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??“這次新政至少使30%客戶失去了購房資格，針對這些客戶我們主推不限購的公寓。”杭州購房限購升級后，杭州濱江區(qū)中介機(jī)構(gòu)銷售人員小張對中國房地產(chǎn)報(bào)記者說，現(xiàn)在公寓成交不錯(cuò)，價(jià)格也漲了不少。

??8月5日，杭州住房限購升級，要求對落戶未滿5年戶籍家庭，在購房之日前2年起在杭州市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。非杭州市戶籍家庭，從之前的社保2年調(diào)整為在購房之日前4年起已在杭州市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在杭州市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

??在接連針對一二手房發(fā)布樓市調(diào)控新政下，杭州樓市正在發(fā)生變化：中國房地產(chǎn)報(bào)記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，有樓盤一二手房價(jià)出現(xiàn)倒掛相差上千萬元情況；受住宅限購新政影響下，杭州40年產(chǎn)權(quán)不限購公寓價(jià)格大漲。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，杭州酒店式公寓成交2039套，其中，杭州嘉里中心成交均價(jià)9.25萬元/平方米。

??一二手房價(jià)倒掛差距大，公寓價(jià)格超過住宅售價(jià)，已成杭州樓市一大特點(diǎn)。

??杭州公寓價(jià)格上漲

??不限購的公寓價(jià)格正一路上漲。

??劉先生因杭州新政失去了購房資格，他頗為無奈的說：“原以為非戶籍2年社保可以買房，7月剛準(zhǔn)備好首付，8月新政一出來就失去了購房資格”。由于社保年限不夠，劉先生在中介推薦下于濱江區(qū)買了一套不限購公寓，計(jì)劃等有購房資格再換住宅。

??因沒有購房資格，轉(zhuǎn)而購買不限購公寓的購房者不少。杭州奧體博覽中心一房產(chǎn)中介小張對記者表示，最近公寓成交情況比較好，大多都是社保年限不夠的購房者，“公寓價(jià)格也在漲，杭州國際辦公中心60平方米公寓一個(gè)月前4.5萬元/平方米，現(xiàn)在4.8萬元/平方米，漲了3000元/平方米。”

??記者在濱江區(qū)咨詢多家中介機(jī)構(gòu)了解公寓售價(jià)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，公寓價(jià)格快速上升不是個(gè)例，位于杭州市濱江區(qū)旭輝華庭的一家中介機(jī)構(gòu)銷售部王經(jīng)理直言：“公寓價(jià)格漲幅很大，奧體板塊公寓半年前售價(jià)4萬元/平方米，現(xiàn)在普遍在5萬元/平方米左右，每平方米漲幅近1萬元。”

??據(jù)王經(jīng)理介紹，周邊深藍(lán)國際現(xiàn)在115平方米公寓售價(jià)約7萬元/平方米，85平方米公寓售價(jià)在6.5萬元/平方米；位于奧體濱江路臻奧院，一年前公寓開盤價(jià)約3.5萬元/平方米，現(xiàn)在臻奧院二手公寓價(jià)格約6.5萬元/平方米，漲幅3萬元/平方米；臻奧院大平層公寓現(xiàn)在售價(jià)8萬-10萬元/平方米。此外，錢潮IN、奧旋城等公寓售價(jià)都有不同幅度上漲。

??王經(jīng)理說：“一手住宅價(jià)格低但搖號人多，搖中率很低。商業(yè)公寓不限價(jià)，能交易。”8月31日，記者又來到信達(dá)中心臻奧院銷售中心了解情況，樓盤現(xiàn)場銷售人員表示，住宅最后一棟已經(jīng)全部售罄，正主推一批200平方米以上40年產(chǎn)權(quán)不限購公寓，售價(jià)8萬元/平方米起。

??記者咨詢?yōu)楹喂⑹蹆r(jià)比住宅價(jià)格還高時(shí)？該工作人員直言：“住宅限價(jià)，公寓不限價(jià)，市場有需求，買的人也多”。該工作人員介紹，臻奧院推出的40年產(chǎn)權(quán)公寓目前已售出不少。記者查閱多個(gè)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該樓盤2020年交付的小面積公寓掛牌價(jià)目前約6萬元/平方米。

??對于杭州公寓價(jià)格比住宅售價(jià)高現(xiàn)象，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對記者表示，產(chǎn)權(quán)公寓價(jià)格比住宅持平甚至高說明核心區(qū)域住宅供應(yīng)量少，市場需求旺盛，核心區(qū)域項(xiàng)目中簽率在5%左右，也就是說95%人買不到房子。周邊二手住宅價(jià)格倒掛價(jià)差更大，只能求其次買產(chǎn)權(quán)公寓。

??一二手房價(jià)格倒掛差距大

??一二手房價(jià)倒掛差距大也成為杭州樓市一大特點(diǎn)。

??對于新政發(fā)布后杭州新房市場情況，中國房地產(chǎn)報(bào)記者來到剛剛公布搖號名單的臻奧院（杭州壹號院）了解情況，該樓盤位于杭州濱江區(qū)奧體板塊，此次推出高層建筑面積約330平方米改善型房源82套，銷售均價(jià)4.8萬元/平方米。

??8月31日，臻奧院公布入圍搖號結(jié)果顯示，本次入圍最低E類社保月數(shù)為88個(gè)月（約7年），無房家庭和普通家庭入圍最低社保月數(shù)為187個(gè)月（約15.5年），入圍家庭2483戶，認(rèn)購比30:1。

??盡管搖中成功率低，但有購房資格的購房者依然蜂擁而至，不惜代價(jià)試水。

??據(jù)記者了解，一二手房價(jià)倒掛是臻奧院搶手原因之一。

??記者在杭州多個(gè)中介網(wǎng)站看到，2020年交樓的臻奧院一二期二手房對外掛牌價(jià)近12萬元/平方米，臻奧院此次新房均價(jià)僅4.8萬元/平方米，一二手價(jià)格相差約7.2萬元/平方米；以臻奧院2020年戶型135平方米計(jì)算，一二手房總價(jià)相差上千萬元。此次臻奧院推出的330平方米戶型，一二手房總價(jià)差額將高達(dá)2000多萬元。

??“二手房價(jià)格那么高，有資格搖號一定要試試。”一名入圍臻奧院的購房者說。

??對于杭州樓市現(xiàn)狀，中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對記者表示，一二手房價(jià)格倒掛體現(xiàn)了市場供需問題，新房市場因政府限價(jià)與調(diào)控導(dǎo)致無法購買的購房者轉(zhuǎn)向不限購的公寓，也推高了公寓價(jià)格。

??杭州易居房友銷售經(jīng)理王先生對記者表示，目前杭州超過12萬元/平方米二手房不能對外掛牌，臻奧院實(shí)際成交價(jià)在13萬元/平方米，超出部分購房者要另給業(yè)主費(fèi)用。

??對于目前杭州二手房市場情況，陳晟表示下半年隨著土地出讓政策調(diào)整、土地溢價(jià)率降低，參與建設(shè)房企增多，供應(yīng)量增加情況下可以避免購買新房獲得投機(jī)差價(jià)行為，同時(shí)要加大二手房價(jià)管控。

??宋紅衛(wèi)表示，要想真正使二手房市場穩(wěn)定可以從兩方面著手，第一，出臺交易限定價(jià)格，而非指導(dǎo)價(jià)格，對陰陽合同進(jìn)行嚴(yán)格管控；第二，對新房限價(jià)解除，在二手房市場實(shí)行國際上通用的房地產(chǎn)稅，增加持有成本。

??“如果不管控二手房價(jià)，即使目前新政砍掉30%社保和新落戶購房者，依然會(huì)有大量抱著炒作心態(tài)的人涌入，推高樓價(jià)。”上述專家表示。