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??上海樓市表現一片寂靜，波瀾不驚，實則暗潮涌動。

??來自上海中原地產數據顯示，今年4月上海新建商品住宅成交面積76.7萬平方米，環比減少30.5%，新房成交均價在2021年1月達到高點后，已經連跌3個月，4月成交均價為5.02萬元/平方米，環比下跌2.2%。

??購房新政落地下不僅引發成交量下降，樓盤違規操作案列也接二連三，在第一批次33個樓盤推出市場，多個樓盤爆出“高首付”“全款”等開發商“挑客”行為后，付款能力弱的真剛需被勸退，甚至被拒之門外。

??第一批次樓盤剛結束，緊接著公布的第二批集中供應47個商品住宅，公布認籌開始短短幾天時間，多個樓盤被投訴。4月29日晚，上海房地產交易中心緊急發布公告4個樓盤因群眾舉報投訴，被所在區房管部門調查，其中，靜安區樓盤福新名苑暫停認購。

??此后，上海新房市場進入“空窗期”。來自同策研究院的數據顯示，5月3日-5月9日，上海商品住宅停止供應，成交規模大幅下跌至12.67萬平方米，處于歷史平均水平，環比下跌69.2%，均價持續走低至40341元/平方米，環比下跌15.7%，達歷史新低。

??然而，中國房地產網上海在市場走訪中發現，市場并不如表面表現的風平浪靜，實則暗流涌動，且這股浪潮體現的不僅在新房市場，同樣體現在二手房市場中：“新房市場‘炒房客’挖空心思拼積分，二手房仍有業主跳價，百年以上樓齡學區房，10平方米售價達350萬元。

??積分制，二套房買家用社保跑贏無房戶

??新房市場中，第二批次集中入市的47個樓盤，供應量增加的同時房源供應類型更為豐富，剛需樓盤以五大新城為主，其中，內環區域幾個改善型產品備受市場關注。

??以暫停銷售的靜安福新名苑為例，地處內環優核心區域，樓盤單價13.2萬元/平方米，總價2000萬元起，屬于改善型戶型，一推出市場就頗受關注。但在認購過程中，不少購房者發現，千萬元起步的豪宅，樓盤銷售要求貸款客戶在60天內付清全款，如果逾期，除了巨額違約金，房屋也會被收走。

??按照上海目前房貸申請政策，個人申請房貸很難在兩個月內走完流程并放款，正常需要4個月到半年時間，開發商此舉的言外之意，想要買房只能準備全款。該樓盤也因違規“挑客”行為，被上海靜安區房管局要求盡快落實整改。

??樓盤“挑客”行為叫停，因購房積分搖號制限制的“炒房客”卻在蠢蠢欲動，想方設法提高積分。5月12日，在上海市委領導信箱投訴中，一名自稱劉律師的炒房客建立微信群，鼓動意向購房者向12345、上海市房管局、房地產中心以投訴方式對上海購房積分搖號制度惡意中傷并施壓。

??5月14日，中國房地產網上海致電上海市靜安區司法局，相關工作人員表示案件正在處理，不方便接受采訪。

??按照上海積分政策，無房戶基礎分最高為60分，上海二套購房者的基礎分最高為45分，上海有房且5年內有購房記錄的基礎最高為30分。二套購房人群和“投資客”如何拼高積分，一個號稱“真剛需”的購房群，為了拼積分可謂千方百計。

??購房者徐先生表示，為了提高二套改善購房者積分，在基礎分的基礎上提高社保積分數的二套房買家可以順利戰勝首套無房戶，如靜安龍盛福新里樓盤，社保系數采用0.24，從2003年1月開始到2021年4月一共220個月，滿分社保積分為52.8分，如果二套房家庭的基礎分是30分，積分可達82.8分。滿分社保對于剛需年輕購房者來說幾乎很難達到。

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??如此一來，高分人群中不乏鉆政策空子人群。如一名購房者劉先生自稱“真剛需”，他實則在外灘九里有兩套豪宅，準備賣掉一套，購買靜安豪宅靜安龍盛福新里。有部分人群為給分數較低的子女買房，將自己的住房賣掉或轉讓給子女，通過名下無房且滿分社保獲得高積分順利買房。

??新房市場一片膠著。

      學區房價格堅挺，仍有二手房業主跳價

??三四月第一批次新盤集中入市，分流了部分二手購房群體。根據信義房屋數據統計，2021年4月，上海二手住宅共成交約2.4萬套，環比下跌38.48%，同比下跌1.5%，這是近一年來首次出現雙降。4月，上海二手房住宅合同成交均價約3.97萬元/平方米，環比上漲0.84%，同比上漲3.68%，從成交區域來看，外環以內區域占比從3月的43%回升至4月的45%，中心城區成交占比小幅提升。

??價格方面，家住靜安的劉志（化名）向中國房地產網上海表示，老靜安區的“老破小”比去年漲了1.8倍。

??最近，劉志朋友從決定賣房到房屋售出只用了4天時間，談起這位朋友賣房經歷，劉志跟中國房地產網上海說，這家人5月6日決定賣房考慮置換新房，5月7日在鏈家掛牌，5月8日-9日有60多組人員和中介先后看房，5月9日有5家說要全款購買，5月10日又有3家說要全款買。

??5月10日晚上，正當一家人在吃飯，一中介帶著客戶再次進來，這名客戶購房意向很強烈，劉志的朋友順勢漲價60萬元，最終，當天晚上以漲價30萬元成交，成交后，這位朋友說自己臉皮薄，本可爭取到上漲60萬元。

??在學區房方面，中國房地產網上海在優質學區聚集的靜安區、徐匯區、黃埔區了解到多個第一梯隊的對口學區房并未受新政影響，徐匯向陽小學附近的房產中介人員表示，學區房10平方米總價280萬元，都是出來一套賣一套，看學區房要定房卡。

??徐匯區祺家房產馬經理則告訴中國房地產網上海，學區房比去年漲了30%，一套建襄小學的學區房，10平方米售價350萬元，去年掛牌價為280萬元左右，且是百年以上樓齡。

??“只有使用權，純掛戶口，建襄小學，徐匯區第一中心小學、位育小學周邊樓齡都在百年以上。”祺家房產馬經理說，這些學區的使用權還不一定能買到，有些要等5年，有些等2-3年，如果孩子小，可以先買，等學區在用的孩子畢業才能用。

??                         徐匯區中介掛牌價

??徐匯區家長曾先生對中國房地產網上海表示，學區房最大的風險是教育領域的政策改革，不是房地產，受高中階段招生改革新政，中學學區弱化了，小學還是變化不大。

       2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中階段招生錄取改革實施方案》，新政打破了學區房高中階段的穩定性，中學學區不確定性增加。中國房地產網上海到學區集中的上海閔行區，該區域多個小區今年初掛牌均價近10萬元/平方米。現在，太平洋中介小馬連說：“降價了，最近有一套業主誠意出售，著急等錢付首付，售價只有不到8萬元/平方米。”

      在閔行區從事教育工作的張老師則對中國房地產網上海表示，一波又一波的有志青年來到上海，有居住需求，房子總歸是要買的，長期來看，上海房價看漲的可能性還是比較大。提升教育最根本的還是要從教師隊伍抓起，若教師資源沒有優劣，也就沒有學區房概念。