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??廣州二手房指導(dǎo)價政策實施一個多月后，二手房交易活躍度明顯下降。“9月份我們門店只賣了一套房，還是一手房，12個員工的開支大部分靠租單支撐。”10月11日，廣州貝殼旗下一家加盟店的負責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，因為二手房不好賣，他們已經(jīng)把主要精力轉(zhuǎn)向了一手房市場。

??8月的最后一天，廣州發(fā)布了首批96個住宅小區(qū)二手住房交易參考價格。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露的數(shù)據(jù)，9月份，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為6198宗，環(huán)比下降27.4%，同比大減56%。

??貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對中國房地產(chǎn)報記者表示，上述成交數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽口徑，存在一定的滯后，9月的實際成交下降幅度比網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更大。成交的難度在于買賣雙方的預(yù)期明顯不一致，“客戶直接向參考價看齊，業(yè)主的放盤價雖有所松動，但不如客戶端下降幅度大。”

??廣州中原研究發(fā)展部認為，隨著政策調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，廣州二手房的成交量、價格可能都會短暫地進入下行通道，10月份的網(wǎng)簽量估計也只能維持在5000宗至6000宗的相對低位水平。

??看房的人少了

??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計了8月26日至9月25日廣州二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)無論是網(wǎng)簽宗數(shù)還是面積，都錄得了大幅下滑。其中，6198宗的網(wǎng)簽量環(huán)比下降27.38%，同比下降56%，網(wǎng)簽面積59.61萬平方米，環(huán)比、同比降幅分別為27.46%、55.45%。

??從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，廣東鏈家是目前廣州二手房市場中占有率最高的機構(gòu)，為7.12%。9月份，其促成的網(wǎng)簽宗數(shù)為441套，與8月份的673套相比，環(huán)比降幅達到了34.5%。

??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，9月份廣州住宅市場網(wǎng)簽量環(huán)比、同比大幅下挫，源于多重因素的綜合作用。8月底，廣州市首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格的發(fā)布，令選擇觀望的買家增多。在二手指導(dǎo)價覆蓋的96個熱點小區(qū)中，天河區(qū)占了55個，因此9月份的網(wǎng)簽宗數(shù)也是各區(qū)中跌幅最大的，環(huán)比下跌約38.6%。另外，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)緊張、銀行放款趨于謹慎，在一定程度上制約了購房需求的釋放。9月份，廣州市中介促成的二手住宅按揭付款比例（按網(wǎng)簽宗數(shù)計算）為46.55%，創(chuàng)下2011年以來的新低，環(huán)比下降6.56個百分點。還有一些急需回籠資金的開發(fā)商采取“以價換量”方式吸引客戶，對二手住宅的潛在客源有一定的分流效應(yīng)。

??不少買家預(yù)計二手房價格將進入下行通道，為了避免“高位站崗”，選擇了擱置購房計劃。客戶的入市熱情減退，直接導(dǎo)致了中介帶看量的下滑，廣州中原地產(chǎn)的二手客戶帶看量環(huán)比8月減少了19%。據(jù)李茂喆透露，公司促成的二手房交易量也跟隨大市同步下滑，而且幅度更大。“買賣雙方預(yù)期的不一致導(dǎo)致市場活動度明顯不足，帶看量持續(xù)下降。”買家的預(yù)期是向參考價看齊，這跟賣家的心理價位還是有較大距離。

??還沒被二手指導(dǎo)價覆蓋的小區(qū)，成交周期也在拉長。以海珠區(qū)的愉景雅苑為例，過去一年是片區(qū)的成交熱盤，在售的盤源通常只有幾套， 10月11日，其在鏈家上顯示的放盤數(shù)量已經(jīng)達到了19套之多。附近的中介門店表示：“指導(dǎo)價出來后，觀望情緒是濃了，業(yè)主放盤多了一些。以前是出一套秒一套，成交跟不上的話，盤源就積少成多了。”

??買賣雙方預(yù)期博弈

??成交量的下滑瓦解了業(yè)主們的價格同盟。根據(jù)廣州中原地產(chǎn)的監(jiān)測，自6月以來，廣州二手房市場整體成交已經(jīng)表現(xiàn)為“不溫不火”，成交量維持在8000宗至9000宗的低位水平，市場成交能力偏低，客戶入市熱情不高，價格也開始呈現(xiàn)下降的趨勢。而后二手指導(dǎo)價調(diào)控政策的出臺，直接加劇市場的下降預(yù)期。

??廣州中原研究發(fā)展部相關(guān)人士分析稱，今年以來，增值稅“2”改“5”、利率上調(diào)等輪番出臺的調(diào)控政策，已經(jīng)減弱了業(yè)主的心理預(yù)期，二手房指導(dǎo)價出臺后，業(yè)主報價指數(shù)更是出現(xiàn)了“插水”式的下滑。“9月份，公司統(tǒng)計的二手業(yè)主報價指數(shù)下跌至20.6%，大幅下滑12.9%，創(chuàng)歷史新低。報價指數(shù)反映的是上調(diào)價格的業(yè)主所占的比例，今年5月、6月這一指標(biāo)還在約56%的水平，8月末已經(jīng)降至36.3%，9月份進一步下滑。”

??這意味著，廣州的二手市場已經(jīng)從強勢的“賣方市場”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”，業(yè)主的心理防線逐漸被擊穿，降價的盤源不斷增加。指導(dǎo)價出臺前兩周，廣州10個區(qū)里有2個區(qū)還保持著漲價勢頭，只有1個區(qū)的二手房報價下調(diào)超過1%，指導(dǎo)價出臺后的兩周時間里，已有8個區(qū)的二手房報價下調(diào)超過1%。從整體盤源來看，超7成的盤源下調(diào)報價在1%以上，其中，報價下調(diào)1%-5%的盤源占50%，凈增8.9%。報價下調(diào)5%-10%的盤源占16%，凈增3%。

??天河區(qū)是廣州本輪指導(dǎo)價調(diào)控的重點對象，降價幅度也最為明顯，整體二手房報價下降2.7%。駿景花園一套103平方米的房源，此前放盤價為780萬元，在指導(dǎo)價發(fā)布后，最終以700萬元成交。珠江俊園一套121平方米的四房單位，最新放盤價為880萬元，較此前下降了300萬元，僅比829萬元的指導(dǎo)價高出51萬元。

??對于后市，業(yè)內(nèi)的預(yù)期都不太樂觀。李茂喆認為，買賣雙方的預(yù)期趨同需要較長時間的博弈，所以大概率當(dāng)下市場還會維持一段時間的低谷走勢。甚至，在新房市場供應(yīng)增加、降價促銷的沖擊下，成交量還會有一定幅度的下降。為了應(yīng)對更具挑戰(zhàn)的市況，廣州中原地產(chǎn)已經(jīng)開始開源節(jié)流，基本不新增分店，還將對現(xiàn)有門店進行淘換。