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??2020年12月16日，北京——今年疫情席卷全國，商業(yè)地產(chǎn)市場整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成大勢所趨。作為全國科技創(chuàng)新中心和金融管理中心，北京雖也難逃其勢，但堅實的市場基本面和穩(wěn)定的需求支撐著其主要商圈的租金表現(xiàn)領(lǐng)先全國。

??在仲量聯(lián)行今年最新全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報告》中，北京再度成為中國大陸唯一進入全球最貴辦公樓榜單前十名的城市，其中金融街仍位列第三，但與排名第一的香港中環(huán)相比，租金差距大幅縮小，從去年的129美元減少至48美元（平方英尺/年）；中央商務(wù)區(qū)（CBD）排名回升，從去年的第九位升至第七位。值得一提的是，中關(guān)村首次進入全球榜單并位列13，租金水平接近上海浦東。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“北京辦公樓市場在近十年都表現(xiàn)強勁，尤其在‘雙創(chuàng)’政策指引下不斷涌現(xiàn)的新興行業(yè)，為市場租賃需求的發(fā)展增添了更多動力。在全球辦公樓市場因疫情影響而承壓之際，北京排名的上升更顯示了其良好的市場韌性和增長潛力。”

??在不斷涌現(xiàn)的新興行業(yè)中，IT行業(yè)的發(fā)展無疑是最受關(guān)注的，并在近期超過了金融業(yè)成為北京辦公樓租賃需求最主要的來源和中堅力量。作為北京最早的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，中關(guān)村2目前共有 200 多家科技企業(yè)孵化器、1490 多家創(chuàng)投機構(gòu)，影響力早已輻射全北京乃至全國。得益于供不應(yīng)求的市場環(huán)境，以及政策支持下需求的不斷擴容，中關(guān)村辦公樓市場表現(xiàn)尤為突出，甲級辦公樓租金在十年間翻了一倍。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“在全球以IT為中心的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金市場中，中關(guān)村排名第二，僅次于硅谷。作為政策驅(qū)動型的市場，中關(guān)村是疫情期間北京唯一沒有出現(xiàn)租金降幅的地區(qū)，并將憑借其穩(wěn)定的剛性需求，成為引領(lǐng)北京辦公樓市場租金回升的領(lǐng)頭羊。”

??與此同時，中關(guān)村也是北京炙手可熱的投資標的。據(jù)統(tǒng)計，在2019年北京大宗成交投資總額中，中關(guān)村地區(qū)占比達24%。在當(dāng)前經(jīng)濟壓力和疫情的復(fù)合影響下，盡管北京依然面臨整體的租金下滑，但中關(guān)村區(qū)域仍維持著短期平穩(wěn)、長期增長的趨勢，這也吸引了更多投資人的密切關(guān)注。

??“內(nèi)循環(huán)”系統(tǒng)構(gòu)建穩(wěn)定的需求內(nèi)核

??在政策的支持和引導(dǎo)下，眾多“雙創(chuàng)”企業(yè)在中關(guān)村不斷孵化發(fā)展，并形成了穩(wěn)定的“內(nèi)循環(huán)”需求動態(tài)系統(tǒng)，這也是中關(guān)村市場韌性的根基。仲量聯(lián)行近期首發(fā)的《千帆競渡：中關(guān)村辦公市場格局研究報告》對此進行了詳細解讀。

??所謂“內(nèi)循環(huán)”系統(tǒng)，是指企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中孵化、成長，隨后升級進入高品質(zhì)辦公樓市場，并在不斷擴大規(guī)模后再次釋放其中部分職能回歸產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如通過孵化新業(yè)務(wù)或建立企業(yè)總部等方式，反哺產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升行業(yè)氛圍。其中，中關(guān)村辦公樓和上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最主要的兩個支點。

??這一“內(nèi)循環(huán)”的市場結(jié)構(gòu)能在很大程度上滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的辦公和運營需求，與企業(yè)生命周期高度契合，這也給中關(guān)村帶來了源源不斷的租賃需求，推動市場持續(xù)興盛發(fā)展。諸多知名科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如字節(jié)跳動、百度、聯(lián)想、新浪等，在中關(guān)村生根發(fā)芽、成長擴張的過程中都經(jīng)歷了“內(nèi)循環(huán)”周期。

??“在‘內(nèi)循環(huán)’需求結(jié)構(gòu)的驅(qū)動下，中關(guān)村不僅能夠在整體市場蓬勃發(fā)展時領(lǐng)漲全市、表現(xiàn)亮眼，還能在市場承壓時展現(xiàn)出良好的抗風(fēng)險能力。未來，以網(wǎng)絡(luò)游戲為代表的互聯(lián)網(wǎng)文化娛樂產(chǎn)業(yè)，以及疫情激發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、教育等線上服務(wù)行業(yè)預(yù)計將在中關(guān)村形成新的產(chǎn)業(yè)增長點，繼續(xù)提振北京商業(yè)地產(chǎn)市場信心。”米陽補充道。

??預(yù)期市場復(fù)蘇持續(xù)引領(lǐng)全國發(fā)展

??除了在榜的金融街、CBD和中關(guān)村地區(qū)，未在報告市場追蹤范圍內(nèi)的其他北京主要商圈，如第三使館區(qū)、奧林匹克、東長安街子市場，依據(jù)優(yōu)質(zhì)辦公樓租金的橫向?qū)Ρ龋餐瑯泳哂腥蚯?0強的租金水平（89美元/平方英尺/年，約合538元/平方米/月）。

??隨著疫情和經(jīng)濟放緩的余震逐步消散，北京辦公樓市場將進入轉(zhuǎn)折階段，租金水平預(yù)計將逐漸企穩(wěn)，并于2022年開始恢復(fù)，屆時北京主要商圈也將迎來新的租金漲幅，在全球市場中吸引更多投資人關(guān)注。

??“盡管當(dāng)前北京整體市場仍將經(jīng)歷一段調(diào)整期，但預(yù)期的復(fù)蘇趨勢給予了市場更多信心。待市場進入上行階段后，更多的需求涌入將進一步優(yōu)化整體市場環(huán)境。隨著北京在全球優(yōu)質(zhì)辦公樓市場排名的穩(wěn)定增長，尤其在今年晉升世界房地產(chǎn)‘透明’層級后，北京將成為國內(nèi)外更加火熱的投資目的地，并引領(lǐng)全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展復(fù)蘇。”張瑩總結(jié)道。

??了解更多詳情請下載2020年《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報告》（英文）以及《千帆競渡：中關(guān)村辦公市場格局研究報告》。

??注釋：

??1. 優(yōu)質(zhì)辦公樓租金是指在每個城市優(yōu)質(zhì)辦公樓區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓宇中10,000平方英尺（或約1,000平方米）單元中“最高可達到的租金水平”。在高層建筑中，以中區(qū)作為基準。本報告不涉及少數(shù)價格極高的豪華型辦公樓租金。此次報告共涵蓋全球86個城市的100個辦公樓市場。

??2. 中關(guān)村：本文指包括核心中關(guān)村區(qū)域（中關(guān)村西區(qū)）、周邊區(qū)域、上帝產(chǎn)業(yè)園區(qū)和北清沿線產(chǎn)業(yè)園區(qū)在內(nèi)的“大中關(guān)村“地域范圍概念。