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??今年以來(lái)，全國(guó)已有超百座城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多孩家庭購(gòu)房、放松落戶(hù)政策、為房企提供資金支持等方面。

??近期，東北區(qū)域的幾個(gè)中心城市長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策“松綁”樓市。

??5月10日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者又從一位接近哈爾濱市住建系統(tǒng)的人士處獲悉，目前黑龍江省和哈爾濱市住建決策部門(mén)一直在關(guān)注各地方出臺(tái)的調(diào)控政策，也在研究借鑒一些好的經(jīng)驗(yàn)和做法。

??由于哈爾濱已于2021年出臺(tái)了“十六條”穩(wěn)定樓市，其中包括降低預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)、分期支付土地價(jià)款、支持房企促銷(xiāo)活動(dòng)、提出對(duì)人才和新市民給予購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限以及降低公寓居住成本等。今年3月，又發(fā)文取消了區(qū)域性限售，同時(shí)降低公積金貸款條件，放松信貸政策，尤其是二套及以上購(gòu)房首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。“可以說(shuō)很多政策標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放到了最低，沒(méi)有了繼續(xù)調(diào)整的空間。”該人士介紹，目前政府決策部門(mén)擬針對(duì)解決房企資金流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)力，近期將與各大商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)研討，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)放開(kāi)融資額度，銀行、房企和政府部門(mén)簽訂三方協(xié)議，實(shí)施信貸項(xiàng)目資金閉環(huán)管理，由政府部門(mén)監(jiān)管資金流向，為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資支持。

??東北多地發(fā)文放寬樓市調(diào)控政策

??“最近很是焦慮，售樓處一直不能開(kāi)放，總部還三天兩頭地催著要業(yè)績(jī)，可業(yè)績(jī)從哪來(lái)呢？”4月末，一家總部在南方的哈爾濱房企項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉源（化名）無(wú)奈地對(duì)記者表示。

??劉源的無(wú)奈也是東北幾個(gè)核心城市房地產(chǎn)從業(yè)人員的心聲。

??受新冠肺炎疫情影響，東北多地樓市開(kāi)年不力，售樓處關(guān)閉，市場(chǎng)幾乎陷入停擺。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1?3 月份，東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為 698 萬(wàn)平方米，同比下降 28.8%；商品房銷(xiāo)售額為 549 億元，同比下降 33.9%。

??近期，隨著疫情逐步得到控制，沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱陸續(xù)解封，社會(huì)秩序逐漸恢復(fù)正常。為緩解新冠疫情對(duì)樓市的不利影響，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)，近期，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和大連紛紛出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策為樓市松綁。

??4月29日，沈陽(yáng)市發(fā)文明確，非沈陽(yáng)戶(hù)籍居民家庭在沈陽(yáng)市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，不再提供自購(gòu)房申請(qǐng)之日起2年內(nèi)在沈陽(yáng)市連續(xù)繳納6個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。4月30日，沈陽(yáng)房產(chǎn)局連續(xù)發(fā)布三則利好政策，對(duì)三類(lèi)居民家庭適當(dāng)放松新建商品住房的限購(gòu)政策，在滿(mǎn)足一定條件下，在沈陽(yáng)行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。5月10日，沈陽(yáng)再次發(fā)文，將居民家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房貸款最低首付比例由50%調(diào)整為40%。

??5月5日，長(zhǎng)春市發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)若干措施的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控政策共二十條，從土地出讓金、項(xiàng)目施工、公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、預(yù)售資金監(jiān)管等角度為樓市松綁。

??5月6日，大連市針對(duì)個(gè)人住房公積金貸款政策調(diào)整進(jìn)行征求意見(jiàn)，將在吸引和留住人才、加大對(duì)軍人購(gòu)房貸款的支持力度方面提供政策支持。同時(shí)，擬建立個(gè)人住房公積金最高貸款額度動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

??其中，長(zhǎng)春在樓市新政二十條中明確提出，探索購(gòu)房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為個(gè)人按揭貸款分期補(bǔ)助，營(yíng)造拴心留人的良好環(huán)境。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似表述是全國(guó)內(nèi)的第一個(gè)，體現(xiàn)了長(zhǎng)春在購(gòu)房補(bǔ)貼方面，不是單純的資金補(bǔ)貼方式，而是和月供進(jìn)行結(jié)合，有助于購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)實(shí)在在地落實(shí)到住房消費(fèi)領(lǐng)域中。

??“長(zhǎng)春是本輪疫情受沖擊較大的城市，所以此次政策內(nèi)容也具有非常好的典型性和示范性。此次長(zhǎng)春在一些常規(guī)政策的基礎(chǔ)上，提出了很多創(chuàng)新性的內(nèi)容，尤其是在預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)的靈活調(diào)整、REITs的創(chuàng)新鼓勵(lì)、購(gòu)房補(bǔ)貼以補(bǔ)貼月供為方式等，都是全國(guó)其他城市沒(méi)有的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??哈爾濱研究政策解決房企資金流問(wèn)題

??目前黑龍江省和哈爾濱市的行業(yè)決策部門(mén)一直在關(guān)注各地方出臺(tái)的調(diào)控政策，也在研究借鑒一些好的經(jīng)驗(yàn)和做法。5月10日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從一位接近哈爾濱住建系統(tǒng)的人士處獲悉，由于哈爾濱已于2021年出臺(tái)了“十六條”穩(wěn)定樓市，可以說(shuō)很多政策標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放到了最低，已沒(méi)有繼續(xù)調(diào)整的空間。另外，自哈爾濱去年10月開(kāi)始發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼以來(lái)，半年時(shí)間里已有1095人領(lǐng)取了共2157萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房面積達(dá)10.6萬(wàn)平方米。

??在決策部門(mén)看來(lái)，目前樓市低迷固然有著疫情影響帶來(lái)的消費(fèi)收縮、信心不足等原因，但開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)性承壓也是重要因素之一。

??“哈爾濱遠(yuǎn)郊的某大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)我們?cè)鴾y(cè)算過(guò)成本，高層定價(jià)在每平方米6000多元，每年上浮8%，這樣持續(xù)5年清盤(pán)以后，企業(yè)的最終盈利才能達(dá)到4%左右。但現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，企業(yè)缺少流動(dòng)性資金，只能壓低價(jià)格，如今已經(jīng)賣(mài)到了每平方米4000多元，光是拿地成本就已經(jīng)2000多元/平方米了，這樣無(wú)異于‘飲鴆止渴’；市場(chǎng)環(huán)境不好，很多項(xiàng)目都在降價(jià)甩賣(mài)，企業(yè)為了生存也只能跟風(fēng)賠本甩賣(mài)。”一位曾在該項(xiàng)目擔(dān)任過(guò)操盤(pán)手的高層人士近日告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，房企面臨資金流危機(jī)。

??房企為盡快回籠資金選擇降價(jià)甩賣(mài)，不斷降價(jià)導(dǎo)致樓市預(yù)期降低，更多購(gòu)房者選擇持幣觀望，市場(chǎng)持續(xù)萎靡不振，從而陷入惡性循環(huán)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，目前黑龍江、哈爾濱住建系統(tǒng)決策部門(mén)擬針對(duì)解決房企資金流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)力，近期將與各大商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)研討，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)放開(kāi)融資額度。相關(guān)人士透露，將鼓勵(lì)各大商業(yè)銀行在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)放開(kāi)融資額度，或?qū)⑾刃羞x擇哈爾濱某個(gè)區(qū)域做試點(diǎn)，針對(duì)這個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目放款，緩解房企資金流壓力，為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資支持。