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??今年以來，房地產政策端暖風頻吹，但市場端仍在不斷觸底，居民購房信心明顯不足。

??4月18日，國家統計局發布的數據顯示，一季度樓市多項指標達到歷史低水平，市場下行程度可以比肩2020年一季度。

??一季度，我國房地產開發投資增速僅0.7%，僅高于2020年一季度，創下有統計數據以來歷史次低水平。3月份單月，房地產開發投資增速更是下滑至-2.4%。

??從銷售端來看，一季度商品房銷售面積同比下降13.8%，較1-2月的-9.6%繼續放緩；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額同比下降22.7%，同樣弱于1-2月的-19.3%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

??據此計算，一季度，全國商品住房均價為9552元/平方米，自2021年2月達到11030元/平方米歷史最高水平后，已連續14個月下降。

??銷售不力的同時，房企資金來源創歷史最大降速。

??一季度，房地產開發企業到位資金同比下降19.6%，這是有統計數據以來最大降幅，比2020年一季度還要低。其中，國內貸款同比下降23.5%；定金及預收款同比下降31%；個人按揭貸款同比下降18.8%；自籌資金同比下降4.8%。這也從側面反映出，當前，銀行、信托等金融機構對房地產企業的投放積極性仍然謹慎，投貸風險偏好降到低點。

??市場并不缺少流動性。來自央行數據顯示，3月末社會融資規模存量同比增長10.6%，3月單月新增社會融資4.65萬億元，同比多增1.27萬億元，這是一個超預期數字。但從結構上看，新增融資主要靠企業短貸和票據貼現支撐，居民貸款和企業中長期貸款則非常疲弱。

??其中，3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比減少2504億元。整個一季度，居民部門中長期貸款新增1.07萬億元，同比少增9100億元。居民中長期貸款主要構成就是個人按揭貸款。這反映出，目前房地產銷售市場依舊萎靡，過去的房地產刺激措施收效尚微。

??這直接影響了房企拿地積極性與開工速度。一季度，房企土地購置面積同比下降41.2%，這是歷史最低增速，比2020年一季度（-22.6%）還要低，也低于2015年去庫存時期水平。一季度，房屋新開工面積同比下降17.5%，較1-2月的-12.2%繼續回落，其中住宅新開工面積同比下降20.3%，房企新開工意愿仍然疲弱。

??目前來看，房地產相關指標仍全面走弱。3月份房地產開發景氣指數降至96.66，是2016年初以來最低水平，市場繼續處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。

??與此同時，擺在市場面前的一道難題是，如何消化不斷累積的房地產庫存？根據國家統計局數據，3月末商品房待售面積5.61億平方米，同比增長8.2%。其中，住宅待售面積增長14.2%。

??新一輪疫情沖擊下，同樣面臨壓力的還有經濟增長。

??一季度，我國GDP同比增長4.8%，高于去年四季度的4%；環比增長1.3%，略低于去年四季度的1.5%，但仍然高于去年前三季度的0.5%、1.2%、0.7%。

??受新一輪疫情沖擊，居民消費意愿低迷。3月份社會消費品零售同比增長-3.5%，為2020年5月以來最低水平。其中，商品零售同比-2.1%，為2020年5月以來的最低水平；餐飲消費同比-16.4%，為2020年6月以來最低水平。

??央行一季度的城鎮儲戶問卷調查顯示，一季度傾向于“更多消費”的居民占比為23.7%，較上季度減少1個百分點；傾向于更多儲蓄的居民占比54.7%，較上季度增加2.9個百分點。兩者差距拉大至31個百分點，與2020年一季度持平。

??3月份，規模以上工業增加值同比增長5%，低于1-2月的7.5%。國家統計局方面指出，受本輪疫情影響，局部地區部分企業臨時減產停產，且波及上下游相關企業正常生產經營。

??固定資產投資成為“穩增長”主要推動力。一季度，固定資產投資同比增長9.3%，低于1-2月的12.2%。其中，3月環比增長0.61%，較1-2月平均增速0.86%同樣有所回落。三大支柱中，基建投資增速回升，但制造業和房地產開發投資出現放緩，繼續拖累經濟增長。

??市場也不應過度“悲觀”。近期，政策逆周期和跨周期調節力度正在加大，來自政策面的利好加碼下，更多市場人士相信，房地產不會明顯“失速”。

??國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，盡管當前房地產銷售在下降，但也要看到隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

??他認為，下階段各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點城市也開始紓困開發商、激勵需求端，松綁外圍限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預計在4月份到5月初結束，二季度商品房銷售將呈現觸底穩定的走勢。下半年，預計樓市將比上半年表現好一些。

??植信投資研究院宏觀高級研究員羅奐劼表示，展望二季度，國內疫情有望在四月底和五月初逐步被有效控制，消費從階段性低點回升；房地產投資可能觸底，對投資和消費的壓力逐步降低；積極財政政策效應在貨幣政策的有力支持下，進入發力的主要階段，推動內需穩步回升。

??市場也在呼吁，要打通房地產良性循環和健康發展，還需要政策繼續發力支持。近日，中共中央、國務院提出加快建設全國統一大市場，房地產作為支柱產業理應成為統一大市場中的關鍵一環。房地產行業轉向高質量穩定增長，亦是應有之義。