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??房地產市場繼續運行在降溫通道上。

??10月18日，國家統計局發布前三季度房地產投資及銷售數據，代表房企投資信心的投資開發數據降至個位數。1-9月，全國房地產開發投資同比增長8.8%，較1-8月增速收窄2.1個百分點。

??房地產銷售及新開工數據亦紛紛回落。1-9月，全國商品房銷售面積同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%，比1-8月份回落1.3個百分點；房屋新開工面積同比下降4.5%。

??土地市場出現了“過冷”跡象。根據國家統計局數據，前三季度，全國房企土地購置面積同比下降8.5%。

??第三季度尤其冷清，據中指院統計，全國300城住宅用地共成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%，房企拿地意愿大降。

??經濟形勢亦不容樂觀。據國家統計局數據，前三季度我國GDP同比增長9.8%，仍在政府工作目標之上。但按照兩年平均增速，一季度、二季度、三季度兩年平均增速分別為5%、5.5%、4.9%，三季度增速較二季度回落0.6個百分點，是2012年以來較大回落幅度。

??對于房地產對經濟增速的影響，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉回應稱，前三季度房地產增加值兩年平均增長4.8%，比上半年回落了1.3個百分點，總的看影響有限。“下一階段，隨著多主體供應、多渠道保障，購租并舉住房制度不斷完善，市場主體趨于理性，房地產市場有望保持平穩發展。”

??警惕由過熱轉為過冷

??自今年2月房地產開發投資以38.3%增速創下2004年3月以來新高后，這一指標已連續7個月收窄。

??國家統計局數據顯示，1-9月份，全國房地產開發投資11.26萬億元，同比增長8.8%，其中，住宅投資同比增長10.9%，辦公樓投資同比下降0.5%，商業營業用房投資指標同比下滑1.3%。

??從區域來看，1-9月份，東部地區房地產開發投資同比增長7.9%，中部地區投資增長14.3%，西部地區投資增長6.9%，東北地區投資增長3.7%。

??從支撐投資增速的幾個指標看，拿地、新開工指標已形成拖累。1-9月份，房地產開發企業土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，增長0.3%，重點城市土地流拍率走高。

??1-9月份，房屋施工面積僅同比增長7.9%，房屋新開工面積同比下降4.5%，相比之下，房屋竣工面積則同比大增23.4%。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，各種政策調控下，房企投資模式有所改變，集中供地改革下房屋竣工面積增速支撐了房地產開發投資增速。

??與此同時，政策嚴控下，市場上購房者觀望情緒較濃，很多城市房地產銷量連續下滑。

??1-9月份，商品房銷售面積同比增長11.3%，增速較上月收窄4.6個百分點。商品房銷售額同比增長16.6%，增速收窄6.2個百分點。按單月成交數據看，9月商品房銷售面積16139萬平方米，環比上升28.6%，同比下降13.2%；9月份商品房銷售額比下調約15.8%。

??“金九銀十”樓市褪色明顯。克而瑞數據顯示，10 強、50 強、100 強房企9 月單月銷售額分別為2920 億元、7728 億元、9162 億元，同比分別下降49.39%、33.89%，33.82%。

??銷售回款增速下行，令房企到位資金繼續承壓。

??1-9月，房企到位資金15.15萬億元，同比增長11.1%，增速較1-8月收窄3.7個百分點。其中，定金及預收款5.67萬億元，同比增長25.6%，增速（較1-8月）收窄5.7個百分點；個人按揭貸款2.41萬億元，增長10.7%，增速（較1-8月）收窄2.7個百分點；國內貸款1.88萬億元，同比下降8.4%，降幅（較1-8月）擴大2.3個百分點；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金4.72萬億元，增長6.1%，增幅（較1-8月）收窄3.2個百分點。

??貝殼研究院高級分析師潘浩認為，信貸數據變差，與銀行貸款集中度管理有關。信貸環境收緊對銷售回款增速起到抑制作用，同時銷售回款又是房企到位資金的主要來源，使得房企到位資金承壓。但從近期數據看信貸收緊趨勢已有平緩傾向，有利于房地產市場走向平穩。

??根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-9月，全國商品房均價為10342元/平方米，漲幅為4.7%。

??易居智庫研究總監嚴躍進認為，目前房地產開發投資矛盾、房價矛盾均開始從過熱轉為過冷，各地需要密切關注房價走向，確保房價穩定。

??央行釋放積極信號

??變化開始出現。近段時間以來，政策層面不斷釋放利好信號。

??一方面，壓力過大城市，地方政府“救市”聲音不斷傳出。

??10月10日，國慶假期剛過，哈爾濱市出臺“十六條”政策穩定房地產市場。較早之前，8月以來，“東三省”中沈陽和長春曾出臺過救市措施，至此東三省全部加入刺激市場的行列。

??三季度以來，珠海、惠州、肇慶等城市降低二手房交易稅費，長春、哈爾濱等出臺購房補貼，力圖刺激購房消費。

??另一方面，央行開始出面，穩定市場信心。

??10 月15 日，央行第三季度金融統計數據新聞發布會，對恒大債務風險化解、房地產金融政策等房地產相關熱點問題作出回應，并繼續強調“兩個維護”，即“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

??央行金融市場司司長鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

??鄒瀾還稱，部分金融機構對于30 家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。

??中泰證券研究員陳立認為，基于此次講話，預計四季度，房價回穩的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或迎來實質性改善。并且銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，更準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，對紅檔企業也將給予相應的信貸支持，房企資金壓力有望緩解。

??易居中國執行總裁丁祖昱表示，預計四季度居民購房信貸政策將迎來適度放松。主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸現象也將明顯改善，進而支持居民合理自住及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，但不能突破市場平穩健康發展的下限。

??但值得注意的是，合理糾偏并不意味著政策轉向。

??丁祖昱認為，個別現象并不能改變中央堅決去杠桿決心，房企融資“三道紅線”仍將在全行業持續發力，房企整體融資環境仍將保持收緊態勢，房企資金壓力依然較大。受此影響，房地產行業將面臨新一輪大洗牌，房企的優勝劣汰將持續推進。那些經營和財務指標嚴重惡化導致存在潛在違約風險的房企，融資環境很難得到實質性改善，償債壓力或將不斷加劇，未來或將有序出清。

??在房企洗牌和退出的變局過程中，金融措施將重點聚焦問題房企可能存在爛尾風險的樓盤。