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??杭州樓市正步入回暖期。

??“上周六一天，房產中介人士就帶了十幾撥人來看房，中介會跟客戶介紹房子的區位和板塊發展，我也會幫忙介紹房屋的結構和使用情況，一天下來，嗓子都啞了。”家住杭州市拱墅區的李女士去年底萌生了置換房子的想法，于是便把目前居住的房屋掛到中介網站上。

??李女士反映，今年前幾個月看房的人還不多，最近半個月看房的人多了不少，“人多的時候，一天接待的看房客都快趕上過去一個月了”。

??導致看房客增多的一個重要原因是，5月17日，杭州出臺了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“新政”），該政策被認為劍指二手房市場，促進杭州二手房去庫存。

??6月17日，杭州二手房新政正好滿一個月。

??根據杭州官方主辦的透明售房網數據，新政出臺的一個月，杭州主城八區二手住宅成交套數達到5143套，環比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍，效果立竿見影。

??另一組可參考數據來自中介機構，5月新政前，杭州二手房日均網簽單量約90多套，6月份以來，杭州二手房日均網簽量為180套，幾乎翻倍。與此同時，杭州二手房日均新增掛牌房源量提升57%，二手房帶看量提升73%。

??“杭州二手房新政政策力度較大，這使得市場自住需求得到一定釋放，對樓市產生實質利好也在預期之內。”杭州貝殼研究院院長上官劍表示，新政精準調控，支持居民合理住房需求，釋放剛需住房群體的需求，以及為剛改客群在“賣舊買新”方面提供了支持，讓換房更容易，間接對新房樓市也是明確利好，有助于提振市場預期，帶動市場成交增長。

??市場回溫 掛牌量、成交量均上漲

??健康的樓市，離不開二手房市場的平穩運行。新房和二手房市場應該是相輔相成，共同筑成整個健康的樓市運行系統。

??杭州的問題在于，新房網紅盤“一房難求”，而二手房市場去化相對較難。尤其是去年下半年以來，杭州二手房成交不斷回落。根據克而瑞數據顯示，杭州二手房成交量從去年7月的4744套逐步下降至今年2月最低點，約1975套，之后也保持低位運行。

??為了提升二手房市場活躍度，加速去庫存，今年5月17日，杭州特意出臺了針對二手房市場的刺激政策。

??新政后，杭州二手房市場的掛牌量和成交量確實有明顯上升。

??此前，有公開報道傳出，從杭州市二手房監管服務平臺的數據來看，杭州二手房新政后，半個多月時間里，全市（除富陽、臨安）二手掛牌量猛增，總數甚至達到了22萬套。該平臺數據還顯示，截至6月13日，下午6時，杭州(不含臨安、富陽)二手房住宅掛牌量超27萬套。二手房掛牌量只增不減。

??不過，杭州市二手房交易監管服務平臺上統計的二手房源掛牌量是按照房源條數統計，而非房源套數統計，這就導致數據中有不少是重復統計，真正有效的掛牌量并沒有這么高。

??中指研究院浙江分院常務副總經理高院生表示，據中指院監測以及房管局體系中呈現的數據情況顯示，新政后杭州市二手房新增掛牌量約為每周5000套的水平。按照此估算，新政后杭州二手房掛牌月增量約在2萬套。

??關于杭州二手房庫存量，杭州幾大中介平臺的統計數據也給出了一定參考。例如，來自貝殼的數據顯示，當前杭州包含商業在內的二手房源存量為9.1萬套，我愛我家的數據是8.99萬套，加上一些不在這些中介平臺掛牌的房源，一份公開報道測算，杭州目前真實的二手房庫存量在10萬套至13萬套。

??然而，去年5月至今年4月，杭州二手房平均月成交量約為3782套。對應超10萬套的庫存量，二手房市場庫存壓力可想而知。

??新政之后，杭州二手房市場迅速回溫，根據杭州官方主辦的透明售房網數據，新政出臺后的一個月，杭州主城八區二手住宅成交套數達到5143套，環比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍。

??不過值得注意的是，5月杭州二手房網簽量雖然創下近期新高，但仍然遠遠不及去年同期。機構數據顯示，去年3月、4月杭州二手房成交量均破萬，分別達到11759套、10070套，去年5月也達到9045套。今年5月的數據同比去年仍然下滑超過45%。

??剛需成交為主 以價換量居多

??“新政后咨詢量確實增加了，但我所在的板塊成交量增幅并不是特別明顯，購房者的觀望情緒還是很濃。”一名未來科技城板塊中介人員表示，未來科技城板塊的房子已經漲過一輪了，板塊內的房企總價基本都在四五百萬起，相對來說價格有點高。

??相比之下，一些剛需房源比較緊俏，均價在3萬元左右的房源則更受歡迎。

??機構的數據也印證了這一點。根據杭州貝殼研究院的數據，在最近這波二手房成交中，剛需置業需求占據了主導地位，總價300萬元以內的房源成交占比達65%，成交比重提升2%。這一波成交前十名的區域有兩個特點：一是住宅均價都在4萬元/平方米以內，二是都屬于次新房聚集地，包括良渚、丁橋、九堡、崇賢等區域。

??此外，在上官劍看來，新增掛牌中，降價房源占比更大，5月份杭州二手房價格指數環比下跌0.7%，成交多為以價換量。

??以未來科技城板塊陽光城未來悅MAX項目為例，此前該項目最高掛牌價超過9萬元/平方米，而近期的成交記錄顯示，成交價格已經跌至約5.5萬元/平方米，價格有不小的回落。

??上述中介人員認為，之前未來科技城板塊二手房價格較高，主要是跟互聯網產業的發展息息相關，如今產業不景氣，導致板塊內的二手房市場陷入冷凍狀態，價格也有所回調。

??事實上，杭州目前多個板塊二手房市場成交量均在上漲，但成交均價均在下跌。按照公開報道統計的數據顯示，5月杭州臨安城區二手房成交量環比上漲22%，均價跌了14%；富陽富春板塊二手房成交量漲了104%，均價跌了15%；臨平新城二手房成交量環比上漲20%，均價跌了9%；銀湖科技城二手房成交量環比上漲19%，均價跌了12%；西湖區西溪板塊二手房成交量也上漲68%，均價跌了1%。

??新房二手房價格倒掛 庫存預計還將上升

??長期以來，杭州二手房庫存量推高的一個重要原因就是新房和二手房價格倒掛嚴重。

??由于二手房房價居高，那么相比購買二手房，人們更愿意購買新房，畢竟倒掛價差大，買到即賺到。例如未來科技城華潤杭珹未來中心項目新房和二手房價格倒掛約2.6萬元/平方米，錢江世紀城融信的項目新房和二手房價格倒掛約3.7萬元/平方米。

??一買一賣之間，一套房子可以賺取百萬元差價，這也是杭州搖號打新的人層出不窮的重要原因。

??這樣的價差也讓不少投資客盯上了杭州市場，自2020年起，杭州也成為了繼深圳、合肥之后又一“炒房之都”。這也導致不少新房的置業需求中有不少是非自住需求，而這部分需求也會趁著這一波二手房市場回暖將房源掛牌出手。

??“過去幾年杭州新房供應量處于高位，預計今年近13萬套房源交付，不少非自住客戶在小區交付后預計不少房源將流入二手房市場。短期之內，伴隨市場信心的逐步修復，杭州二手房庫存預計還將繼續上升。”上官劍認為，新政只是促使市場成交有所放量，但并未表現出爆發的熱度，杭州的二手房庫存量消化不明顯，此外，很多業主都想趁著政策利好，整體市場好轉，將房子更快的置換改善，特別是總價相對較低的且次新房居多的區域二手房增加明顯。

??雖然新政效果已顯現，但不少業內人士并不看好杭州二手房市場的后續表現。克而瑞在其研究報告中指出，杭州二手房這波熱度或難以延續。一方面，6月新房市場迎來推盤潮，剛需、改善需求均有覆蓋，大概率將分流一批客群。另一方面，二手住宅掛牌量每日俱增，購房需求遠遠跟不上供應的速度。

??克而瑞浙江區域分析師朱琳也認為，現在杭州大多數的成交都是源于“5改2”的刺激，省下十幾萬元到數十萬元不等的稅費，短期內極大促進了交易；接下來的6月，成交數據估計還能沖一沖，到了7月可能就不再增長，只能維持。