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??深圳實施二手房成交指導價已滿一年。在二手房指導價政策之后，深圳二手房交易經歷了持續一年的清冷行情。

??2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。

??在實施二手房參考價政策后，深圳二手房成交市場一片慘淡，并在2022年1月錄得1557套的成交量新低，創近年新低。

??鑒于深圳目前二手房市場的情況，二手房交易參考價是否將迎來調整？中國城市經濟專家委員會副主任宋丁預計，后續深圳二手房參考價政策或將迎來修正性的，調整性的配套政策，以降低二手房參考價對于剛需購房者的影響。

??學區房市場遭重創

??2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。

??在實行二手房參考價后，不僅中介平臺陸續調整房價信息，銀行也開始根據二手房參考價情況放貸。由于購房者在貸款時，將根據二手房交易參考價確定房貸額度，變相的提高了二手房的購房門檻，遏制了二手房交易的非理性上漲現象。

??深圳作為國內首個實行二手房參考價政策的城市，這一政策發布后市場反映迅速且激烈。

??“在二手房參考價出臺之前，二手房訂單占門店成交總數的半數以上，在實行參考價之后，門店二手房成交量直線走低，如今門店銷售都在轉戰新房市場。”在深圳從業5年的房產中介莉莉對記者說到。

??深圳市住建局數據顯示，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創2016年以來新高。同時，2021年深圳二手住宅過戶40699套，同比下跌57.3%，全年成交量遭遇腰斬。在2022年1月，深圳二手住宅僅成交1577套，低于此前2021年10月的1650套，再創近年新低。

??對此，莉莉表示，二手房參考價政策出臺后，對熱點區域的學區房影響尤為明顯，“政策實施后，百花片區房源整體降價幅度普遍在百萬元以上，甚至不少房源降價之后仍然遇冷”。

??由于片區內名校云集，長期以來，百花片區被市場稱為“深圳學區房的頂流”。在優質教育資源的加持下，該片區二手房憑著“學區房”的身份標簽受到了市場追逐。在2021年年初，百花片區的國城花園曾有一房源以32萬元/平方米價格成交，彼時不少購房者稱其為“天價”學區房。如今，在二手房參考價和擬出臺的大學區政策影響下，百花片區二手房市場迅速啞火。

??位于百花片區內的長城大廈參考價為10萬元/平方米。某拍賣平臺顯示，位于百花片區的長城大廈一套125.25平方米的房源二拍時起拍價為1108.56萬元，較一拍時降價約277萬元，低于政府參考價約144萬元，但該房源在二拍時仍遭流拍。如今，該房源進入變賣階段，吸引了4293人次圍觀，106人設置提醒，但截至發稿，仍無一人出價，或將再遭流拍。

??在拍賣平臺上，“高級學區房”流拍現象并非個例。對于學區房流拍，深圳資深置業顧問張棟認為，主要原因在于購房者對“學區房”的價值心理預期回落。

??“現在，百花片區的房源可以說是誰買誰站崗，該片區房源如今已少有購房者前來咨詢。”張棟對記者說，“在大學區政策仍未落地，而參考價還可能進一步下調的情況下，百花片區二手房市場已然啞火”。

??政策或迎調整？

??如今，在深圳二手房指導價實施屆滿一年之際，二手房參考價是否會迎來調整備受市場關注。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，如今二手房參考價面臨兩難困境。

??一方面，如果按真實價格變動就應該下調參考價，但這會帶來市場預期不穩，買家更加謹慎的結果。在房價居高不下的情況下，這對需求釋放是一個巨大的阻礙。目前，促消費、穩預期及促進房地產良性循環成為樓市政策的新重點，因此下調參考價不太合時宜。

??另一方面，如果上調參考價格，這不太符合目前的市場運行態勢，與國家公布的深圳房價運行指數不相符，且可能會傳達托底和救市信號。

??對于二手房參考價政策后續的調整預判，宋丁認為，二手房參考價實施以來對于深圳樓市中存在的炒作行為打擊效果明顯，但同時由于二手房參考價直接和房貸額度相關，同時也對合理的市場買賣造成了一定影響。

??針對這一情況，宋丁預計，后續深圳二手房參考價政策或將迎來修正性的，調整性的配套政策，以降低二手房參考價對于剛需購房者的影響。