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??繼鄭州、蘭州等后，又一省會(huì)城市發(fā)布穩(wěn)樓市新政。

??4月16日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），在加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房企困難、鼓勵(lì)多種方式回遷安置等方面共計(jì)提出25項(xiàng)意見(jiàn)，意在促進(jìn)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??其中“調(diào)高住房公積金貸款額度，降低二套住房首付款比例”引發(fā)高度關(guān)注。當(dāng)?shù)匾晃环课葜薪槿耸扛嬖V記者，意見(jiàn)發(fā)布后咨詢電話不斷，“大多是咨詢公積金貸款額度調(diào)整、首付比例調(diào)整及貸款利率情況的，也有客戶關(guān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)拒絕辦理公積金貸款。”

??上述房產(chǎn)中介人士表示，3月以來(lái)盡管售樓處帶客量有所回升，但客戶購(gòu)買意愿并不高，“此前政策雖然寬松，但支持力度還不夠大，都在期待后續(xù)有利好政策釋放。”

??記者了解到，此前，昆明首套自住房使用公積金貸款的，首付款比例不低于20%；購(gòu)買、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房使用公積金貸款的，首付款比例不低于50%。同時(shí)，昆明市公積金貸款最高額度為雙職工繳存家庭50萬(wàn)元，單職工繳存家庭30萬(wàn)元。

??“調(diào)整后的公積金貸款額度大大降低了購(gòu)房成本。”購(gòu)房者張繼紅對(duì)記者表示：“現(xiàn)在昆明新房購(gòu)房門檻大概在100萬(wàn)元左右，如果按照此前規(guī)定，雙職工繳存家庭公積金貸款額度最高只有50萬(wàn)元，如果不增加首付，一般都是使用‘商業(yè)+公積金’組合貸，現(xiàn)在公積金額度提到80萬(wàn)元，幾乎就能解決全部貸款需求了。”

??27歲的張繼紅大學(xué)畢業(yè)后和妻子雙雙留在了昆明，工作幾年后有了買房的打算。“最近陸陸續(xù)續(xù)看了些房子，本來(lái)是做組合貸，這幾天聽(tīng)說(shuō)出了新政策，調(diào)高了公積金貸款額度，這個(gè)調(diào)整很好。”

??除了調(diào)整公積金貸款額度外，二套房首付比例也降至30%。根據(jù)最新政策，申請(qǐng)二套房公積金貸款的（含原有一套住房貸款已結(jié)清），最低首付款比例由50%降低至30%；首次使用公積金貸款的首付不變，仍為20%。

??“剛性需求是托底市場(chǎng)的力量，改善性需求才是拉動(dòng)市場(chǎng)的力量。”億翰智庫(kù)方面表示，在新冠疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)多變的背景下，昆明市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，短期內(nèi)購(gòu)房者多持觀望態(tài)度，降低二套房首付比例可拉動(dòng)改善型需求，但政策的落地效果還要看具體的實(shí)施細(xì)則以及執(zhí)行力度。

??前述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士也表示，早在今年1月份昆明曾出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼救市，符合條件的碩士、博士首次在昆明購(gòu)房可享受5萬(wàn)-8萬(wàn)元一次性補(bǔ)貼，但效果并不明顯。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，昆明新房市場(chǎng)在一季度傳統(tǒng)淡季疊加供求信心持續(xù)不足，成交規(guī)模環(huán)比下降超3成；存量緩慢上升，去化周期大致30個(gè)月。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，2022年3月，昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.5%。

??相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，2022年1～3月，昆明房企TOP20商品房銷售金額為142.5億元，同比下降51.4%；銷售面積為121萬(wàn)平方米，同比下降45.3%。從3月份成交來(lái)看，商品住宅成交面積38.2萬(wàn)平方米，同比下滑52.1%；但環(huán)比來(lái)看，市場(chǎng)有轉(zhuǎn)暖跡象。

??前述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士告訴記者，目前昆明樓市增量需求有限。“2015年開(kāi)始，受旅居、養(yǎng)老、度假、投資及剛需帶動(dòng)，昆明樓市曾一路走高，有6成房子被外地客買走，導(dǎo)致本地需求提前透支。目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，即便政策松綁也難以在短時(shí)間內(nèi)修復(fù)市場(chǎng)信心。”

??記者也以意向購(gòu)房人身份了解到，為了促進(jìn)銷售，當(dāng)?shù)夭簧贅潜P推出了一些打折促銷房，如俊發(fā)集團(tuán)共推出了10個(gè)樓盤的特價(jià)房、工抵房，單價(jià)最低至3999元/平方米；除了有特價(jià)房，部分項(xiàng)目還有買房送車位活動(dòng)。

??值得注意的是，商業(yè)商務(wù)用房存量較大也是昆明樓市的一個(gè)重要問(wèn)題，意見(jiàn)也將商業(yè)商務(wù)用房去化放在政策之首，提出要研究出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存和多功能利用支持政策。

??相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場(chǎng)存量多達(dá)1165萬(wàn)平方米，去化周期超90個(gè)月，庫(kù)存高企，去化壓力大。

??相關(guān)機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師認(rèn)為，意見(jiàn)對(duì)昆明樓市具有良好的引導(dǎo)作用，方向性、指導(dǎo)性比較明確。在延續(xù)“房住不炒”“三穩(wěn)”政策的同時(shí)，根據(jù)昆明樓市情況對(duì)癥下藥，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)基本盤。