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??6月份將盡，李成仍對換房的事情猶豫不決。

??春節過后，這位“互聯網大廠”員工就考慮換房，計劃從“碼農”云集的北京回龍觀區域，換到城里的學區房。4月上旬，幾乎每天都有地產中介機構人士帶著潛在買家上門看房，此后受疫情影響，帶看量直線下滑；再趕上互聯網裁員行情，他也不敢輕意加杠桿購置物業。

??李成搖擺不定的置換歷程，反襯出購房者的猶疑與北京樓市微妙行情。

??2022年一季度，北京樓市終于結束去年下半年以來持續冰冷的行情，走出上揚曲線。中原地產數據顯示，前3月北京二手房成交量分別為11875套、8260套、15538套。盡管同比下跌近3成，但3月份1.5萬套成交量已經達到2021年7月以來最高紀錄；成交量回暖也帶動價格上漲，諸葛找房數據統計，3月份北京二手房均價為5.75萬元/平方米，環比上漲1.61%，同比上漲3.77%。新房方面，天朗房網統計數據顯示，2022年3月前三周北京新房市場成交套數分別是474套、769套、1072套，交易量逐步攀升。

??不過這波行情并未維持太長時間。到了4月份，據北京市住建委數據顯示，二手房成交14239套，環比降低16.7%，同比下降28.5%；新房成交5096套，環比上月降低17%，同比下降36%。

??5月份疫情來勢洶洶，進一步阻礙了北京樓市修復進程。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，5月單月北京新房成交4393套，環比下跌36.7%，同比下降19.38%。前5月，北京新房共計成交24425套，較去年同期下跌31.63%。

??“現在北京新房市場嚴重分化，價格適中、位置好的剛需項目以及豪宅項目賣得好，改善型樓盤以及遠郊盤去化一般。”一位TOP20房企人士對記者表示。

??被拉長的買房周期

??“現在工作日來客3~4組，周末人多能有幾十組，不過成交的很少。”高哲無奈地告訴記者。

??高哲是北京門頭溝區一項目置業顧問，他所在的項目于2021年5月摘地，今年1月開盤，自開盤來去化并不樂觀，近300套房源到目前為止僅網簽了3套。這3套不到4萬元/平方米的成交價格也遠低于59975.99元/平方米備案價。

??目前，到這一項目看房的主要為改善型客戶，養老置換人群偏多。“目前市場信心仍未恢復，客戶買房非常謹慎。”高哲表示。

??北京門頭溝東北方向6公里外，幾個主打剛需改善型的樓盤也被同樣問題困擾。“同一區域產品相差不大，‘貼身混戰’只能各憑手段。”某項目房企人士表示，有的項目為搶占客源打出優惠20萬元的策略；有的則以“5個99折”活動吸引著市場關注。

??與門頭溝區域相對偏遠的地段不同，張靜所在的項目地處鬧市區，但也鮮有購房者前來看房。“最近這一周，到訪客戶也就十來組，每天平均下來三四組”。

??最近，張靜感受到了前所未有的艱難，“原來市場再差也能賣出去，就是賣得慢一些；現在是真的一套也賣不出去，去年一些買房意愿比較強的客戶今年也沒動靜了。”

??上述房企人士分析認為，自去年開始，北京供地越來越頻繁，同一區域出讓多宗地塊，供地多意味著房子多，可選擇性大；再加上在指導價下房價比較穩定，購房者就會出現對比、猶豫，買房周期無形被拉長。

??激烈競爭及供需轉變為房企帶來較大銷售壓力的同時，裁員降薪以及對未來的不確定性，則使更多購房人面臨困境。兩年來，李強所在公司先后經歷幾輪裁員，比例達到了三分之二，即便是留下來薪資水平也下降了50%~60%，“現在購房這類大額消費基本不會考慮了”。

??樓市隱現分化

??中原地產統計數據顯示，今年前5個月，北京總價2000萬元+豪宅已成交754套，同比去年最火熱階段增長6%，表現遠優于普通商品住宅走勢。

??由于價格存在倒掛，北京市場曾出現多個“日光盤”，如4月初，北京東城一共有產權住房入市時，近500套房源吸引了約23000戶家庭參與申購。5月，位于北京海淀區北沙灘一項目開盤，714套1200萬~2700萬元總價高端住宅，亦在短短10個小時全部售罄。

??但個別樓盤的火熱并不代表市場整體情況。整體來看，今年前5月北京商品房成交量出現同比下滑。相關統計數據顯示，前5月，北京新增商品房供應27916套，成交22956套，同比下降32%；成交面積297.41萬平方米，同比下降29%；成交金額1395.42億元，同比下降26%。

??北京樓市分化亦體現在土地拍賣市場。在今年5月北京二批次集中供地中，17宗地塊僅有4宗地塊觸及最高限價，最終3宗地塊成交，1宗進入競高標準方案環節；7宗地塊以底價成交，亦有地塊出現無房企報名情況。

??“考慮到下半年北京在售新房項目超過200個，上半年成交量出現下滑等因素，未來開發商或將采取更多手段促進去化。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示。