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??植信投資研究院高級研究員耿欣欣

??近日，鄭州出臺《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，提出了穩定樓市的19條舉措，這是繼2月24日住房和城鄉建設部在國務院新聞辦舉行的“推動住房和城鄉建設高質量發展發布會”對今年房地產形勢定調后，首個出臺“一攬子”樓市寬松政策的二線城市，鄭州為何要這樣做？有何深意？接下來哪類城市會跟進？

??1.鄭州本次于供需兩端給予全面放松，力度較大

??針對需求端，一是放寬限購，激發四類購房需求。通過發布人才購租房補貼、提供保障性住房、允許有老人投靠的家庭新購一套房，間接放寬限購等舉措支持大學生、外來務工人員、隨遷老人、改善等四類購房需求的釋放；二是放寬二套房限貸、引導房貸利率下調。取消“認房又認貸”，對已擁有一套房且貸款已結清的購房者，執行首套房貸款政策，并將逐步加大個人住房貸款投放，引導下調房貸利率；三是鼓勵棚改貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

??與此同時，推進供給側結構性改革。一是合理控制新房供應節奏，根據不同片區去化周期動態調整住宅用地供應量，并逐步增加高品質住宅供應量；二是從信貸、土拍、預售、審批四方面加大房企紓困力度。加強并購貸、開發貸等信貸支持，允許緩繳土地出讓金、允許憑銀行或第三方保函等額替換預售監管資金、加快項目開工、建設、銷售審批程序。

??2.當前鄭州樓市主要特征具有代表性

??庫存高企，省會城市中位居第四。對全國85個重點大中城市的庫存情況進行了統計，其中庫存去化周期高于住建部提到的18個月安全庫存線的城市有40個，鄭州庫存為22個月屬于庫存偏高水平，在二線及省會城市中僅次于哈爾濱、長春、蘭州，庫存消化壓力很大。

??當地住房市場低迷，住宅成交量逐年走低。鄭州房地產市場自2017起步入回調期，新建住宅成交面積連續5年下滑，年均增速回落9個百分點。2021年受到特大暴雨及疫情反復的影響，鄭州房地產市場明顯萎縮，新建住宅成交面積同比減少近三成，2022年1月鄭州房地產市場量價齊跌，新建住宅成交面積環比下跌40%，成交均價環比下跌0.2%，以價換量、項目停工和爛尾問題突出。

??地產投資對經濟貢獻度高，穩增長壓力較大。鄭州房地產投資對GDP的貢獻度一直較高，2004年以來房地產投資占固定資產投資比重逐年上升，基本維持在45%以上的水平，2020年占比仍達到47%，寬松政策出臺，有助于鄭州房地產市場企穩，進而穩定經濟大盤。

??3.后續料有更多城市跟進

??第一類，去庫存壓力大，去化周期超過18個月的城市。二線城市中庫存較高的多為東北及西北的內陸城市，哈爾濱、長春、蘭州、青島等城市商品住宅的庫存消化周期均已超過2年。三四線城市形勢則更為嚴峻，重點監測的54個三四線城市商品住宅庫存的平均去化周期高達29.8個月，其中20個城市的庫存出清周期在2年以上。

??第二類，房價短期下跌，樓市成交量低迷的城市。例如石家莊、太原、呼和浩特等二線城市，秦皇島、南充、牡丹江、湛江等三四線城市今年1月新房的同環比價格仍在持續下跌。因此，針對當前樓市冷清或者已實施“限跌令”的城市有必要出臺相對寬松的調控政策，以扭轉房價看跌預期，減緩市場下行壓力。

??第三類，土地流拍率高，經濟增長對地產依存度較大的城市。這類城市往往產業結構較為傳統和單一，短期內實現產業轉型升級的難度較大，經濟增長和財政收入對地產仍有相當高的依存度，例如洛陽、大連、清遠等三四線城市去年土地流拍嚴重，進一步出臺寬松政策的可能性較大。

??綜上所述，鄭州本次政策的出臺是基于目前銷售乏力、庫存高企、爛尾項目增多等實際情況所做出的綜合性調整，寬嚴相濟，有利于維護市場供需的平衡，體現了“因城施策”的調控思路，對其他同類型城市有一定的啟發意義，很可能將帶動更多樓市下行壓力比較大的城市在兩會之后跟進出臺類似的政策，促進房地產市場平穩有序和循環健康發展。

??圖表：商品住宅庫存去化周期大于18個月的城市