国产精品美女久久久久久久_日韩黄色一级片_一区二区中文视频_91亚洲大成网污www_成人午夜av在线_日韩中文字幕麻豆_欧美色综合网站_奇米一区二区三区av_国产午夜精品理论片a级大结局_色综合亚洲欧洲_五月婷婷综合网_xnxx国产精品_高清久久久久久_久久久国产精华_av不卡免费电影_午夜视频在线观看一区二区

??4月底的中央政治局會議提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā) 展”。商品房預售資金監(jiān)管，再被熱議。本文旨在從預售制度產生背景、發(fā)揮作用、存在問題等方面加以分析，并就優(yōu)化監(jiān)管機制、優(yōu)化監(jiān)管技術、優(yōu)化政策設計等方面提出建議。

??一、源于香港，1998年房改后不斷完善

??商品房預售制度源于香港，深圳于1983年發(fā)布《深圳經濟特區(qū)商品房質量管理規(guī)定》，率先引入實施，以緩解房企在住房項目建設初期的資金緊張問題。1994年，《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》正式確立商品房預售制度。

??福利住房體制下，住房建設資金嚴重不足，城鎮(zhèn)住房嚴重短缺。在此背景下，同時為應對亞洲金融危機，培育新的經濟增長點，1998年我國停止住房實物分配，實行住房貨幣分配。此后，作為住房市場化改革配套政策之一，商品房預售制度不斷完善，《城市商品房預售管理辦法》于2001年、2004年兩次修訂，均為進一步增強住房建設資金供給、促進解決住房嚴重短缺矛盾。商品房預售制度允許房地產開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證后，且投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上并已經確定施工進度和竣工交付日期時，可以預售商品房，所得資金用于項目工程建設。

??2010年，為進一步加強房地產市場監(jiān)管，完善商品住房預售制度，整頓和規(guī)范房地產市場秩序，維護住房消費者合法權益，住建部發(fā)布《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

??二、融資作用顯著，預售比例已超八成

??商品房預售制度在住房嚴重短缺時代，發(fā)揮了重要的資金籌集作用。商品房預售有利于開發(fā)商提前回籠建設資金，提高資金周轉速度。發(fā)展至今，我國商品房預售比例超過80%（圖1）。

圖1 商品房預售情況

??預售資金是企業(yè)的無息負債，在房屋竣工交付前以負債入賬，包括定金及預收款、個人按揭貸款，成為房地產開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。2006年以來，每年得益于預售制度回籠的資金，對房地產開發(fā)資金的貢獻度平均達到36%，2021年高達42%。

圖2 預售貢獻度??

??通常，從支付首付到銀行完成貸款發(fā)放，大約需要2～6個月時間。近年來，房企為加速銷售回款，將購房尾款證券化，截至2021年底，累計發(fā)行近2600億元ABS/ABN（資產證券化和資產支持票據）（圖3）。

圖3 購房尾款ABS/ABN發(fā)行金額統(tǒng)計

??在住房建設資金短缺時代，在1998年房改后的20多年時間里，商品房預售制度住房制度為籌集住房建設資金、提高住房供給效率發(fā)揮了重要作用。當前，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積近40平方米，戶均住房套數超過1，城鎮(zhèn)住房短缺矛盾基本解決。

??三、監(jiān)管一度虛設，近期紛紛規(guī)范甚至加碼

??水能載舟、亦能覆舟。一旦出現期房項目爛尾，在房企債務求償中處于弱勢地位的個人購房者，可能遭遇無房可收、同時還要繼續(xù)還貸的風險。如果大面積發(fā)生，甚至導致群體性事件，不利于社會穩(wěn)定，還可能出現家庭斷供潮，將風險傳導至金融、債券市場。因此，政策層面，對預售資金監(jiān)管一直有嚴格規(guī)定。

??各地對預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定不完全一致，但基本原則大體一致，即監(jiān)管賬戶中的留存資金要足以確保項目完工，基本按照4個節(jié)點支取，分別是出正負零、主體封頂、內外裝修、竣工交付。監(jiān)管賬戶資金通常分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金一般不得低于工程建設預算總額，且只能用于支付項目建設、施工款項及法定稅費。一般監(jiān)管資金可由房企提取使用，優(yōu)先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款，但提取使用規(guī)則各地差異很大。只有當預售資金額度超出重點監(jiān)管資金額度時，超出部分才能形成房企周轉金，用在其他用途。

??很長一段時間里，預售資金相關監(jiān)管規(guī)定在不少城市未能發(fā)揮預期作用，尤其是在部分由存貸銀行監(jiān)管預售資金的城市，機制不健全的問題逐漸顯現。房企對預售資金享有較大的自主權，不用支付資金成本的預售資金，成為企業(yè)周轉資金的優(yōu)選。行業(yè)普遍存在將預售資金歸集到集團統(tǒng)一調配，用于支付其他運營成本的情況，據房企反映，這一比例一度高達90%。同時，甚至存在通過自有賬戶收取購房款、虛報工程進度提前支取預收款等情況。

??去年下半年以來，房地產市場預期轉弱，頭部房企債務風險暴露并向行業(yè)蔓延，房企融資面臨近年來的最大困難，銷售回款成為房企現金流的主要來源。“誰家孩子誰抱走”，各地政府對轄區(qū)內爛尾項目承擔屬地責任，擔心房企“拆東墻補西墻”，紛紛規(guī)范預售資金監(jiān)管,根本原則就是預售資金必須優(yōu)先用于“保交樓”的工程款項支付。近兩年期房銷售面積占當年商品房銷售面積比重均高達87%，規(guī)范預售資金監(jiān)管、確保期房如期交付、保護購房人合法權益原本就是題中應有之義。但近期部分城市的加碼監(jiān)管，包括拓寬資金監(jiān)管范圍、提高監(jiān)管比例、提高支取門檻等，也的確客觀上導致房企即使銷售成功也難以回款，加大了房企現金流壓力，甚至出現有的企業(yè)賬面資金幾百億元、卻無法支付幾億元利息的極端情況。

??四、優(yōu)化監(jiān)管，管好但不能管死

??商品房預售制度，對我國住房市場化改革、住房建設資金籌集、解決住房嚴重短缺矛盾，發(fā)揮了不可或缺的作用。在一段時間里，商品房預售制度還將存 在并發(fā)揮作用。提高預售資金使用效率、維護購房人合法權益，二者之間并不矛盾。預售資金監(jiān)管，要避免陷入形同虛設或者矯枉過正這兩個極端。建議優(yōu)化監(jiān)管機制、優(yōu)化監(jiān)管技術、優(yōu)化政策設計，既要管，又不能管死，通過四個方面優(yōu)化預售資金監(jiān)管。

??第一，落實各方職責，引入第三方審核機制。

??依托政府公信力，住建部門承擔監(jiān)管責任。市縣一級住建部門根據項目合同、工程造價，核定監(jiān)管額度，避免超額監(jiān)管。住建部門公開招標確定商業(yè)銀行，開設預售資金監(jiān)管賬戶。因城施策，因地制宜，在有需要的省市，引入第三方審核機制，由住建、托管銀行、房企共同認可、確認的工程造價咨詢企業(yè)作為第三方審核機構。第三方審核機構根據工程造價進度出具工程進度審查意見，提交住建部門復核后，由托管銀行撥付資金。如此，可有效借助專業(yè)力量解決審核力量不足問題。

??第二，建立信息監(jiān)管系統(tǒng)，提高監(jiān)管數字化水平。

??設置工程形象進度指標和佐證要件，由系統(tǒng)輔助自動判斷是否達成工程進度，提示人工審核。長遠看，可以建立基于城市信息模型（CIM）系統(tǒng)的預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，基于GIS（地理信息系統(tǒng)）、BIM（建筑信息模型）、項目信息考核建筑的形象進度，將項目信息孿生或賦值到預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，輔助自動化識別，通過系統(tǒng)智能計算，實現在線復核項目進度。如此，可以通過技術手段，規(guī)范各地資金監(jiān)管的操作，提高監(jiān)管數據化、智能化水平。

??第三，實施分類監(jiān)管，杜絕“一刀切”。

??對不同信用資質房企的預售款使用額度及留存比例實行差異化、精細化管理。允許部分高信用房企采取商業(yè)銀行見索即付現金保函的形式解凍商品房預售監(jiān)管留存資金或替換出項目資本金現金。根據企業(yè)信用，適當降低預售資金留存比例，釋放資金用于房地產項目的建設和運營。

??第四，適度調整預售監(jiān)管資金支取節(jié)點。

??每套商品房的預售資金超出應留存監(jiān)管資金的部分，允許房企直接提取使用。當樓棟建設達到規(guī)定，并通過托管機構審核后，允許房企申請撥付使用超出部分。根據預售商品房樓棟工程形象建設進度，逐步降低監(jiān)管額度受限比例。根據企業(yè)信用，適當增加預售款提取次數。支取資金專項用于項目復工復產，銷售款回款后補齊提取金額，推進后續(xù)工程建設。