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??“租金是否會上漲？漲多少？這是租房族最擔心的問題，租房一族似乎很難逃脫逢租約到期租金必上漲的困擾。

??如何解決這一問題，更好保障新市民、青年人等群體的住房問題，國家已經有了解決辦法。

??去年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保租房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

??也就是說，低租金成為保租房一個最為的顯著特征。

??隨著各地保租房的加速供應，市場租金走勢也成為行業關注的焦點，一個很明顯的趨勢是，保租房對租金的平抑作用已經有所顯現。據克而瑞租售數據顯示，2022年一季度，全國55城個人房源租金環比呈下跌趨勢。

??疊加疫情影響，3月份作為傳統的租賃旺季，環比也出現下跌，同比增幅顯著下降。”

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??保租房、個人房源供應放量

??當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市住房供需矛盾依然突出,由于供需不平衡，導致房租水平不斷上漲。

??2021年，全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近7.37%，多地房租價格已經創下歷年來新高。

??保租房成為“十四五”期間完善住房市場體系和住房保障體系的重要發力點。

??從目前各城市公布的十四五保障性租賃住房供應目標來看，預計“十四五”期間全國將籌建800~900萬套(間)保障性租賃住房，租賃市場規模將快速擴大。隨著供應速度加快，各地保租房租金水平也進一步細化，上海、北京等城市進一步細化“低租金”這一標準，部分城市明確租金大致低于市場價的5%-20%。

??目前多地保租房項目已投入運營，市場上可租房源進一步增加。

??與此同時，租賃市場最大的供給來源的個人房源供應也有上漲趨勢，克而瑞租售數據顯示，2022年一季度個人房源新增供應同環比均呈現上漲趨勢，同比漲幅10.47%，環比漲幅3.46%。1-3月份個人房源新增供應持續上升，空置率上漲。

圖：2019年-2022年3月全國55城個人房源季度新增供應變動

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??一季度個人房源租賃市場價跌量漲

??實際上，隨著各地保租房供應規模不斷擴大，保租房對周邊個人房源租金上漲的抑制作用將會更加明顯，一季度55城個人房源租金持續下跌。

??克而瑞租售監測數據顯示，2022年一季度，全國55城個人房源租金為33.02元/平米/月，環比下跌0.72%。同比來看，上漲1.6%，較去年整體來看，租金上漲幅度明顯下降。

圖：2019年-2022年3月全國55城個人房源季度租金變化

??值得注意的是，一季度租金已呈連續下跌趨勢，自2021年10月租金已連續6個月下跌。

??具體來看，1月和2月受春節人口返鄉影響，租賃市場比較冷淡。進入3月，作為傳統的租房旺季，又受國內多地疫情反復等因素影響，租金水平也出現下降情況，環比下跌0.73%，同比漲幅低于0.5%。

圖：2021年-2022年3月全國55城個人房源月度租金變動

??分城市來看，一季度55城中有35城租金環比下跌，僅有3城租金環比漲幅超過3%。其中深圳3月份受疫情反彈影響較大，一季度租金環比下跌幅度最大，環比跌幅達7.45%。上海、泉州等城市受疫情影響租金也呈下跌趨勢。

??從同比來看，近一半城市租金同比下跌，僅北京、廣州、杭州、蘇州租金同比上漲較明顯。

圖：2022年全國55城一季度租金變動

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??核心8城租金同樣呈下跌趨勢

??以2018年1月為基期，核心8城租賃價格指數出現下降。截至2021年3月，8城市租賃價格指數區間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。

??租賃市場發展的持續性和穩定性最好的城市是上海，北上廣深杭五城一季度租賃指數均呈現不同程度的下跌，深圳受疫情影響，租賃指數下跌顯著，已跌至二梯隊。

圖：核心8城租賃價格指數變化

??從房源類型來看，無論是集中式公寓還是分散式公寓，亦或是個人房源，一季度8城租金呈現普降趨勢。

??具體來看，受涉租用地建設的租賃住房相繼入市，且項目多位于郊區，整體租金不高影響，集中式公寓一季度租金環比波動較小，但整體較去年同期呈現不同程度下跌；分散式公寓租金環比下跌明顯，平均跌幅超10%，除上海、廣州、深圳租金同比上漲外，其他五城租金同比均出現不同程度下跌；個人房源租金環比呈下跌趨勢，深圳受疫情影響，一季度租金環比跌幅最大，但較去年同期相比，整體租金仍小幅上漲。

圖：2022年核心8城一季度各類房源租金變動（單位：元/平米/月、%、%）

??以上海為例，與2021年四季度相比，2022年一季度上海各類型房源租金環比均呈不同程度下跌，同比增幅顯著下降。集中式公寓租金較穩定，出現微跌，分散式公寓和個人房源1月份租金下跌明顯。

??上海3月份初本土疫情爆發，租金出現小幅下跌，因疫情持續嚴重，目前疫情仍未好轉，預計4月份租金受疫情更大，或將出現較大幅度下降。

圖：2021-2022年3月上海各類型房源租金變動（單位：元/平米/月、%、%）

??從掛牌量來看，上海一季度個人房源掛牌量持續走低，但較去年同期來看，增幅較大，個人房源空置率顯著上升。從成交量來看，一季度成交量下滑明顯，3月份受疫情影響，環比下跌44.5%，同比下跌60.15%。

??圖：2021-2022年3月上海個人房源掛牌及成交變動

??2021年上海個人房源租金大幅上漲，上海隨即出臺相關政策限制年租金漲幅，這對各類型房源的租金起到一定限制作用。此外，上海大力發展保障性租賃住房，十四五計劃籌建47萬套，2021年已籌建6.7萬套，2022年計劃籌建17.3萬套，而且上海明確保租房租金應當在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。

??大規模低租金的保租房入市后，或將進一步抑制市場房源的租金上漲趨勢。

??2022年一季度全國55城平均租金小幅下跌，同比增速明顯放緩，租賃市場逐漸回歸理性。去年以來國家、地方政府層面的租金監管政策及保障性租賃住房的發展對租金起到一定的抑制作用。

??租賃市場受疫情影響波動較大，但是疫情對租賃市場的影響終究是短期。增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強監管、引導租賃市場規范發展，才能從根本上穩定租金。