島免稅概念，商辦類項目建設不能停留在購物層面，還要圍繞當地文旅需求展開。陳仁科也建議，海南應繼續加大改善營商環境的力度。

??記者在采訪時，商辦類項目開發商亦希望政府多給政策支持，緩解銷售、運營壓力。