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??2021年接近過半，沈陽1-5月新房數(shù)據(jù)已出爐，此時分析沈陽樓市數(shù)據(jù)，基本可以預判半年走勢，甚至全年樓市表現(xiàn)，對于投資置業(yè)的人來說，有重要的參考價值。

??據(jù)房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月沈陽新建商品房成交467萬平方米，同比減少9.1%，批/售比96%；其中，新建商品住宅成交414萬平方米，同比減少14.3%，成交均價12429元/平方米（去年11538元/平方米）。新增供應(yīng)402萬平方米，批/售比97%，供求平衡，全市去化周期17個月。

??綜合數(shù)據(jù)解讀：兩原因讓銷量同比下滑

??與去年同期對比，均價上漲7.7%，銷量下滑了9.1%，相對來說，銷量下滑比例不算小。原因主要有兩方面：

??一、去年年初疫情影響比較嚴重，尤其在年初2月份，沈陽所有售樓處全部停業(yè)。加上過年放假等一些因素，供應(yīng)和成交都非常少。到3月，大部分企事業(yè)都恢復了生產(chǎn)，購房需求重新釋放，銷量大幅反彈，樓市行情被看好，導致3-5月份銷量不斷攀升。

??2020年1-5月，沈陽樓市無論是成交量還是環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了一定程度增長，樓市快速解凍后，開始升溫，環(huán)比銷量持續(xù)增長。從2020年上半年樓市相對“火熱”的背景來看，今年1-5月銷量同比下降9.1%也在情理之中。

??二、樓市調(diào)控，防止出現(xiàn)過熱的跡象。2020年8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展決策部署。會后不久，沈陽出臺了“沈八條”為樓市降溫，受“沈八條”政策影響，接下來的幾個月樓市銷量沒有出現(xiàn)逐月遞增的情況，2021年的1-5月可以說是延續(xù)了去年下半年的發(fā)展態(tài)勢，與政策要求一致，樓市平穩(wěn)發(fā)展，供求關(guān)系上，目前是供大于求。

??區(qū)域分類解讀：沈北銷量下滑與開盤數(shù)量有關(guān)

??從各區(qū)的銷量來看，對比去年數(shù)據(jù)，排名變化不大，但沈北銷量下滑比較嚴重，2020年1-5月銷量123.6萬平方米，今年1-5月只有87萬平方米。

??究其原因，除了去年樓市相對行情較好之外，和開盤數(shù)量也有一定關(guān)系。沈北2020年上半年有不少新盤上市，另外沈北均價全市最低，甚至低于蘇家屯，在樓市行情看好時，總價和均價低的房子更受青睞，因此，沈北的銷量受行情主導因素更大，造成波動較大。

??支撐渾南銷量，主要是新市府板塊和東湖板塊，這幾年整體銷量和價格上升都比較快，目前均價僅次于和平和沈河，基本與大東持平。渾南能夠銷量排名總是位居第二，主要是土地供給相對充足，同時市府南移以及世貿(mào)區(qū)建立等政策因素利好，再加上配套已經(jīng)逐步完善，是這兩年渾南房價漲幅領(lǐng)跑全市主要原因之一。

??在品類上，住宅占據(jù)絕大多數(shù)銷量，住宅均價也基本和沈陽新房整體均價一致，公寓和寫字樓在沈陽供需市場上，總體來說是供遠大于求，導致銷量和均價雙低，甚至兩者加在一起還趕不上別墅的銷量，同時由于疫情反復，經(jīng)營和出租都受影響，租金回報率也遠低于一線城市，綜合因素導致目前的沈陽寫字樓和公寓投資屬性不高。

??行情預測：樓市不可能大漲或大跌

??對比今年1月份（第二周均價12551元/平方米）房價數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)沈陽1-5月份房價基本持平，從銷量來看，預測今年沈陽樓市可能會是比較平淡的一年，不可能出現(xiàn)大漲，更不可能出現(xiàn)大跌，上半年甚至全年房價基本是微漲或者是持平。

??樓市政策上，自從去年推出“沈八條”后，基本達到了遏制房價快速上漲的目的。雖然大環(huán)境下，全球經(jīng)濟放緩，貨幣寬松政策將會持續(xù)相當長的一段時間，但對于樓市投資客來說，并不是利好消息。中央今年多次重申“房住不炒”的政策，沈陽樓市不會短期松綁，同時對于樓市資金管控會越來越嚴。因此，沈陽在今年大概率依然會延續(xù)去年的樓市政策。

??綜合以上因素，沈陽今年樓市會是相對平穩(wěn)的一年，對于真正以自住為目的購房者來說，此階段買房會是比較好的選擇，原因有三點：首先，房價波動小，時間充裕，不會擔心房價上漲而匆忙出手；其次，成交量低，意味著可選擇的余地大，在項目、戶型、樓層上有更多挑選的空間；第三，在市場不火熱的階段，開發(fā)商促銷力度大，買房相對能獲得更多實惠。