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??持續(xù)了5年之久的房地產(chǎn)調(diào)控仍在施壓。尤其是融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、土地供應(yīng)雙集中三大新規(guī)的施行，資金從需求端到供給端全線收緊。融資荒、房貸荒接踵而來(lái)。

??整體來(lái)看，上半年樓市仍然走出上行曲線。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年百城新建住宅均價(jià)達(dá)16063元∕平方米，同比上漲3.9%；累計(jì)漲幅較去年同期擴(kuò)大0.43個(gè)百分點(diǎn)至1.7%。

??區(qū)域分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇：長(zhǎng)三角區(qū)域樓市火熱，商品住宅成交面積同比大增57%；整個(gè)東北地區(qū)及北方三四線城市則持續(xù)低迷。

??但被捏住資金“七寸”的樓市下行信號(hào)開始出現(xiàn)。

??有著樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的深圳房?jī)r(jià)已率先下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月，深圳市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自2019年7月以來(lái)深圳市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)首次下滑。剛剛過(guò)去的6月，深圳二手房成交量跌破3000套，去年同期為10594套，同比下降超7成。

??更重要的是，監(jiān)管層對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控上的信心堅(jiān)定。近期，北京出臺(tái)政策嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作亂象；國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，將分別從需求端和供給端給樓市降溫。

??樓市分化加劇：珠三角城市群房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)

??上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已超過(guò)234次，又是一個(gè)調(diào)控大年。被燃起的樓市熱情不斷被施壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走出了平穩(wěn)上漲、城市分化加劇行情。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積為6.6億平方米，為歷史同期最高水平，同比增長(zhǎng)36.3%；商品房銷售額為7.1萬(wàn)億元，亦為歷史同期最高水平，同比增長(zhǎng)52.4%。

??房?jī)r(jià)亦處于平穩(wěn)上升階段。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期擴(kuò)大0.43個(gè)百分點(diǎn)至1.7%，漲幅處于近5年較低水平；二手住宅市場(chǎng)價(jià)格累計(jì)上漲2.56%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.84個(gè)百分點(diǎn)。2021年6月份，百城新建住宅均價(jià)為16063元/平方米，環(huán)比上漲0.36%，同比上漲3.89%。

??分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.76%，其中，廣州漲幅最高，深圳墊底；二線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.63%，南京、杭州、東莞等部分城市短期快速上漲后逐步企穩(wěn)；三四線城市中，浙江和福建等沿海省份三四線城市上漲明顯。

??珠三角區(qū)域是主要城市群中房?jī)r(jià)漲幅最高地方。上半年，珠三角城市群新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲3.16%，高于同期長(zhǎng)三角(1.98%)、山東半島(0.84%)以及京津冀(0.6%)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅。

??上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅TOP20城市中，珠三角城市占了5席。其中，廣州上半年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅為4.85%，居百城第二位，僅次于徐州(5.43%)；東莞、佛山、中山上半年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅亦超過(guò)4%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師認(rèn)為，上半年長(zhǎng)三角城市大多出臺(tái)了一輪或多輪調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅低于珠三角城市。此外，珠三角內(nèi)的廣州、東莞、佛山、中山4個(gè)城市地理位置接近，樓市熱度互相傳導(dǎo)，也是導(dǎo)致珠三角區(qū)域房?jī)r(jià)整體漲幅較高的重要原因。

??從同比漲幅看，位列房?jī)r(jià)前十的城市深圳、上海、廈門、杭州、廣州、南京、蘇州等均分布在長(zhǎng)三角、珠三角核心城市群。其中，東莞、廣州、金華領(lǐng)漲全國(guó)。東莞新房均價(jià)達(dá)到19114元/平方米，同比上漲12.2%；廣州新房均價(jià)漲至32352元/平方米，漲幅達(dá)10.77%；浙江金華新房均價(jià)約12000元/平方米，同比漲10.3%。此外，江蘇徐州新房均價(jià)只有9500元/平方米左右，但同比上漲了10.2%。

??相比之下，北方樓市景氣度整體較為低迷。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城新房下跌城市10%以上都集中在東北地區(qū)和北方三四線城市，例如東北三省，河北的廊坊、張家口，山東的菏澤、德州、濟(jì)南、青島等城市。此外，河南的鄭州、廣西的北海，房?jī)r(jià)都有大幅下滑。

??下行信號(hào)出現(xiàn) 深圳房?jī)r(jià)開始下跌

??熱點(diǎn)城市的樓市有多瘋狂調(diào)控就有多猛烈。

??在各地祭出的新一輪強(qiáng)調(diào)控之下，深圳、合肥、廣州、成都、杭州等熱門城市樓市均現(xiàn)降溫，盡管房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性回調(diào)，但市場(chǎng)情緒已實(shí)實(shí)在在地由熱轉(zhuǎn)冷。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州新房成交量自4月達(dá)到高點(diǎn)之后持續(xù)下降，6月份成交量幾乎跌破7000套，成為近半年新低。

??深圳則出現(xiàn)了明顯量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。據(jù)深圳市住建局官方數(shù)據(jù)顯示，6月深圳市二手住宅成交2575套，同比下跌75%，環(huán)比減少15%；新房住宅成交套數(shù)為2866套，同比縮減14%，環(huán)比上漲7%。自3月以來(lái)，深圳二手住宅成交數(shù)據(jù)下行趨勢(shì)明顯，已連續(xù)3個(gè)月下跌。自深圳2月起執(zhí)行二手房“指導(dǎo)價(jià)”后，市場(chǎng)新政效應(yīng)正持續(xù)發(fā)酵。

??無(wú)疑，這是政策強(qiáng)力調(diào)控與干預(yù)結(jié)果。“這一輪調(diào)控不管是政策出臺(tái)頻率之密集、工具之多樣、涉及監(jiān)管部門之多，都是史無(wú)前例的，調(diào)控非常不易，值得贊賞。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??“下半年深圳樓市走勢(shì)主要取決于現(xiàn)有政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變動(dòng)：一是二手房參考價(jià)政策，現(xiàn)在處于極其僵持狀態(tài)，二手房參考價(jià)一年調(diào)整一次，今年參考價(jià)已凍結(jié)，相當(dāng)于整個(gè)杠桿以及預(yù)期都被凍結(jié)，賣家愿意降價(jià)的情緒不高，成交量必然下降；二是整體貨幣環(huán)境收緊。這兩個(gè)因素至少在三季度甚至下半年還會(huì)持續(xù)，因此深圳樓市冷的狀況還是持續(xù)下去。”李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??多位廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)深化，隨著政策、信貸連環(huán)收緊，東莞樓市下半年很大可能逐步進(jìn)入下行通道，廣州樓市大概率也會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期。

??2020年下半年，全國(guó)商品房銷售面積曾首次突破10億平方米，但在當(dāng)前調(diào)控高壓下，高規(guī)模樓市增長(zhǎng)很難持續(xù)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，當(dāng)前熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場(chǎng)已有所降溫，部分三四線城市調(diào)控政策亦在跟進(jìn)，預(yù)計(jì)政策效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。而且，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，下半年新增貸款額度或?qū)⑹芟蓿也糠殖鞘蟹抠J利率上行，整體信貸環(huán)境收緊對(duì)購(gòu)房者置業(yè)節(jié)奏或?qū)a(chǎn)生一定拖累。預(yù)計(jì)今年下半年樓市銷量難有新突破，整體將高位回落。不過(guò)在上半年高規(guī)模支撐下，全年商品房銷售面積仍有望創(chuàng)歷史新高。