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??城市是現代經濟社會活動的主要載體，而人口則是城市發展的動力和支撐。
　　臨近年底，不少城市開始在吸引人才方面放大招。12月14日以來，就已經有5個城市出臺落戶及人才相關政策，其中，福州全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”；廣州更是將落戶門檻放寬至大專學歷，成為又一個對大專生開放的一線城市。而蘇州“租房即可落戶”政策更是一石激起千層浪。
　　實際上，在搶人大戰進入白熱化的當下，聯系到中央經濟工作會議中對樓市的定調，在租購同權的大背景下，租房落戶或將成為各大城市突破戶籍制度的一大趨勢。

??01 搶人大戰已進入白熱化階段

??近年來，搶人大戰一直沒有停歇?？硕鸨O測的數據顯示，自2018年以來，全國至少有130個城市發布了不同力度的人才政策，其中2019年迎來首次“搶人”高峰，核心城市紛紛下場搶人，當年發布或升級人才新政的城市多達73個。

??2020年搶人大戰進入“白熱化”階段，截至目前已有約70個城市發布的人才政策涉及購房補貼，其中不乏上海、廣州等一線城市。從發布時間上來看，購房優惠補貼政策出臺最為密集的時間段尤以二季度為主，僅6月份上旬，就有廣州、南京、衢州、南寧、長春等15城發布了購房補貼政策。四季度以來，無錫、福州、青島人才新政及人才購房補貼再加碼。

??12月11日，福州市人民政府辦公廳印發《關于進一步降低落戶條件壯大人口規模若干措施》，提出全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”。

??緊接著12月22日，蘇州市公布了《關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》，其中提到“落戶租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶，破除隱形門檻”。

??實際上，各大城市進一步放寬人才落戶條件，降低落戶門檻，一方面與全面放開戶籍制度改革有關，另一方面與城市內生發展動力有一定的關系。以蘇州為例，過去十年，蘇州GDP一直在全國前十行業，但近年來蘇州的存在感卻在不斷降低。要知道，2010年時蘇州GDP在全國排在第五位，至2014年降至第七位，并持續了近五年，至2019年，蘇州的GDP上升一位，至全國第六，在江蘇省內仍然是穩坐頭把交椅，也被稱之為“最牛地級市”。

??但在人口競爭力方面，蘇州明顯處于弱勢。

??整個2019年，蘇州的常住人口僅增加了2.8萬人，反觀GDP前十城市，2019年常住人口增量位于第七位，同處于長三角的杭州增量已達到了55.4萬人，重慶和成都常住人口增量也保持在20萬人以上。就連省會城市南京，去年常住人口增量也達到了6.38萬人。

??02 一線城市落戶門檻再降低

??過去，“人才新政”一直以二線城市為主，今年一線城市也陸續加入其中，上海不斷調整人才落戶政策內容，降低準入門檻，而廣州則將落戶門檻放寬至大專學歷。

??具體來看，12月16日，廣州市人社局公開征求“差別化入戶”意見：

??在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個行政區，凡是大專以上學歷、全日制技校高級工班人員，只要年滿28周歲以下，繳納一年社保即可落戶。

??廣州差別化入戶具有很強的指向性，指定人群范圍限制在28歲以內、大專學歷及技校高級工班人員。值得一提的是，這些人群落戶之后，只能7區具備購房資格，想要在天河等中心4區購房或遷移戶口，還需要3年社保的要求。盡管如此，這已經是廣州落戶門檻空前下降的標志。

??上海也非常典型。今年9月，上海針對北京大學、清華大學、復旦大學、上海交通大學、同濟大學和華東師范大學6所高校的本科生畢業生，放寬了落戶門檻，只要是符合“世界一流大學建設高?！钡膽獙蒙?，滿足基本申報條件即可落戶；11月，上海再次發布人才引進新政，引進人才落戶通道增加至18個；12月，上海又向留學歸國人員放寬了社保門檻，如海歸博士、高層次留學人才可以直接落戶。

??上海放寬人才落戶背后，調整人口結構的意圖非常明顯。引進年輕大學生，引進年輕優質人才落戶，因為上海是全國老齡化最嚴重的城市之一，上海不能教條式的控制整體城市人口規模，更重要的是調整人口結構，提升年輕人的占比。

??可以看出，調整人口結構，將成為一線城市落戶政策的一大主流趨勢。而對于大部分二線城市而言，人口增量的變化一方面也意味著城市綜合實力的提升。

??03 租房落戶成未來戶籍改革主要抓手

??今年以來，一個很明顯的趨勢是，“租房落戶”成為放寬放開落戶的重要抓手。主要表現在全面放開“合法固定住所”落戶方面，政策朝向“取消租房落戶限制”、“租房落戶年限”等方向寬松。

??早在蘇州提出“租房落戶”之前，無錫、紹興、濟南、吉林、張家口、南京、聊城等十余個城市出臺租房可落戶的相關規定。

??以濟南為例，今年6月份，濟南市按新戶口遷移政策辦理戶口遷移業務，全面取消了落戶城鎮條件限制，實行有意愿在濟南從業、居住生活的居民分類登記備案政策，意味著只要憑租房合同，就能落所在社區的集體戶，沒有年齡、學歷、工作等限制。

??租房可落戶，可謂是租售同權在戶籍領域的重要體現，同時也是租售同權的基礎。實際上，租房落戶早在2009年就成為“兩會”熱門話題之一。繼購房落戶后，“租房落戶”成為當時兩會代表的提案。當時的主流觀點是：對城市流動人口，只要其在城市租房達到一定時間，戶口就可以轉入該城市；在開發環節實行以租代購，以緩解開發貸款還息壓力。2017年以來各地不斷試點租房落戶的舉措，無錫在戶籍相關規定中增設了租賃住宅落戶政策，隨后鄭州、揚州等地跟進。

??從2020年12月16日至18日在北京舉行的中央經濟工作會議來看，今年，會議把“解決好大城市住房突出問題”列為明年要抓住的八大重點任務之一，并單獨將房地產問題列一項。

??其中，中央經濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場化租賃住房發展，更好地解決好大城市住房突出問題。

??今年進一步明確了“租售同權”，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，其中優質教育資源同權化，既是下一階段改革的難點，也是關系到改革成敗與否的關鍵點。

??自十九大提出“租售并舉”政策以來，從中央到各級政府都陸續出臺了一系列促進住房租賃市場穩健發展的政策，在一定程度上解決了人才的安居問題，但其中優質教育資源同權問題依然突出。此前，2020年6月，深圳福田轄區深圳高級中學（初中部）學區部分業主就曾因對房產積分落戶資格審查問題引起媒體和社會關注。

??未來隨著學區房政策效用的減弱，后期也將逐步歸回到正軌，中央經濟工作會議對優質教育資源同權化的提出或將使得租房落戶成為進一步可能。

??人才爭奪戰已進入“2.0”時代，深挖潛在增量更為關鍵。從城市綜合實力的角度來看，過去不少城市通過人才政策，吸引大量優質人才，隨著人才利好逐漸顯現，人口增量帶來大量的市場紅利，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房地產市場也迎來了大量落戶購房需求。

??未來很長一段時間，人口變化是房地產行業面臨最大挑戰之一。加之生育率持續低位，結婚人數銳減，單身主義進一步崛起，在“房住不炒”的大環境下，人口及及其需求的轉變會為這個市場來帶眾多新的挑戰，聚焦行業，人口規模將見頂的情況下，購房主力人口規模也會呈現下降趨勢。

??人才落戶與購房補貼掛鉤，帶來購房需求的同時能夠刺激居民住房消費。但在“房住不炒”的主基調下，當下房地產市場已進入調整期，人才新政對樓市利好程度有限，僅靠新政較難出現市場反轉行情，尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱。加之租房即可落戶成為趨勢性內容，未來或將對市場帶來進一步沖擊。