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??兩天內(nèi)，中央連續(xù)給廣東珠海和深圳送來發(fā)展的大禮包。5日，中共中央和國務(wù)院印發(fā)《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》，為橫琴與澳門間的合作描繪了藍圖。6日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》，進一步擴展前海合作區(qū)發(fā)展空間，打造粵港澳大灣區(qū)全面深化改革創(chuàng)新試驗平臺，建設(shè)高水平對外開放門戶樞紐。

??對于前海方案，最吸引市場目光的是大幅擴展前海合作區(qū)空間，以現(xiàn)有前海合作區(qū)為基礎(chǔ)，總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，包含自由貿(mào)易試驗區(qū)的蛇口區(qū)塊、機場及周邊片區(qū)、寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)等范圍。

??擴容范圍幾乎囊括了深圳西部全部沿海片區(qū)，按照目前實際人口來算，此次擴容預(yù)計惠及300余萬人。

??中央人民政府駐香港特別行政區(qū)聯(lián)絡(luò)辦公室發(fā)言人發(fā)表談話稱，擴建前海，是全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放、系統(tǒng)優(yōu)化深港合作布局的重要舉措，也是支持香港經(jīng)濟社會發(fā)展、豐富“一國兩制”實踐的重大戰(zhàn)略部署。

??“對深圳而言，這是紅利，更是責(zé)任，因為創(chuàng)新改革都要突破、闖關(guān)、啃硬骨頭。不管擴什么，絕不是地產(chǎn)，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策環(huán)境下，包括限購、資金穿透式監(jiān)管、二手房參考價等政策，想靠這個規(guī)劃再炒一波地產(chǎn)是不可能的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??前海擴容擴了什么？

??前海合作區(qū)，2010年8月26日經(jīng)國務(wù)院批準成立，包括桂灣、前灣、媽灣三大片區(qū)，共計15平方公里。根據(jù)新方案，進一步擴展前海合作區(qū)發(fā)展空間，以現(xiàn)有前海合作區(qū)為基礎(chǔ)，進一步擴展至120.56平方公里。

??發(fā)展目標是，到2025年，建立健全更高層次的開放型經(jīng)濟新體制，初步形成具有全球競爭力的營商環(huán)境，高端要素集聚、輻射作用突出的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，多輪驅(qū)動的創(chuàng)新體系成效突出，對粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的引擎作用日益彰顯。

??到2035年，高水平對外開放體制機制更加完善，營商環(huán)境達到世界一流水平，建立健全與港澳產(chǎn)業(yè)協(xié)同聯(lián)動、市場互聯(lián)互通、創(chuàng)新驅(qū)動支撐的發(fā)展模式，建成全球資源配置能力強、創(chuàng)新策源能力強、協(xié)同發(fā)展帶動能力強的高質(zhì)量發(fā)展引擎，改革創(chuàng)新經(jīng)驗得到廣泛推廣。

??前海合作區(qū)面積的擴大對產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了更高要求。服務(wù)業(yè)方面，要求建立健全聯(lián)通港澳、接軌國際的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展體制機制，完善現(xiàn)代服務(wù)業(yè)標準體系，聯(lián)動建設(shè)國際貿(mào)易組合港，培育以服務(wù)實體經(jīng)濟為導(dǎo)向的金融業(yè)態(tài)，加快綠色、智慧供應(yīng)鏈發(fā)展，建立與國際接軌的供應(yīng)鏈標準，探索研究推進國際船舶登記和配套制度改革，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與制造業(yè)融合發(fā)展等。

??科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，要求聚焦人工智能、健康醫(yī)療、金融科技、智慧城市、物聯(lián)網(wǎng)、能源新材料等港澳優(yōu)勢領(lǐng)域，建設(shè)高端創(chuàng)新人才基地，積極引進創(chuàng)投機構(gòu)、科技基金、研發(fā)機構(gòu)，推動引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的基礎(chǔ)研究成果轉(zhuǎn)化。

??在前海合作區(qū)引進港澳及國際知名大學(xué)開展高水平合作辦學(xué)；支持港澳醫(yī)療機構(gòu)集聚發(fā)展，建立與港澳接軌的開放便利管理體系；支持港澳和國際高水平醫(yī)院在前海合作區(qū)設(shè)立機構(gòu)，提供醫(yī)療服務(wù)。

??重視合作區(qū)推進新技術(shù)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律規(guī)則和國際經(jīng)貿(mào)規(guī)則創(chuàng)新，構(gòu)建知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造、保護和運用生態(tài)系統(tǒng)，推動知識產(chǎn)權(quán)維權(quán)援助、金融服務(wù)、海外風(fēng)險防控等體制機制創(chuàng)新，建設(shè)國家版權(quán)創(chuàng)新發(fā)展基地。

??重點要求集聚國際海洋創(chuàng)新機構(gòu)，大力發(fā)展海洋科技，加快建設(shè)現(xiàn)代海洋服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，打造以海洋高端智能設(shè)備、海洋工程裝備、海洋新能源、海洋生態(tài)環(huán)保等為主的海洋科技創(chuàng)新高地。

??方案還特別提到，支持深圳機場充分利用現(xiàn)有航權(quán)，不斷與共建“一帶一路”國家和地區(qū)擴大合作。支持深圳機場口岸建設(shè)整車進口口岸。依托深圳國際會展中心，推動會展與科技、產(chǎn)業(yè)、旅游、消費的融合發(fā)展，打造國際一流系列會展品牌，積極承辦主場外交活動。支持“一帶一路”新聞合作聯(lián)盟在前海合作區(qū)創(chuàng)新發(fā)展。

??目前深圳國際會展中心也是由原深圳機場改建而來，可見深圳機場在此次方案中扮演的角色并不簡單。

??對前海擴容，一方面是要提升前海和深圳的地位，讓這里成為內(nèi)地對外開放的窗口示范區(qū)；另一方面則是要促進香港全面融入內(nèi)地發(fā)展、融入大灣區(qū)發(fā)展大戰(zhàn)略。

??香港特區(qū)行政長官林鄭月娥表示，香港會充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，協(xié)助前海推動服務(wù)貿(mào)易全面自由化、擴大金融市場互聯(lián)互通、提升法律事務(wù)對外開放水平等，同時為香港不同界別的專業(yè)人才和企業(yè)締造更廣闊的發(fā)展空間。

??樓市炒作紅利已過

??兩年多來，深圳一直在擴容。

??先是2019年4月25日，深圳市人民政府印發(fā)《深圳國家高新區(qū)擴區(qū)方案》，深圳國家高新區(qū)從原來的11.52平方公里規(guī)劃面積，到擴區(qū)后的總規(guī)劃面積為159.48平方公里，形成“一區(qū)兩核多園”的高新區(qū)發(fā)展布局。

??接著，2020年11月，國家把深圳高新區(qū)擴容到全市。

??再接著，2021年6月8日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》，深圳都市核心區(qū)擴容提質(zhì)，將寶安區(qū)的新安、西鄉(xiāng)街道，龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道等8個街道納入深圳都市核心區(qū)。

??直到這次前海擴區(qū)正式落地。人們更為關(guān)心的是，前海擴區(qū)后，勢必推動區(qū)域的發(fā)展前景，這對樓市會產(chǎn)生什么影響？

??以擴區(qū)后的寶安區(qū)為例，寶安沿江地區(qū)基本上都納入了前海合作區(qū)。方案提到，將在寶安中心區(qū)謀劃建設(shè)濱海產(chǎn)業(yè)金融中心，此外，還將以會展海洋城、寶安中心區(qū)為核心，打造國際消費城市主力區(qū)。回顧深圳2020年樓市數(shù)據(jù)，寶安區(qū)已是其中漲幅較大的區(qū)之一。

??國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)對中國房地產(chǎn)報記者表示，從前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)到自貿(mào)區(qū)，再到前海合作區(qū)擴圍，房地產(chǎn)利好政策已被透支，對房價影響有限。

??李宇嘉認為，有關(guān)前海擴容在2019年底和去年深圳特區(qū)成立40周年時，都有過一波房價上漲操作，是外部投資客和加杠桿兩個因素助推下的上漲。所以大前海的房價也是全市最高的區(qū)域，很多區(qū)位房價已經(jīng)超過20萬元/平方米，10萬元/平方米已經(jīng)是起步價了。“現(xiàn)在在新的調(diào)控政策框架下，包括用戶限購、資金穿透式監(jiān)管、二手房參考價等政策，對借助規(guī)劃炒作樓市紅利已經(jīng)成為過去。”

??從二手房指導(dǎo)價到嚴格審查購房人資格，從房貸利率上調(diào)到打新規(guī)則升級，越來越嚴格的市場交易規(guī)則下，深圳樓市不斷趨于冷靜。深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下十年新低。

??李宇嘉表示，未來港澳和深圳在優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈條分工、創(chuàng)新性服務(wù)業(yè)發(fā)展、要素自由流動、服務(wù)貿(mào)易規(guī)則對接等方面能否獲得突破帶來經(jīng)濟增長，以及人口流動創(chuàng)造的可支撐需求，是進一步獲得樓市紅利的前提條件。否則，在現(xiàn)有調(diào)控政策和資金環(huán)境不變情況下，前海合作區(qū)的房價將繼續(xù)在高位徘徊，且因為前期已操作了的規(guī)劃紅利無法兌現(xiàn)而出現(xiàn)回落。