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??2022年至今，房地產市場壓力巨大。

??據CRIC數據顯示，在整體市場環境低迷的情況下，二手房成交表現相對新房市場出現了“逆襲”。

??7月重點30城成交環比下降16%，同比下降33%。與此同時，7月主要城市二手房成交規模繼續放量，在年內高位基礎上繼續上漲。

??一直以來，新房市場與二手房市場成交走勢都比較同步，然而自7月伊始，全國一二手房市場走勢逐漸分化，新房成交同比由正轉負，而二手房成交同比增速則出現回升。

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??二手房成交走勢

??好于新房

??2022年7月迎來傳統銷售“淡季”，受供應顯著縮量影響，成交也迎來回落，CRIC數據顯示，7月30個監測城市成交面積為1745萬平方米，環比下降16%，同比下降33%，前7月累計同比下降45%，降幅有小幅收窄趨勢。

??二手房市場卻在經歷了長達半年以上的市場下行期和數月的政策救市后，主要城市二手房市場展現出具有韌性的一面，市場規模快速回暖。

??7月15個重點城市二手房成交量為511萬平方米，環比上漲3%，同比降幅收窄至11%。受此拉動，15城前7月累計同比降幅收窄至38%。其中，蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環比漲幅超10%。

??從全國重點城市新房與二手房成交面積同比增速對比來看，一直以來，全國重點城市新房、二手房成交走勢幾乎同步，一直到2022年第27周（6.27-7.3），也就是7月伊始，全國一二手房市場走勢逐漸分化，新房成交同比由正轉負，跌幅擴大至40%以上，隨后出現收窄，而二手房成交同比增速則逐周回升。

       從2022年第26周至第34周（6.20-8.21）的具體情況來看，自7月初起，全國重點城市二手房成交面積同比增速就開始逐步上升，一直到第31周（7.25-7.31）也就是7月底，全國重點城市二手房成交面積同比增速開始出現回調，但仍維持20%以上的增速，與一手房相比明顯較好。

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??二手房指導價松綁

??助推市場

??具體到城市來看，CRIC數據顯示，第34周（8.15-8.21）15個重點城市中八成二手房成交面積較年內周平均上漲。

??其中成交面積最高的是成都，為33.17萬平方米，環比下跌1.1%，這主要是由于第33周成都成交面積33.45萬平方米環比上漲40%，第34周成都延續上周的成交高位。

??對此成都機構負責人表示，近期成都二手房成交較高的主要原因有二：“主要原因是兩個，一個是去年成都二手房出臺了‘二手房限價’的政策，在這一政策執行最為嚴格的時候，超過限價的房源無法交易，受其影響，成都二手房成交量不足正常年成交量的一半，這就導致了去年的很多成交都延遲到了今年。第二個原因是因為現在成都的信貸對二手房有放松，以前貸不了款的房子，現在都可以貸款，并且利率創到成都近幾年房貸利率最低，所以說紛紛也都在出手。”

??CRIC數據顯示，自2022年3月以來，成都二手房成交量開始反超新房，2022年1月時成都一二手住宅成交面積還是以新房為主導，達63%，到了7月，成都二手住宅成交面積占比升至54%。

        具體到二手房成交套數來看，2022年3月也是成都二手住宅成交套數明顯提升的月份，達13858套，在經過4、5月的回調后，2022年7月成都二手成交量沖高至1.7萬套，已達到近10年月度最高水平。

??據了解，成都二手房指導價最早始于2021年5月，目前尚未有明文取消，但進入2022年后，開始可超指導價掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價，可以說二手房指導價早已“名存實亡”。

??同樣的情況也發生在其他多個發布二手房指導價的城市，據CRIC統計，自2021年2月起，全國共有15個城市發布二手房指導價，截至目前已有13個城市二手房指導價制度基本都已實質性取消。這也成為重點城市二手房市場保持強勁復蘇勢頭的重要支撐。

??03

??5年前買的二手房

??有的已“虧本”

??在二手房“真香”的呼聲中，我們與部分已購買二手房的購房者進行了交流，發現已有部分年限較長二手房業主面臨置換較難的問題。

??落落是2017年10月份買的二手房，90平方米大兩居，當時的總價是120萬，5年過去了，房價不僅沒漲，降價近20萬仍無人接手。

??“作為土生土長的武漢人，我幾乎是看著武漢樓市從2016年迅速崛起，政策對當時人的購房心理產生了很大的影響，由于前兩年武漢房價上漲很快，那時候擔心限購越來越嚴格，恐慌性購房的人群不在少數。2017年10月我入手了一套‘知根知底’的房子。這套房子在漢陽，是一套90平方米左右的大兩居，雙臥室朝南，地理位置也很好，二環內靠近地鐵四號線，而且得房率非常高。缺點是小區是2000年左右的板樓，沒有電梯。”

??落落算了一筆賬，當時加上稅費總價接近120萬，單價1.3萬元/平方米。再加上后續裝修，購置家具家電，整體下來要130萬左右。

??買完之后兩年，小區房價出現了上漲，2020年是漲幅最大的時候，當時一套120平方米的大戶型成交總價最高超過了180萬，均價1.5萬左右，僅過了半年，2021年年初，形勢急轉直下。

??“直到2022年3月有一個看房的人說這套房子太舊，報價105萬，這個價格擊穿了我的心理防線。”

??同樣在武漢，2014年建成的帶電梯商品房，2.5環靠近地鐵位置的94平方米2室2廳。自2022年1月掛牌至今沒有成交。6月末，這套房子的掛牌價從170萬降到164萬，實際上還可以有10萬左右的下浮空間，單價從1.8萬/平方米降至了1.6萬/平方米。但遭遇和落落的房子一樣，無人接盤。

??不僅是武漢，來自上海的斌斌也有同樣的苦惱，他在2017年買的“老破小”總價220萬，加上貸款利息和裝修成本，成本約260萬，然而他們的單價從4.8萬/平方米降至4.5萬/平方米依然無人問津。

??中介甚至告訴他，他們小區這個價格的房子不僅可以挑樓層還都有還價空間。

??“現在我已經想通了，不能用以往大家看新房的感覺理解二手房，二手房就是住的，從目前的情況看，近幾年想置換大概率都是虧的，別想那么多，住的舒服最重要。”

??這三套二手房建造年限從老到新分別為1990年以后，2020年以后，以及2010年以后，雖然都是個例，但也可從中略見一斑。

??從近期的成交數據來看，部分重點城市的二手房成交放量，個別城市甚至出現明顯增長。究其緣由，一方面是二手房指導價的松綁，另外一方面則是交付焦慮下購房者對二手房對偏好開始加強。

??國家統計局數據顯示，2022年7月70城房價下降的城市數量再次增加，其中二手房房價下跌的城市較上月增加了3個至51城，同比來看，二手房房價同比下降的城市已多達61個，比上月增加4個。

??由此看來，雖然從成交量來看，二手房有部分城市出現了明顯增長，但二手房整體的房價依然在下跌。

??我們認為，相對新房市場來說，二手房的“坑”同樣不少，購房者在選擇的時候仍需充分考慮。尤其是部分一二手房倒掛嚴重的城市，隨著新房市場的走低，未來二手房市場也將受到一定的影響。