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??受經濟增速放緩、貿易爭端的影響，自2018年四季度起，一線城市整體辦公市場便處于下行態勢，進入2020年，隨著新冠疫情的爆發，進一步加重了辦公市場的下跌態勢。

??2021年辦公市場壓力依舊巨大，投資、供應雙雙下降。從CAIC重點檢測的熱點城市來看，2021年，即使是重點城市的商辦土地成交總規模及新增供應規模相比2020年都出現了10%以上的跌幅，整體市場去化壓力凸顯。

??回顧2021年，唯一的亮點是大宗交易規模，同時，在辦公資產證券化的發展下，整體市值再次上一個臺階，未來發展空間巨大。

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??投資、供應雙雙下降

??辦公市場壓力仍然巨大

??2021年，全國辦公樓開發投資金額下行，國家統計局數據顯示，2021年房地產開發投資金額147602億元，同比增長4.4%，其中辦公樓投資金額5974億元，同比下降8%；商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，其中辦公樓銷售面積3375萬平方米，同比增長1.2%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，其中辦公樓銷售額4701億元，下降6.9%。整體壓力仍大。

??從CAIC重點檢測的熱點城市來看（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、重慶、武漢、天津），商辦土地成交規模2536萬平方米，相比2020年下跌10%，重點城市辦公新增供應面積391.3萬平方米，相比2020年下跌12%。

??分能級來看，2019-2021年典型城市成交面積中一線城市明顯縮量，其中廣州成交面積最高，上海次之；二三線城市成主力，成都、重慶、南通、杭州、常州排名靠前，在這其中，杭州、南通、常州等地2021年成交面積高于2020年，在典型城市中較為少見。

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??大宗交易成商辦唯一亮點

??成交宗數同比上升80%

       據克而瑞 CAIC 監測顯示，2021全年內地32城大宗物業成交總額3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數同比上升80%，市場熱度持續攀升，接近5年內成交最高值。這也成為了2021年商辦市場唯一的亮點。

       從成交資金看，內資雖同比下降4個百分點但仍以74%占據主導，TMT、生物醫藥及實業類企業為年內主要自用買家，平均成交規模同比縮小，交易特征更偏向于實用性。投資型交易占比擴大，交易趨勢向明星項目集中，整體投資風格更傾向保守穩健。

??2021全年，一線城市仍為全國大宗交易的主力城市，共占比逾58%（未納入相關聯的多城市資產包）；其中上海總成交額約826億元為單城市最高；多城市關聯資產包成交額累計約達956億元成為年度熱點，在新經濟環境下，不少企業從戰略層面集中規劃處置資產，過渡轉型或尋求新的發展方向為主要原因之一。

       從單城市維度看，辦公/研發辦公為北京和上海的主力成交業態，成交金額占比均為6成左右，新經濟資產的投資關注度全國領先；深圳全年綜合體業態成交額占比最高超5成，廣州的成交分布則較為平均，辦公、商業及工業/物流屬性的業態成交額接近， 其中廣州的物流倉儲園區成交額同比大幅提升，近幾年為內地物流熱點城市。

??據CAIC監測，2021年房地產業為絕對出售主力行業，全年大宗交易累計出售資產（含股權交易）共約1519億元，占比成交總額的46%；共成交95宗，占總成交宗數的36%。

??2021年房地產行業的資金流動性問題較為顯著，但目前為止從資產端看，房企交易的更多為非核心資產，部分房企仍存觀望情緒，一方面企業最優質資產屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發蝴蝶效應帶來系統性風險；另一方面在當前市場整體環境下，資產溢價較低，甚至面臨大幅降價出售，難以匹配其相應價值。地產開發企業變現非核心資產仍將是未來一段時期內的趨勢。

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??一線城市仍為證券化主力

??辦公類存量資產發行最快

??CAIC 數據顯示，2021年房企境內外債券融資（含ABS）總規模約合人民幣1.1萬億元，同比下降16.6%，增速5年內首次轉負，房企融資環境在下半年迅速惡化。

       從房企發債的類型來看，下半年受接連不斷的海外債違約傳聞影響，海外債發行陷入冰點，全年海外債發行規模降幅超過4成。而房企資產證券化融資保持活躍，各類ABS、ABN產品發行不斷，2021年房企累計通過資產證券化融資合計規模2972億，同比下降14.6%。

??據CAIC統計，60家典型房企的ABS融資中，供應鏈相關證券化融資占比超6成，CMBS/CMBN融資占比約16%。隨著基礎設施公募REITs的落地，房企資本化融資特別是存量資產資本化途徑日漸豐富。

??2021年，存量資產證券化融資合計規模1271億元，同比微降0.4%。其中，6月發行規模為全年最高，合計223億。

       從底層資產業態分布來看，商業、辦公、產業園類資產證券化規模均實現小幅增長，受不斷反復的疫情影響，物流、酒店、公寓類資產證券化規模均有不同程度的下降，其中物流類降幅最為明顯。

??城市方面，北京、上海、深圳等一線城市資產仍為證券化的主力，三地資產證券化規模合計占比接近6成。上海、蘇州漲幅最為明顯，上海共有14筆商辦資產證券化產品發行成功，其中，上海萬象城CMBS和陸家嘴世紀金融廣場1期CMBS產品發行規模均超過50億元。而蘇州共有4筆存量資產證券化產品發行成功，業態涵蓋商業、酒店和產業園。國資背景的蘇州恒泰控股最新主體評級僅有AA+，其以蘇州星華產業園、財富廣場作為標的資產發行的“中聯元聯-華泰-蘇州恒泰二期資產支持專項計劃“，優先級產品獲AAA評級，僅用45天即發行成功，產品總規模10億元，優先級產品利率僅為3.65%。

??從產品發行周期來看，2021年，以商業、酒店作為底層資產發行的存量資產證券化產品發行周期變化不大，均較2020年略有增加。辦公類存量資產產品發行周期較2020年增加近50天，但仍為各類資產最快。與2020年相比，物流資產漸漸失寵，存量資產產品發行周期由2020年的55天大幅增加至236天。

      辦公作為存量資產發行ABS產品的主力業態，2021年，發行規模略有增長，增至420億元，同比增加13%。辦公項目占存量資產發行ABS產品總規模的占比也略有改善，由2020年的30%增至34%。

??從發行的資產證券化辦公項目城市分布來看，一線城市辦公項目仍是資產證券化的絕對主力，上海、北京、深圳三城合計占比接近9成，上海單城發行總規模接近200億取代2020年的北京成為辦公資產證券化發行規模最高的城市。另外，成都辦公資產證券化發行規模較20年也有一定增長，值得關注。

??從未來來看，辦公還是壓力非常大，辦公不像商業，商業有競爭、有壓力、有亮點，辦公目前來看只有壓力，供應過剩，未來整體會不斷下行，其中二三線還是未來辦公的投資主力，其潛在供應鏈非常大，壓力也更大。

??目前辦公賽道已經縮量，一線城市可售辦公成交在下行，二線雖然數據相對還不錯，但是二線很多改成了公寓出售，至于三四線，未來無論改什么去化都很困難。

??總體來看，未來大宗交易和存量資產證券化還有一定的發展空間，然而租金、出租率、資產價值進一步走低才是辦公未來最大的問題。