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??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年12月15日發(fā)布《2021年11月70城房價(jià)指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告指出，11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底，地方救市效果甚微，哈爾濱、石家莊表現(xiàn)凄慘。

??報(bào)告顯示，2021年11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌，同比漲幅連續(xù)6個(gè)月收窄。其中，85%城市新房價(jià)格下跌，90%城市二手房價(jià)格下跌。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量大概率都將超過90%，甚至明年年初70城住宅價(jià)格可能全部下跌。

??一線城市新建商品住宅價(jià)格自2018年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。參考2014年下半年的二手房下跌情形推斷，未來幾個(gè)月一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將持續(xù)收窄。其中，三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅12月大概率將轉(zhuǎn)負(fù)，一二線城市則可能在明年上半年轉(zhuǎn)負(fù)。

??11月黑龍江、遼寧、四川、廣西、河北等省份，多個(gè)城市新房和二手房價(jià)格跌幅皆較大。甚至這些地區(qū)省會(huì)的房價(jià)漲幅在全國排名連續(xù)數(shù)月倒數(shù)，哈爾濱和石家莊是典型代表，地方救市效果甚微。而11月三亞的新房價(jià)格和海南的二手房價(jià)格依然堅(jiān)挺，領(lǐng)漲全國。其中，三亞已于11月26日出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，未來幾個(gè)月二手房價(jià)格大概率將轉(zhuǎn)跌。

??10月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。11月跌幅擴(kuò)大至0.4%，繼續(xù)在“過冷區(qū)”向下探底。依照歷史規(guī)律和市場慣性，我們預(yù)計(jì)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅可能還將在“過冷區(qū)”停留數(shù)月。

??房價(jià)的總漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的發(fā)展程度。自2015年4月開始的本輪周期中，全國商品房市場發(fā)展速度較二手房更快。具體來看，一二三線城市的房價(jià)總漲幅和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化水平、人口增速等基本面相匹配；一線城市目前存量房市場占主體地位，而二三線城市新房市場熱度仍高于二手房。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，自2015年4月開始的本輪周期中，北上廣二手房價(jià)格總漲幅均未超過80%，而深圳的二手房價(jià)格總漲幅則高達(dá)116.7%，可能存在泡沫。西安和武漢的新房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二手房，主要原因是新房限價(jià)嚴(yán)格，可能存在市場炒作，而二手房市場發(fā)育不太成熟，可能被低估。作為近幾年迅速崛起的強(qiáng)二線城市代表，合肥和杭州的新房和二手房房價(jià)漲幅已逼近一線城市，可能被高估。

??報(bào)告正文如下：

??一、11月85%城市新房價(jià)格下跌，90%城市二手房價(jià)格下跌

??1、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年12月15日公布的《2021年11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2021年11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.3%，跌幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。自9月新建商品住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，已連續(xù)3個(gè)月下跌，從目前的跌幅趨勢看，預(yù)計(jì)未來三個(gè)月新建商品住宅價(jià)格大概率繼續(xù)維持下跌。

??11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.4%，自8月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，已連續(xù)4個(gè)月下跌，且11月跌幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，雖然目前二手房價(jià)格環(huán)比跌幅更大,但從歷史規(guī)律來看，新房價(jià)格的波動(dòng)一般略大于二手房，而近3個(gè)月新房價(jià)格降溫速度更快。因此未來幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅有一定概率超過二手住宅。

??2、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月收窄

??對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2021年11月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為2.4%和1.5%，相比2021年10月分別回落0.45和0.52個(gè)百分點(diǎn)。11月70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)6個(gè)月收窄。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的同比漲幅都將繼續(xù)回落，明年一季度由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??3、85%城市新房價(jià)格下跌，90%城市二手房價(jià)格下跌

??11月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為9個(gè)、2個(gè)和59個(gè)。其中，相比10月，上漲城市數(shù)量減少4個(gè)，持平城市數(shù)量減少3個(gè)，下跌城市數(shù)量增加7個(gè)。

??與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格上漲的城市僅3個(gè)，持平的城市有4個(gè)，下跌的城市數(shù)量高達(dá)63個(gè)。相比10月，11月房價(jià)上漲的城市數(shù)量減少1個(gè)，房價(jià)持平的城市數(shù)量增加2個(gè)，房價(jià)下跌的城市數(shù)量減少1個(gè)。

??目前，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的85%，而二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量高達(dá)樣本總量的90%。此外，可以明顯看出，近幾個(gè)月70城住宅價(jià)格下跌情形十分類似2014年的降溫周期。我們認(rèn)為，未來幾個(gè)月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量大概率都將超過90%，甚至明年年初70城住宅價(jià)格可能全部下跌。

??二、一線城市新建商品住宅價(jià)格自2018年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌

??本報(bào)告對一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：11月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別較上月下跌0.02%、0.37%、0.34%。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格自2018年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌；二線城市新建商品住宅價(jià)格自10月轉(zhuǎn)跌后，本月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅總體變化不大。11月一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.25%、0.37%、0.39%。其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較上月收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅皆略有擴(kuò)大。

??同比來看，11月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲4.8%、3.3%、1.4%；二手住宅價(jià)格分別上漲5.9%、2.0%、0.6%，無論城市分類和房屋類型，11月房價(jià)同比漲幅均繼續(xù)收窄。從變化程度來看，11月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅收窄幅度最為顯著，而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的降溫速度基本持平。

??房價(jià)的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2013年1月至2021年11月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，房價(jià)波動(dòng)上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。具體來看，又可以總結(jié)出以下三個(gè)特點(diǎn)：

??第一，一線城市一般會(huì)最先出現(xiàn)短周期房價(jià)漲幅的階段拐點(diǎn)。主要原因是一線城市房價(jià)對政策的敏感程度更高，市場反應(yīng)最快。其中，高點(diǎn)往往預(yù)示著上漲階段漲幅見頂后回落的開始，低點(diǎn)則預(yù)示著下跌階段跌幅筑底后回升的開始。2013年1月至今一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅一共有三個(gè)階段高點(diǎn)，分別出現(xiàn)在2013年11月、2016年4月、2021年3月；兩個(gè)階段低點(diǎn)則分別出現(xiàn)在2015年3月、2018年4月。而二三線城市的階段拐點(diǎn)出現(xiàn)均晚于一線城市。

??第二，一線城市最早進(jìn)入房價(jià)上漲周期，而二線城市其次，三線城市則最晚。主要原因是市場需求的不同。如2015年全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導(dǎo)向。在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于2015年5月率先由負(fù)轉(zhuǎn)正，而二線城市漲幅則于2015年10月轉(zhuǎn)正，三線城市漲幅則于2016年4月才轉(zhuǎn)正。

??第三，三線城市房價(jià)最先開始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。主要原因是三線城市在房價(jià)上漲階段，同比漲幅沖高幅度最小，因此降溫狀態(tài)下從漲幅高點(diǎn)運(yùn)行到0軸所需的時(shí)間最短；一線城市在房價(jià)上漲階段，同比漲幅沖高幅度最大，因此降溫狀態(tài)下雖然回落速度最快，但所需時(shí)間仍最長；而二線城市則介于兩者之間。在上一輪下跌周期中，三線城市二手住宅價(jià)格于2014年8月率先轉(zhuǎn)跌，二線和一線城市則分別在之后的1個(gè)月、2個(gè)月由漲轉(zhuǎn)跌。

??在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見頂，此后相繼回落，目前分別已連續(xù)回落8個(gè)月、5個(gè)月和6個(gè)月。環(huán)比來看，三線城市二手住宅價(jià)格已在今年7月率先轉(zhuǎn)負(fù)，一二線城市也均在9月轉(zhuǎn)負(fù)。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房下跌情形推斷，未來幾個(gè)月一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將持續(xù)收窄。其中，三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅12月大概率將轉(zhuǎn)負(fù)，一二線城市則可能在明年上半年轉(zhuǎn)負(fù)。

??三、地方救市效果甚微，哈爾濱、石家莊11月表現(xiàn)凄慘

??11月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為三亞、杭州、北京、銀川、岳陽、上海、長沙、西安、韶關(guān)、深圳；環(huán)比跌幅較大的城市則有廣州、哈爾濱、武漢、徐州、貴陽、石家莊等。二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為贛州、海口、唐山、長沙、重慶、濟(jì)寧、三亞、大連、上海、杭州。其中，二手住宅價(jià)格排名前10的城市中僅3城價(jià)格上漲，其余均持平或下跌。二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市有泉州、桂林、石家莊、太原、哈爾濱等。

??分地域來看，11月黑龍江、遼寧、四川、廣西、河北等省份，多個(gè)城市新房和二手房價(jià)格跌幅皆較大。這些省份多位于東北、西南、華北地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后，近幾年人口流出嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場本就偏弱。因此在全國房價(jià)進(jìn)入下跌周期初期時(shí)，下跌行情較突出。甚至這些地區(qū)省會(huì)的房價(jià)漲幅在全國排名連續(xù)數(shù)月倒數(shù)，哈爾濱和石家莊是典型代表。此外，這些省份的監(jiān)管部門近期紛紛松綁調(diào)控或出臺救市政策，但是目前效果甚微：

??9月28日沈陽提高人才首次購房補(bǔ)貼；10月1日哈爾濱出臺包括人才購房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款等多條政策，打響了全國地方政府救市的第一槍；10月11日甘肅全面放開落戶；11月8日石家莊響應(yīng)中央“維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益”號召，出臺加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)管和爛尾樓處理新政。但哈爾濱新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格已連跌4個(gè)月，11月環(huán)比分別下跌0.7%和1%。石家莊11月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，二手住宅環(huán)比下跌0.8%。

??與之形成鮮明對比的是海南地區(qū)。11月三亞的新建商品住宅價(jià)格和海南的二手住宅價(jià)格依然堅(jiān)挺，分別上漲0.7%和0.3%，領(lǐng)漲全國。主要原因有兩方面：一方面，近幾年海南宅地供應(yīng)較少，導(dǎo)致新房供不應(yīng)求；另一方面，目前海南自貿(mào)港的利好還在釋放，幾年后封關(guān)的消息使部分投資客仍有興趣。需要注意的是，11月三亞的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平，較上月收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。考慮到11月22日三亞住建局出臺了二手房參考價(jià)機(jī)制，未來幾個(gè)月三亞二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌的可能性較高。                      

??四、11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，今年年初二手住宅價(jià)格在“合理區(qū)”小幅盤整了3個(gè)月。但在嚴(yán)厲調(diào)控下，今年4月起房價(jià)漲幅持續(xù)回落，7月年內(nèi)首次由“合理區(qū)”跌入“偏冷區(qū)”。

??10月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。11月跌幅擴(kuò)大至0.4%，繼續(xù)在“過冷區(qū)”向下探底。綜合一二三線城市環(huán)比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數(shù)量等數(shù)據(jù)，以及當(dāng)前的調(diào)控政策和金融環(huán)境來看，此次全國房價(jià)下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規(guī)律和市場慣性，我們預(yù)計(jì)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅可能還將在“過冷區(qū)”停留數(shù)月。

??基于此，建議部分樓市低迷時(shí)間較長、房價(jià)下跌幅度較大的城市，按一城一策的方針，適度出臺支持自住需求的政策，以防房價(jià)下跌過猛，不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??五、本輪上漲周期中深圳二手房價(jià)格泡沫嚴(yán)重，強(qiáng)二線城市迅速崛起

??今年下半年，房價(jià)終結(jié)六年連漲勢頭。整體來看，房價(jià)下行經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場向新房市場的傳導(dǎo)過程。2021年8月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格自2015年4月以來首次轉(zhuǎn)跌；9月，70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來也首次轉(zhuǎn)跌，標(biāo)志著70城房價(jià)正式進(jìn)入下跌周期。截至11月，全國已有85%城市新房價(jià)格下跌，90%城市二手房價(jià)格下跌。而上一次出現(xiàn)如此大范圍的房價(jià)下跌還是2014年下半年。

??根據(jù)本輪房價(jià)上漲周期開始的時(shí)間，本報(bào)告選取了70個(gè)大中城市2015年5月至今的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅、2015年4月至今的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)。考慮到國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)僅保留一位小數(shù)，為了更準(zhǔn)確的反映市場長期真實(shí)情況，我們結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的各市場的同比漲幅數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的誤差修正。計(jì)算可得本輪周期新房和二手房價(jià)格的階段總漲幅。

??房價(jià)的總漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的發(fā)展程度。截至11月，本輪周期內(nèi)70城新房價(jià)格總體上漲49.3%，二手房價(jià)格總體上漲35.0%，說明全國商品房市場發(fā)展速度較二手房更快。一二三線城市新房價(jià)格總體分別上漲71.8%、55.3%、40.5%，而二手房價(jià)格分別上漲85.1%、38.3%、25.4%，說明兩點(diǎn)：其一，一二三線城市的房價(jià)總漲幅和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化水平、人口規(guī)模與增速等基本面相匹配；其二，一線城市的新房規(guī)模基本見頂，目前存量房市場占主體地位，而二三線城市新房市場熱度仍高于二手房。

??同能級城市比較，又可以總結(jié)出以下三個(gè)特點(diǎn)：

??首先，深圳的二手房價(jià)格總漲幅高達(dá)116.7%，在一線城市中大幅領(lǐng)先。而同能級的北京、上海、廣州二手房價(jià)格總漲幅分別為72.0%、70.8%、78.2%，均未超過80%。今年年初深圳二手房價(jià)格還一度領(lǐng)漲全國，但隨著二手房指導(dǎo)價(jià)、嚴(yán)查購房資金等一系列調(diào)控措施的出臺，深圳二手房成交規(guī)模多月斷崖式下滑，連創(chuàng)近十年新低，同時(shí)價(jià)格自5月轉(zhuǎn)跌以來，已連跌7個(gè)月。我們認(rèn)為當(dāng)前深圳二手房價(jià)格可能仍存在泡沫，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月價(jià)格還將持續(xù)下跌。

??其次，西安和武漢的新房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二手房，在二線城市中尤為突出。主要原因是因?yàn)樾路肯迌r(jià)嚴(yán)格，可能存在市場炒作，而二手房市場發(fā)育不太成熟，可能被低估。特別是西安，一二手房價(jià)嚴(yán)重倒掛。其新房價(jià)格，截至11月已經(jīng)連漲69個(gè)月，總漲幅高達(dá)94.5%，而二手房價(jià)格總漲幅僅32.1%，甚至跑輸全國大勢。

??最后，杭州和合肥在強(qiáng)二線城市中的表現(xiàn)也十分搶眼。其中，杭州新房和二手房價(jià)格總體分別上漲66.4%和68.1%，合肥新房和二手房價(jià)格則分別上漲72.5%和78.1%。這兩個(gè)城市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，且人口流入量較大，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的快速發(fā)展。但需要注意的是，兩城房價(jià)漲幅已逼近一線城市，可能存在一定高估。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 潘竑羽

??郵  箱：panhongyu@ehousechina.com

??電  話：021-6086891