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??在全國樓市還在艱難爬坡的時(shí)候，豪宅走出了獨(dú)立行情。

??上周，我們關(guān)注了上海的豪宅市場，《單價(jià)“天花板”75萬/平，上海豪宅又火了？》

??那么，同樣在豪宅市場有著舉足輕重地位的北京，2022年行情如何？

??截至6月20日，2022年北京總價(jià)過億的一手頂豪已成交7套，總價(jià)最高遠(yuǎn)洋Lavie一套面積2094平方米的房源，成交價(jià)2.4億元，單價(jià)近11.5萬元/平方米；成交單價(jià)最高是今年3月成交的一套萬柳書院房源，成交單價(jià)22.8萬/平方米。

??2021年以來，北京總價(jià)過億的頂豪已成交了56套。這一數(shù)據(jù)，比同期的上海多出9套。

??和上海不同，總價(jià)1000萬左右的經(jīng)濟(jì)型豪宅在北京較為常見，反而是總價(jià)3000萬以上的豪宅，供應(yīng)和成交都有減少的趨勢(shì)。

??在北京，豪宅的概念似乎在不斷弱化。比如近期北京比較熱的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目，最小戶型面積在150平方米左右，總價(jià)約在1000萬-2000萬，更加經(jīng)濟(jì)化。

??這一市場特征也在北京朝陽區(qū)一位豪宅銷售顧問那里得到了印證：“目前豪宅市場主要以兩三千萬的高端改善盤為主，3000萬以上豪宅盤供應(yīng)比較少，尤其是成交過億的項(xiàng)目主要是過去未開發(fā)的豪宅大盤。”

??如果我們將總價(jià)1000萬和單價(jià)10萬元/平方米以上作為北京豪宅的入門指標(biāo)，那么得到的數(shù)據(jù)是：截至6月20日，2022年北京總價(jià)1000萬以上豪宅共成交3770套，單價(jià)10萬元/平方米以上豪宅共成交1233套。

??總價(jià)最高頂豪2.4億成交

??北京總價(jià)過億的頂豪成交總量在全國可以說拔得頭籌。

??CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至2022年6月20日，北京總價(jià)1億元以上一手豪宅共成交51套，二手豪宅共成交5套，累計(jì)成交56套。

??與上海相比，同期北京總價(jià)億元以上豪宅成交要多出9套。

??上海與北京過億頂豪一二手成交結(jié)構(gòu)也不盡相同，北京一手頂豪成交是二手頂豪的10倍之多，而上海二手頂豪成交量則是一手的1.6倍。

??聚焦2022年，截止6月20日，北京總價(jià)1億元以上一手豪宅共成交7套，成交項(xiàng)目分別為恒大麗宮、格拉斯小鎮(zhèn)、遠(yuǎn)洋Lavie。

??一手頂豪最高總價(jià)為今年1月成交的遠(yuǎn)洋Lavie，套均總價(jià)為2.4億元。而上海成交總價(jià)最高的古北壹號(hào)，套均總價(jià)為3.44億元，比北京最高總價(jià)多出1個(gè)億。

??總價(jià)過億的頂豪成交單價(jià)平均值約為10萬元/平方米，成交單價(jià)最高接近16萬元/平米，為去年7月成交的潤澤御府。

??再來看二手過億頂豪成交情況。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1月至今，北京過億二手豪宅共成交5套，其中2022年內(nèi)有1套過億的二手頂豪成交，為遠(yuǎn)洋Lavie一套總價(jià)1.34億元，面積為2040平方米的房源。

??2021年以來，北京二手頂豪最高成交總價(jià)是什么水平呢？

??根據(jù)我們獲得的數(shù)據(jù)，北京2021年以來成交總價(jià)最高是去年6月成交的龍湖頤和原著一套面積為2548平方米的房源，成交總價(jià)2.16億元，但成交均價(jià)并不高，僅8.48萬元/平方米。

??從北京頂豪一二手成交情況能看出一點(diǎn)，北京頂豪的投資性需求偏弱。

??實(shí)際上，總價(jià)1億元以上二手豪宅房源并不多，綜合各平臺(tái)數(shù)據(jù)來看，目前過億二手頂豪掛牌量僅為37套左右。掛牌總價(jià)最高的是中海城圣朝菲一套3844平方米的房源，掛牌價(jià)2.8億元。

      北京豪宅單價(jià)“天花板” 36.6萬/平方米？

??從成交單價(jià)來看，截止6月20日，北京單價(jià)10萬元/平方米以上一手豪宅共成交1233套，較去年1-6月的成交量增加了33%；單價(jià)15萬/平方米以上成交12套，不足去年同期的一半。

??北京頂豪單價(jià)“天花板”出現(xiàn)在5月競拍成交的一套萬柳書院的法拍房，該房源的最終成交單價(jià)達(dá)36.6萬元/平方米，刷新了該項(xiàng)目一套新房房源剛剛在3月創(chuàng)下的22.8萬元/平方米單價(jià)記錄。

??萬柳書院這套法拍房于5月拍賣，面積298.96平方米，起拍價(jià)5503萬元，最終以1.06億元的總價(jià)成交，成交單價(jià)高達(dá)36.6萬元/平方米。

??大約兩個(gè)月前的3月，萬柳書院的新房剛剛成交了一套總價(jià)6200萬元的房源，單價(jià)22.8萬元/平方米。

??實(shí)際上，北京單價(jià)15萬元/平方米以上頂豪市場可選擇余地非常有限。

??截止6月20日，今年北京已成交的12套單價(jià)15萬元/平方米以上頂豪來自于萬柳書院、上國闕、首創(chuàng)禧瑞都和金地華著四個(gè)項(xiàng)目，其中萬柳書院就占了成交量的一半。

??如果把時(shí)間線拉長，2021年1月至今，單價(jià)15萬元/平方米以上頂豪共成交60套，均來自于萬柳書院、上國闕、首創(chuàng)禧瑞都和潤澤御府等五個(gè)項(xiàng)目。

      總價(jià)2000萬是北京豪宅主流

      總價(jià)3000萬可以說是北京豪宅的分割線。

??當(dāng)下北京成交最活躍的豪宅產(chǎn)品，以總價(jià)1000萬以上3000萬以下產(chǎn)品為主，其中總價(jià)2000萬左右為主流。

??CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截止6月20日，北京總價(jià)1000萬以上豪宅共成交3770套，其中總價(jià)1000萬-3000萬豪宅共成交3561套，占比達(dá)到了94%。

??如果將3000萬以下成交數(shù)據(jù)拆分，總價(jià)1000萬-2000萬豪宅共成交2827套，占整個(gè)千萬級(jí)豪宅總量的超7成；總價(jià)2000萬-3000萬豪宅共成交734套，不到千萬級(jí)豪宅總量的五分之一。

??也就是說，總價(jià)1000萬-2000萬之間的豪宅項(xiàng)目在北京最為搶手。

??比如5月下旬開盤的中建壹品學(xué)府公館，主力戶型套均總價(jià)1600萬左右，開盤當(dāng)日714套房源全部售罄，熱度可見一斑。

??2021年北京豪宅成交金額TOP級(jí)項(xiàng)目也很能說明問題。

??去年，北京豪宅成交維持較高水平，不少豪宅紅盤亮相，最為典型的是合生·金茂東叁金茂府，總價(jià)1300萬起步，主力產(chǎn)品為120-200平米三居、四居戶型，該項(xiàng)目最終成交總金額達(dá)到65億元，位列2021年成交額TOP4。

??再來看總價(jià)3000萬以上豪宅，截止6月20日，2022年共成交209套，其中總價(jià)5000萬以上豪宅累計(jì)共成交45套。

??整體來看，北京豪宅市場熱度仍然在攀升。

??今年1-5月，北京總價(jià)1000萬以上豪宅成交相較于去年同期增加了34套；總價(jià)1000萬-2000萬豪宅相較于去年同期增加了85套。

??6月豪宅市場復(fù)蘇跡象更為明顯。

??截止6月20日，1000萬以上豪宅共成交了841套，接近5月成交的2倍，各價(jià)格段成交套數(shù)均已高于5月。

??北京經(jīng)歷了頗為嚴(yán)格的“限墅令”，土地供應(yīng)端的變化直接導(dǎo)致豪宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，豪宅概念不斷被弱化。

??北京豪宅市場整體呈現(xiàn)出低總價(jià)、高單價(jià)的典型特征，主流產(chǎn)品總價(jià)集中在2000萬元左右，尤其是總價(jià)3000萬以上豪宅成交甚至出現(xiàn)斷層現(xiàn)象，對(duì)比上海可以說北京豪宅更加傾向于經(jīng)濟(jì)型。

??除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，市場結(jié)構(gòu)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，核心購買人群主要以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)新秀為主，這部分人群對(duì)于購房的理念和偏好發(fā)生了變化。此外，這部分客群投資房產(chǎn)的屬性逐漸降低，更多是以自住為主，資產(chǎn)配置不會(huì)出現(xiàn)很“豪”的動(dòng)作。