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??唯有所有利益相關者都能受益、滿足訴求和價值體現下，城市更新才有意義。如果僅是開發商賺到錢了，這個城市更新項目還是房地產開發項目，并不是城市更新。

??主城區或者老城區的城市更新，將迎來新一輪的改造提升周期。近日，仲量聯行發布了《煥新中央活力，邁向國際城市》的報告（下稱“報告”），重點對主城區和核心商務區的城市更新進行了研究和分析。

??仲量聯行研究發現，一個城市的核心城區如何推進城市更新，讓核心城區更具有城市活力和國際影響力，在某種程度上決定了這個城市能否在下一輪城市發展中積蓄發展動力。

??仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄在接受《中國房地產金融》采訪時表示,從重視拆除重建輕視改造，到現在“留改拆”并舉，今天城市更新已經不是傳統意義上的模式。過去的大拆大建模式，或者說傳統意義上的住宅開發邏輯，已經很難適應當前的城市發展模式。

??新發展模式

??“在新的發展模式下，城市更新是一個很典型的改變的過程，從過去的‘拆改留’向‘留改拆’過渡。”徐岱雄表示。

??徐岱雄認為，政府是城市更新的決策者、發起人，是撬動一個區域更新發展的關鍵因素。政府需要為區域的發展制定更為靈活、更符合市場、匹配區域城市更新的政策。從市場運作主體企業維度來講，企業基于自身的訴求參與到城市更新中來，在不同項目中發揮不同的價值。比如有的企業參與到產業培育層面、有的企業參與到社區運營層面，企業主體之間各司其職。

??針對探索新的“經營模式”，徐岱雄表示，未來需要一個更為前瞻、更為系統、更為符合城市更新過程中的金融工具和金融解決方案，使得參與城市更新過程中的利益相關方，都能分享到城市成長的收益。

??截至目前，已有上海、天津、無錫等地探索利用城市更新基金模式來推動城市發展。“城市更新基金參與進來，這對行業改變思維是一個非常重要的支撐。”徐岱雄說。

??城市更新基金，是基于母子基金架構的發展模式，可由政府、更新區域產權權益人、產業資本和其他開發主體共同出資創立母基金，母基金可在統籌開發的模式引導下與多個維度的權益人及機構再次共同投資設立子基金，多目標、多輪次參與到城市建設中。

??徐岱雄認為，投資者依賴城市更新基金，而不是依賴項目收益來判斷這個投資的可行性，這更加體現了從區域整體的發展來考察投資的回報，能夠讓片區政府、社會資本、市民三者間達到利益平衡，從而形成合力，實現區域的整體發展目標。

??核心城區“領跑”城市更新

??城市核心區，特別是城市主城區的核心商圈，是消費和經濟繁榮的中心，往往建成較早，資源比較集中，也是被歷史和歲月重塑最多的地方。當主城區的功能不符合、不匹配現代人的生活方式、走向衰敗時，就需要改變它的功能以及原有的風貌，主城區的更新最先到來。

??“要尊重城市核心區域原有的文化和歷史，同時注入符合現代人需要的生活方式、工作方式的內容，而不是一個簡單的拆除重建，或僅對原有形態進行復原。”徐岱雄說，要從注重形態改變向注重內在內容進行改變，將現代生活方式和城市文化積淀傳承做一個很好的融合。

??首都北京的核心區歷史文化片區就集中體現了中華民族、多元藝術和地域文化的融合。功能核心區的城市更新，通過留白增綠，體現減量發展的思路。比如，前門東區的三里河通過恢復古三里河水系景觀，在天安門廣場東南約800米處，再現了江南水鄉的生活場景。此外，南鑼鼓巷西側，恢復北玉河河道，重現當年水運碼頭場景。

??上海城市更新在歷史文化保留方面也有很多代表性的項目，例如，上海“新天地”中西風格融合的石庫門建筑成為了海派文化的一個核心符號。其間通過拆除、保留與修繕工作，成功打造了在世界范圍都極具贊譽的城市更新案例。

??從商業街區更新來看，是“修舊如舊”，還是做一些靜態的展示？徐岱雄認為，當前消費者的訴求已經和過去不一樣了，從簡單的觀光型消費，轉向體驗型消費、文化型消費和品質型消費，在這種消費變遷背景下，如何在一些城市更新項目中，把符合現代人的消費需求、符合這個區域自身發展的產業與功能，真正導入到項目中，這才是通過城市更新撬動這個項目價值的核心要素。

??“城市更新過程中需要關注功能、運營、金融三者的關系。”徐岱雄指出，功能優先、運營和金融賦能，這三者構成了城市更新中普遍面臨的問題。首先要改變過去單純從形態來實施城市更新的做法，需要站在城市發展的高度去探討城市未來的發展，包括注入很多城市功能、產業功能，煥發這一地區的活力。其次，要從城市運營的角度來探討這個區域中長期的發展計劃，改變過去單純單個地塊建造的做法，向城市功能提升轉變。再次，在城市更新過程中，需要摸索采用更多的金融工具，能夠讓更多的參與者分享這個區域未來成長的收益，而不是依賴一級開發去實現收益。

??城市核心區域的更新，同時也是片區更新的一類。片狀區域城市更新的難點在于如何去甄別城市更新過程當中的問題，因為遇到的問題更為復雜，需要提出的解決方案更為綜合。“比如當地消費數據、原住民結構等數據放在一個系統平臺上，統一對其分析和討論。”徐岱雄說，也要鼓勵業主以及利益相關方參與進來，唯有所有利益相關者都能受益、滿足訴求和價值體現下，城市更新才有意義。如果僅是開發商賺到錢了，這個城市更新項目還是房地產開發項目，并不是城市更新。

??四大趨勢推動主城區城市更新

??仲量聯行研究了全球領軍城市（倫敦、紐約、東京、上海）的發展共性，通過對城市發展不同階段的產業發展、空間功能升級等方面進行剖析，指出城市更新來自五大核心要素驅動演變，包括構建產業生態、驅動多元復合、賦新城市文脈、激活城市空間和整合交通價值。

??面向未來，仲量聯行提出未來城市核心區域更新的四大趨勢：

??首先，政策與經營破局。政策層面包括鼓勵自主更新、彈性土地用途變更、容積率轉移平衡等；經營性層面包括配套公共服務設施運營權、稅收獎勵返還、騰退及保護修繕補貼等。

??其次，全周期運營與長期激勵。基于經營性破局理念，不同于住宅社區開發模式，在傳統的政府、市場和社會三大利益主體之外，需要站位“營城”。從長期運營角度，對實施過程實行全周期的統籌管理，并給予運營方更多支持和長期激勵。

??再次，數字智慧賦能。城市更新是一項跨學科、多方參與、全生命周期的系統性開發工程。基于“智慧城市”理念的智慧運營管理系統將為未來城市更新的決策與實施提供充分的支撐并助力城市的自我生長與迭代。

??最后，城市更新是一個“舊瓶裝新酒”的過程，傳統業態將會被騰退，并同時植入新的功能。圍繞“新文化”、“新業態”、“新產業”以及“新風貌”四新特色，將形成創新性的賦新生態圈，為城市注入持續的新格調、新活力，打造可持續的城市發展新格局。